界面新聞記者 | 王婷婷

“閩系”房企一直是房地產(chǎn)發(fā)展周期中不可或缺的一股強勁力量。

昔日有以世茂、陽光城、泰禾、正榮、融信、中駿等為代表的閩系民營房企，在房地產(chǎn)“黃金時代”憑借“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”模式一路高歌猛進，卻因債務危機集體“隕落”；隨后又有建發(fā)房產(chǎn)、廈門聯(lián)發(fā)、國貿(mào)地產(chǎn)等廈門國企依托國資背景逆勢突圍，在全國熱點城市頻繁中標“地王”，在行業(yè)調(diào)整期扮演著重要角色。

2025年開年，廈門國資四子（建發(fā)房產(chǎn)、廈門聯(lián)發(fā)、國貿(mào)地產(chǎn)、象嶼地產(chǎn)）信心滿滿，手持高預算在公開土地市場接連溢價拿地，建發(fā)甚至被稱為“地王收割機”。

這期間，建發(fā)主攻上海、成都、杭州等熱點城市；聯(lián)發(fā)在新管理層戰(zhàn)略傾斜下突然果敢起來，一改過往穩(wěn)健風格，在上海、深圳等地不惜超40%溢價搶地；國貿(mào)、象嶼相對保守，未參與跨區(qū)域“地王”爭奪，只選擇在各自熟悉的區(qū)域“激進”。

但計劃趕不上變化，年初的雄心壯志在業(yè)績數(shù)據(jù)面前，逐漸顯露出現(xiàn)實的骨感。界面新聞查詢業(yè)績報告顯示，截至2025年三季度末，廈門國資四子的銷售表現(xiàn)與拿地時的激進形成鮮明反差，且建發(fā)、聯(lián)發(fā)錄得的業(yè)績都是營收和利潤雙跌。

以“老大哥”建發(fā)為例，今年前三季度，建發(fā)房產(chǎn)根據(jù)謹慎性原則計提8.17億元存貨跌價準備，實現(xiàn)歸母凈利潤14.5億元，同比下降9.65%。

聯(lián)發(fā)依然未能實現(xiàn)扭虧，且繼續(xù)拖累母公司建發(fā)股份。數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，聯(lián)發(fā)根據(jù)謹慎性原則計提3.31億元存貨跌價準備后，實現(xiàn)歸母凈利潤為-10.40億元，為建發(fā)股份房地產(chǎn)業(yè)務分部貢獻的歸母凈利潤為-10.06 億元，同比減少6.34億元。

聯(lián)發(fā)的持續(xù)虧損，也導致建發(fā)股份的房地產(chǎn)業(yè)務板塊呈現(xiàn)虧損，實現(xiàn)歸母凈利潤為-2.26億元，同比減少6.07億元。但在上半年，建發(fā)股份的房地產(chǎn)業(yè)務至少還處于盈利階段，實現(xiàn)歸母凈利潤0.11億元。

與此同時，廈門國資四子的這些高溢價項目受入市節(jié)奏、產(chǎn)品定價等因素影響，并非都能取得理想的銷售成績。

臨近年末，廈門國資四子還有重要項目入市，但樓市傳統(tǒng)旺季“金九銀十”已結(jié)束，市場需求透支、購房者觀望情緒漸濃的雙重壓力，讓這些項目的入市之路更顯崎嶇。能不能順利去化，不僅關(guān)乎短期現(xiàn)金流，更直接決定閩系國資房企這一年的收成和戰(zhàn)略成敗。

“地王”策略

熬過了增收不增利的2024年，不少開發(fā)商決定在2025年大干一場，尤其是對于不缺錢的地方國企來說，更要抓住先機。

于是，房地產(chǎn)行業(yè)的激進代表廈門房企坐不住了。界面新聞此前報道，今年三月份，適逢樓市“金三銀四”，建發(fā)在兩天內(nèi)接連拿下了杭州、成都樓面價最貴的地塊。在3月28日上海土拍中，建發(fā)也參拍了熱門地塊靜安區(qū)大寧地塊、浦東新區(qū)北蔡地塊，只是未能幸運拿到。

具體而言，在成都土拍中，建發(fā)以106%的溢價率拿下金融城三期H10地塊，成交價33.47億元，成交樓面價41200元/平方米，這是成都首次樓面價突破4萬元/平方米。次日，建發(fā)又以34.35億元拿下杭州蔣村地塊，溢價率高達115.39%，成交樓面價88029元/平方米，刷新杭州的樓面價紀錄。

然而，決心重倉上海的建發(fā)多次在上海土拍中“陪跑”后，只能“曲線拿地”，又斥資123.5億元拿下上海虹口北外灘山壽里片區(qū)和新江灣別墅地塊的開發(fā)權(quán)。

