界面新聞?dòng)浾?| 王妤涵

在房地產(chǎn)行業(yè)尚未徹底走出深度調(diào)整期的背景下，房企對(duì)資金安全依舊保持著極致追求。

11月13日，華潤(rùn)置地發(fā)布公告，擬配售旗下子公司華潤(rùn)萬(wàn)象生活4950萬(wàn)股股份，套現(xiàn)約20.6億港元。

而就在三天前，華潤(rùn)置地剛宣布了一項(xiàng)39億美元中期票據(jù)計(jì)劃，也是其時(shí)隔六年重啟境外債發(fā)行。

據(jù)界面新聞測(cè)算，這兩項(xiàng)接連出臺(tái)的融資計(jì)劃，合計(jì)將為華潤(rùn)置地補(bǔ)充資金約295.7億元人民幣，在當(dāng)前行業(yè)融資環(huán)境依然偏緊的背景下，這一舉動(dòng)引發(fā)市場(chǎng)廣泛關(guān)注。

六年首度重啟境外債

根據(jù)公告，華潤(rùn)置地此次39億美元中期票據(jù)計(jì)劃已向香港聯(lián)交所申請(qǐng)批準(zhǔn)，將在2025年11月10日后的12個(gè)月內(nèi)上市，且僅面向?qū)I(yè)投資者發(fā)行。該計(jì)劃由包括中國(guó)銀行、星展銀行、匯豐、農(nóng)銀國(guó)際、建銀國(guó)際、美銀證券在內(nèi)的多家國(guó)際知名金融機(jī)構(gòu)擔(dān)任安排行及交易商。

此次發(fā)債采用了“美元債+點(diǎn)心債”的雙幣種發(fā)行結(jié)構(gòu)，其中美元債期限三年，人民幣計(jì)價(jià)的點(diǎn)心債期限五年，合計(jì)規(guī)模不超過(guò)9億美元等值。

值得關(guān)注的是，這也是華潤(rùn)置地自2019年11月以來(lái)首次啟動(dòng)境外美元債發(fā)行，打了破長(zhǎng)達(dá)六年的境外融資靜默期。

國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)此給予積極回應(yīng)，穆迪授予擬發(fā)行票據(jù)“Baa1”高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)，標(biāo)普和惠譽(yù)也均給出投資級(jí)評(píng)級(jí)，顯示出對(duì)其財(cái)務(wù)穩(wěn)健性的充分認(rèn)可。

從融資成本看，華潤(rùn)置地始終保持行業(yè)低位。截至2025年6月，其綜合借貸總額為2812.7億元，現(xiàn)金及銀行結(jié)存1202.4億元，平均融資成本僅2.79%。

“華潤(rùn)置地成功發(fā)行境外債，一方面向市場(chǎng)釋放了積極信號(hào)，顯示優(yōu)質(zhì)央企在房地產(chǎn)行業(yè)中的融資能力與市場(chǎng)認(rèn)可度。另一方面，進(jìn)一步凸顯了行業(yè)內(nèi)部融資分化加劇的現(xiàn)實(shí)?！敝凶C鵬元工商企業(yè)評(píng)級(jí)董事郜宇鴻在接受界面新聞采訪時(shí)指出。

從全年融資情況來(lái)看，2025年以來(lái)華潤(rùn)置地融資活動(dòng)持續(xù)活躍，已獲得多項(xiàng)貸款、發(fā)行中期票據(jù)及公司債等，總?cè)谫Y規(guī)模接近650億元。

特別是11月份以來(lái)，融資節(jié)奏有所加快，5日發(fā)行不超過(guò)65億元公司債券，票面利率1.78%；14日又上市18億元“25潤(rùn)置03”公司債券。

密集融資的背后，是華潤(rùn)置地面臨的資金需求與業(yè)績(jī)壓力。

截至2025年6月末，公司綜合有息借貸總額達(dá)2813億元，較半年增加211.52億元。其中，一年內(nèi)到期的債務(wù)約616.16億元，占比約21.91%，包括銀行借貸和中期票據(jù)。盡管賬上持有1202.4億元現(xiàn)金，足以覆蓋短期債務(wù)，但考慮到持續(xù)運(yùn)營(yíng)和戰(zhàn)略投資需求，資金壓力依然存在。

銷售業(yè)績(jī)方面，今年1-10月，華潤(rùn)置地累計(jì)合同銷售約1696億元，同比減少16.6%，其中，10月份單月合同銷售金額約152億元，同比下滑51%。

盈利能力也在一定程度上受到影響。2025年上半年，華潤(rùn)置地開(kāi)發(fā)銷售型業(yè)務(wù)的核心凈利潤(rùn)僅實(shí)現(xiàn)39.8億元，同比減少23.8%，占總核心凈利潤(rùn)不足四成，對(duì)整體利潤(rùn)形成拖累。

盡管如此，公司仍保持著一定的投資節(jié)奏。1-10月權(quán)益拿地金額538億元，在中指研究院統(tǒng)計(jì)的拿地榜單中排名第五，且已接近2024年全年的543億元水平。

折價(jià)配售萬(wàn)象生活股份

公告顯示，華潤(rùn)置地此次以每股41.70港元的價(jià)格配售華潤(rùn)萬(wàn)象生活股份，較前一交易日收盤價(jià)折讓約9.58%，預(yù)計(jì)獲得款項(xiàng)凈額約20.6億港元。這一配售動(dòng)作引發(fā)了市場(chǎng)對(duì)其戰(zhàn)略意圖的廣泛關(guān)注。

據(jù)了解，本次配售獲全球機(jī)構(gòu)積極響應(yīng)，認(rèn)購(gòu)倍數(shù)達(dá)4倍，最終長(zhǎng)線投資者獲分配近60%，為近期市場(chǎng)所有配售項(xiàng)目中長(zhǎng)線比例最高，包括多家主權(quán)基金及長(zhǎng)線資管公司。

