文 | 張馨儀

11月剛至，山東樓市就迎來(lái)政策密集投放期。中央層面，首付比例統(tǒng)一降至15%、存量房貸利率調(diào)整等政策相繼落地，力度為近年之最。在山東，濟(jì)南住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局于11月3日發(fā)布公告，正式開(kāi)啟“賣舊買新”購(gòu)房補(bǔ)貼申請(qǐng)通道，截止日期為11月20日。根據(jù)政策規(guī)定，符合條件的購(gòu)房者最高可獲得10萬(wàn)元補(bǔ)貼。青島市住房保障中心也同步推出人才購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策，要求青年人才在11月6日前完成購(gòu)房券申請(qǐng)，并在11月10日前辦理網(wǎng)簽手續(xù)。

政策能拉動(dòng)多長(zhǎng)的“波峰”？

卓易數(shù)據(jù)顯示，2025年10月，青島新房成交4073套，面積50.5萬(wàn)㎡，環(huán)比波動(dòng)均不足1%，市場(chǎng)進(jìn)入平臺(tái)整理期。然而，成交均價(jià)攀升至15655元/㎡，環(huán)比上漲5%。這背后是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的深刻變化，119-144㎡的改善型戶型成交占比已提升至45%，印證了政策已率先撬動(dòng)改善型需求入場(chǎng)。

政策效應(yīng)存在滯后與集中釋放特點(diǎn)。濟(jì)南“賣舊買新”政策要求購(gòu)房者須在2025年6月30日或10月31日前完成網(wǎng)簽。結(jié)合山東省統(tǒng)計(jì)局前三季度山東房地產(chǎn)銷售前十企業(yè)合計(jì)銷售額488億元、投資同比下降11.3%的背景，政策目標(biāo)明確指向年底“翹尾”。

市場(chǎng)分化時(shí)，誰(shuí)在“進(jìn)”，誰(shuí)在“退”？

市場(chǎng)的真實(shí)溫度，不僅體現(xiàn)在成交數(shù)據(jù)里，更隱藏在市場(chǎng)參與者的行動(dòng)中。據(jù)中指研究院，1-10月，中海地產(chǎn)在山東一省豪取109.3億元銷售額，其在濟(jì)南單城便貢獻(xiàn)70.6億元，穩(wěn)坐頭把交椅?？梢哉f(shuō)，資金、客源、市場(chǎng)信心正以前所未有的速度，向產(chǎn)品力強(qiáng)、資金穩(wěn)健的頭部房企集中。

與之形成對(duì)比的是部分地方國(guó)企與城投平臺(tái)的“淡出”。山東產(chǎn)權(quán)交易中心官網(wǎng)顯示，11月3日，山東健康集團(tuán)掛牌轉(zhuǎn)讓旗下山東金垠置業(yè)40%股權(quán)，底價(jià)僅378.82萬(wàn)元；同日，臨沂郯城城投亦掛牌轉(zhuǎn)讓一置業(yè)公司50%股權(quán)。不難看出，部分地方國(guó)企、城投平臺(tái)正在加速剝離非核心地產(chǎn)業(yè)務(wù)，優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表。

這一“進(jìn)”一“退”與前期政策引導(dǎo)相呼應(yīng)——山東省早在2025年4月就提出鼓勵(lì)通過(guò)“企業(yè)合作開(kāi)發(fā)、市場(chǎng)流通轉(zhuǎn)讓和政府收回收購(gòu)等方式加大存量閑置土地盤活力度”，這也標(biāo)志著市場(chǎng)切換到了“優(yōu)勝劣汰”階段。

未來(lái)屬于“基本面”

對(duì)購(gòu)房者而言，資產(chǎn)安全性已成為首要考量。在政策窗口期內(nèi)選擇有潛在交付風(fēng)險(xiǎn)或資金問(wèn)題房企的項(xiàng)目，可能使補(bǔ)貼優(yōu)惠被完全抵消。

從長(zhǎng)期看，市場(chǎng)最終將回歸人口與產(chǎn)業(yè)基本面。根據(jù)第七次人口普查，濟(jì)南、青島過(guò)去十年年均人口增量分別為10.5萬(wàn)和12.3萬(wàn)人，為核心城市樓市提供需求支撐。

11月，山東樓市的政策刺激效應(yīng)終將逐步減弱，市場(chǎng)回歸常態(tài)。購(gòu)房者需基于真實(shí)居住需求，在政策窗口內(nèi)選擇穩(wěn)健開(kāi)發(fā)商的核心項(xiàng)目，完成安全的資產(chǎn)配置。