界面新聞從建發(fā)業(yè)績會上獲悉，董事會主席林偉國表示，公司立志于打造改善類需求產(chǎn)品，要努力開發(fā)“燈塔項目”，將其作為踐行“好房子”的一種方式。因此，希望能獲取一些優(yōu)質(zhì)地塊，開發(fā)具有標志性和引領(lǐng)性的產(chǎn)品。

長期拖累母公司業(yè)績的聯(lián)發(fā)，更是對2025年寄予厚望。年初便宣布進行大規(guī)模組織調(diào)整，包括董事長換人、總部部門合并及撤銷所有城市公司，設(shè)立10家事業(yè)部。隨后，新董事長王文懷帶領(lǐng)團隊進入核心城市高溢價拿地。

6月19日，聯(lián)發(fā)在深圳土拍中擊敗中鐵、綠城、招商、龍華建設(shè)、國貿(mào)、中能建、中海等房企，溢價46.6%拿下龍華區(qū)地塊；次日，在上海土拍中，聯(lián)發(fā)又以41.68%的溢價率競得浦東曹路地塊。僅上半年，聯(lián)發(fā)的權(quán)益拿地額就已經(jīng)超過2024年全年。

不同于建發(fā)做的“燈塔項目”，聯(lián)發(fā)要為新青年造房子。

在新掌舵者王文懷看來，“這是一個大有可為的、被忽視的市場空間，我要去創(chuàng)業(yè)，要帶著研發(fā)去生存去發(fā)展，值得做，也有機會做?！倍遥?lián)發(fā)是國有企業(yè)，應該在大家猶豫的時候去嘗試一下，應該迎難而上解決城市吸引不住年輕人的社會痛點。

眼看著建發(fā)、聯(lián)發(fā)四處兇猛拿地，同為廈門國資房企的象嶼、國貿(mào)也不能輸。

3月28日，在上海土拍中，象嶼擊敗聯(lián)發(fā)，以總價66.78億元摘得閔行區(qū)蘭香湖地塊，成交樓面價30151元/平方米，溢價率18.97%。

近期，象嶼又瞄準川沙板塊。據(jù)界面新聞了解，象嶼發(fā)布了浦東新區(qū)PDP0-0706單元C05A-18地塊新建普通商品房項目招標計劃公告，該地塊正是上海九批次9幅地塊之一。根據(jù)招標預告公告顯示，象嶼擬投資27.35億元于該幅地塊，其中建安成本7.44億元。

國貿(mào)則偏愛成都和上海。

今年6月，國貿(mào)以溢價率75.74%摘得成都錦江區(qū)一心橋片區(qū)1號地塊，被稱為“成都樓面價第二高”。在上海，國貿(mào)主要在郊區(qū)發(fā)展，尤其是松江。繼3月聯(lián)合中鐵建以近50億元拿下浦東張江地塊后，10月份，國貿(mào)又聯(lián)合松江交投摘得松江區(qū)中山街道一宗地。

2025年，廈門國資四子拿地各有側(cè)重，卻指向一個共同目標，即備足彈藥，在市場上尋求差異化打法。但市場調(diào)整仍然延續(xù)，且房企間的競爭比之前更加激烈，留給廈門國資四子逆勢取勝的機會，十分有限。

激進的代價

充足的彈藥為廈門國資四子2025年的擴張奠定基礎(chǔ)，但激進拿地埋下的隱患，在年末市場降溫期開始顯現(xiàn)。

首先，高溢價地塊轉(zhuǎn)化的項目普遍面臨去化壓力，疊加行業(yè)需求疲軟，業(yè)績指標承壓，此前的搶占先機逐漸演變?yōu)橄?，激進的代價正從項目端向財務端持續(xù)傳導。

以建發(fā)位于上海的燈塔項目建發(fā)海宸為例，該項目趕上“金九”入市，9月30日首開推出322套房源，均價11.07萬元/平方米。截至目前（11月7日），網(wǎng)簽僅售223套，還剩99套。

一期未罄，二期又將到來，且單價上漲至11.59萬元/平方米，推出109套建筑面積約125-210平方米的房源，11月5日開啟認購，預計11月15日開盤。比較意外的是，截至11月10日認購結(jié)束，建發(fā)仍未公布認購數(shù)據(jù)。

建發(fā)在北京的“燈塔項目”建發(fā)·海晏已于上半年入市，總價2000萬元起。開盤當天賣出近200套，去化率僅46%，錄得銷售額62億元。

成都“燈塔項目”建發(fā)·海耀也即將入市，市場吹風銷售價格約6萬-7萬元/平方米。這個成都“地王項目”不僅要面臨高房價考驗，還有旁邊的項目貝宸S1也要與其爭奪客戶。據(jù)了解，作為貝殼旗下貝好家開發(fā)的項目，貝宸S1也將于近期開盤。