配售完成后，華潤(rùn)置地對(duì)華潤(rùn)萬(wàn)象生活的直接持股比例由72.29%降至70.12%，中國(guó)華潤(rùn)通過(guò)旗下平臺(tái)合計(jì)持股降至約71.55%，但仍保持絕對(duì)控股地位，控制權(quán)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定。

與此同時(shí)，華潤(rùn)置地在公告中特別強(qiáng)調(diào)，此次配售的承配人主要是專業(yè)機(jī)構(gòu)及其他獨(dú)立投資者。配售由UBS AG Hong Kong Branch作為獨(dú)家配售代理進(jìn)行。這些承配人與公司及其關(guān)聯(lián)人士并無(wú)關(guān)聯(lián)，且在配售完成后不會(huì)成為公司的主要股東。

摩根大通分析認(rèn)為，華潤(rùn)置地此次折讓配售華潤(rùn)萬(wàn)象生活2.2%股份，主要目的在于改善華潤(rùn)萬(wàn)象生活股份的流動(dòng)性。早前集團(tuán)舉行的投資者會(huì)議中，已討論過(guò)股份流動(dòng)性不足的問(wèn)題。

克而瑞研究指出：“短期來(lái)看，配售價(jià)格存在折讓，以及市場(chǎng)流通股份的增加，可能會(huì)給華潤(rùn)萬(wàn)象生活的股價(jià)帶來(lái)短期的下行壓力。不過(guò)，從中長(zhǎng)期來(lái)看，如果通過(guò)此舉成功引入了優(yōu)質(zhì)的長(zhǎng)期機(jī)構(gòu)投資者并提升了交易活躍度，將有助于鞏固甚至提升公司的市場(chǎng)估值。”

市場(chǎng)表現(xiàn)方面，截至11月14日下午收盤，華潤(rùn)萬(wàn)象生活報(bào)44.88港元，相比上一個(gè)交易日上漲0.85%，總市值達(dá)1024億港元，顯示出投資者對(duì)此次配售反應(yīng)的相對(duì)理性。

另外，據(jù)華潤(rùn)置地方面透露，本次配售所得款項(xiàng)，約20.61億港元凈額，將用于集團(tuán)的土地收購(gòu)、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和一般營(yíng)運(yùn)資金。

行業(yè)融資依舊偏緊

盡管華潤(rùn)置地此次成功重啟境外融資，但就整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)而言，融資環(huán)境依然面臨諸多挑戰(zhàn)。

郜宇鴻分析指出：“與境內(nèi)融資相比，境外融資整體成本偏高，其風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)機(jī)制也更為市場(chǎng)化——對(duì)市場(chǎng)輿情、企業(yè)信用狀況及宏觀環(huán)境變化高度敏感。”這一特點(diǎn)使得房企在尋求境外融資時(shí)需要承擔(dān)更高的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)。

在監(jiān)管政策層面，境內(nèi)債券采用審批制，而境外債實(shí)行備案制。企業(yè)發(fā)行前需向國(guó)家發(fā)改委申請(qǐng)辦理外債備案登記，監(jiān)管對(duì)資金用途實(shí)施精準(zhǔn)管控，明確要求主要用于“借新還舊”，這在一定程度上限制了房企通過(guò)境外融資進(jìn)行擴(kuò)張的可能性。

郜宇鴻進(jìn)一步指出：“當(dāng)前房企面臨的最大挑戰(zhàn)在于國(guó)際投資者對(duì)中資房企的信心尚未修復(fù)。自2021年以來(lái)，多家頭部民營(yíng)房企相繼發(fā)生債務(wù)違約，疊加國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)銷售持續(xù)低迷，加劇了投資者對(duì)中資房企的避險(xiǎn)情緒，導(dǎo)致外部融資環(huán)境依然承壓?！?/span>

中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1-10月，房企債券融資總額為4882.4億元，同比增加8.6%。從融資結(jié)構(gòu)來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資2939.8億元，同比微增3.3%，占比60.2%；海外債融資97.2億元，占比2.0%；ABS融資1845.3億元，占比37.8%。這一數(shù)據(jù)反映出房企融資仍主要依賴境內(nèi)渠道。

10月份，信用債發(fā)行呈現(xiàn)同比增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但發(fā)債主體依然以央國(guó)企為主。招商蛇口、中海、保利發(fā)展等發(fā)行總額超30億元，華潤(rùn)、信達(dá)、首開(kāi)、蘇高新等信用債發(fā)行金額超20億元，凸顯出融資資源向頭部企業(yè)集中的趨勢(shì)。

郜宇鴻對(duì)界面新聞指出：“在民營(yíng)房企普遍面臨融資受限、成本高企的背景下，像華潤(rùn)置地這樣的央國(guó)企憑借低成本、大額融資，正不斷拉大與中小房企及高風(fēng)險(xiǎn)民營(yíng)房企之間的差距，‘強(qiáng)者恒強(qiáng)’的行業(yè)格局進(jìn)一步強(qiáng)化?！?/span>

中金公司研究顯示，境內(nèi)債方面，2025年10月以來(lái)債券市場(chǎng)雖仍在波動(dòng)，但擾動(dòng)因素的影響正在下降，央國(guó)企地產(chǎn)債收益率總體下行，地產(chǎn)行業(yè)信用利差呈現(xiàn)壓縮態(tài)勢(shì)。從歷史分位數(shù)來(lái)看，目前央國(guó)企信用利差已經(jīng)處于偏低水平，不過(guò)相對(duì)短融中票曲線的超額利差仍有一定壓縮空間。