目前看來，讓建發(fā)管理層引以為榮的“燈塔項目”并沒有收獲到理想成績，反而面臨多重困境。據(jù)界面新聞了解，建發(fā)下半年的新增供貨額約為1000億元。這或許也是今年下半年建發(fā)拿地節(jié)奏減緩的重要原因。

聯(lián)發(fā)的壓力更大。界面新聞了解到，11月8日，聯(lián)發(fā)位于浦東的地王項目聯(lián)發(fā)·金海雲(yún)墅已經(jīng)過會，備案均價6.888萬元/平方米，將推出106套建筑面積112-180平方米的房源，即將開始認購。“銀十”已過，這個溢價41.68%拿到的項目入市能否達到預期，面臨不確定性。

近兩年，上海樓市分化現(xiàn)象加劇，核心區(qū)域豪宅市場活躍，但郊區(qū)及非核心區(qū)域去化困難。對于聯(lián)發(fā)高溢價拿的浦東地塊而言，售價較高則可能影響去化，若是售價較低又難以盈利。因此，想要憑借該項目實現(xiàn)翻身，并不容易。

還有去年聯(lián)發(fā)聯(lián)合豐隆近90億元拿下的新天地地塊，至今未入市。當前上海豪宅市場供應井噴，10萬+項目上演“神仙打架”，未來入市也會面臨競爭考驗。

王文懷自己也表態(tài)過，“任何企業(yè)行為都是市場化、商業(yè)化，要保證利潤率，不能虧錢，一旦虧錢了，做不長久。所以我還要有合理的利潤來讓整個體系不斷優(yōu)化，不斷往前發(fā)展，這是一個非常重要的前提?！?/p>

只是，既要又要，在當前的行業(yè)環(huán)境下顯得異常艱難。

擺在王文懷面前的難題是要扭虧。今年前三季度，聯(lián)發(fā)為母公司房地產(chǎn)業(yè)務分部貢獻的歸母凈利潤為-10.06億元，同比減少6.34億元。其間，聯(lián)發(fā)旗下項目結(jié)轉(zhuǎn)收入規(guī)模有所下降，且受結(jié)轉(zhuǎn)項目結(jié)構(gòu)影響，結(jié)轉(zhuǎn)毛利率同比亦有下滑。

相對而言，象嶼、國貿(mào)的選擇性“激進”帶來的代價較為可控?！俺梢菜山瑪∫菜山钡膰Q(mào)，今年開始起勢，位于松江區(qū)的國貿(mào)海上原墅三次觸發(fā)積分，成為2025年上海罕見三觸積分熱盤。不過到第四批次開盤，當日去化僅80%。

銷售轉(zhuǎn)好為國貿(mào)帶來營收增長。界面新聞查詢其公司債券中期報告顯示，上半年房地產(chǎn)業(yè)務板塊錄得營業(yè)收入100.17億元，毛利率15.01%；去年同期營業(yè)收入為56.38億元，毛利率13.59%。

象嶼鮮少在上海市中心拿地，項目多位于郊區(qū)，去化情況面臨分化。據(jù)界面新聞了解，其位于浦東新區(qū)的項目五開五罄，位于嘉定的遠香湖岸也五開五罄；但位于浦東新場鎮(zhèn)的招商象嶼星耀翠灣去化不佳。

整體而言，隨著房地產(chǎn)行業(yè)進入深度調(diào)整，廈門國資四子不約而同地進一步聚焦核心城市，并在資金投放、產(chǎn)品打造上積極調(diào)整，試圖在分化市場中抓住崛起機遇。

然而，當房地產(chǎn)從土地紅利轉(zhuǎn)向運營紅利，從規(guī)模導向轉(zhuǎn)向利潤導向，從開發(fā)商轉(zhuǎn)向服務商，僅靠國資背景的資金優(yōu)勢與高價拿地的規(guī)模邏輯，已難以支撐可持續(xù)發(fā)展，即便是曾逆勢突圍的廈門國資房企，也需重新審視激進擴張的代價。

業(yè)內(nèi)人士向界面新聞指出，對地方國企而言，不缺錢的優(yōu)勢不等同于能盈利，如何在拿地時平衡成本與收益、在產(chǎn)品端匹配市場真實需求、在戰(zhàn)略上避免重蹈閩系民企高杠桿落幕的覆轍，更為關(guān)鍵。

比如建發(fā)能否讓“燈塔項目”真正貼合改善需求，聯(lián)發(fā)能否找到“新青年住房”的盈利模型，象嶼、國貿(mào)能否在熟悉的區(qū)域建立不可替代的優(yōu)勢。這些答案，不僅決定著廈門國資四子的下一程走向，也將為行業(yè)提供國企如何在調(diào)整期突圍的重要參考。