文 | 空間秘探 武爽

近期，華住集團(tuán)旗下高端品牌美侖酒店于廈門市集美軟件園三期開出其國內(nèi)最大體量項(xiàng)目——約310 間客房。在城市布局中，產(chǎn)業(yè)園區(qū)、科技園區(qū)、總部基地等園區(qū)正成為酒店與長租公寓品牌爭搶的新陣地。與此同時，產(chǎn)業(yè)園區(qū)里，酒店與公寓的界限正在變得模糊……

華住美侖最大體量酒店入駐園區(qū)

近期，華住集團(tuán)旗下美侖品牌在廈門集美軟件園三期開業(yè)，其位于廈門市集美區(qū)誠毅北大街9-3號，擁有310 間客房，是目前國內(nèi)體量最大的該品牌酒店。從報道中來看，項(xiàng)目由廈門軌道集團(tuán)打造，設(shè)計元素融合了“濱海戲浪”與“閩南紅磚古厝”兩種文化理念，同時酒店配置多功能會議室、特色餐廳及自助健身區(qū)，已明確瞄準(zhǔn)園區(qū)內(nèi)的商務(wù)及會展客源。

空間秘探觀察發(fā)現(xiàn)，有兩點(diǎn)值得關(guān)注：

一是選址在園區(qū)而非傳統(tǒng)核心商圈。對比傳統(tǒng)城市酒店多聚焦城市核心、高端商務(wù)地段，品牌定位從“市中心酒店”向“園區(qū)酒店”移動，轉(zhuǎn)向產(chǎn)業(yè)聚集、城市擴(kuò)展、服務(wù)配套尚未飽和但具有潛力的新節(jié)點(diǎn)，這也意味著酒店集團(tuán)在選址邏輯上正發(fā)生改變。

二是從配置來看，園區(qū)場景的“差旅＋會議＋商務(wù)活動”需求被酒店方顯然看重。酒店設(shè)計不僅為了住宿，還包括會議室、餐飲、健身等配套服務(wù)。區(qū)別于傳統(tǒng)酒店的游客＋商務(wù)差旅，園區(qū)酒店還要對接企業(yè)來訪、項(xiàng)目路演、員工住宿、中長期租住、會議培訓(xùn)等更為多元的需求。

酒店集團(tuán)對園區(qū)市場的搶占已形成一股浪潮。園區(qū)成為酒店集團(tuán)爭相入駐的熱門選擇，這一趨勢在全國多地得到印證。

除了美侖酒店，華住集團(tuán)旗下的全季、城際等酒店品牌也在相繼落子國內(nèi)園區(qū)中心。今年6月，臨江科創(chuàng)園全季酒店正式投入運(yùn)營，作為城發(fā)集團(tuán)托管臨江公司盤活國有資產(chǎn)、完善園區(qū)服務(wù)功能的重要成果，該酒店的開業(yè)將進(jìn)一步提升區(qū)域營商環(huán)境和產(chǎn)業(yè)配套水平。近日，落戶于太倉中德雙元制職教產(chǎn)業(yè)園的華住酒店集團(tuán)旗下的城際酒店也開啟了試營業(yè)。今年年初，旗下的高端酒店品美侖國際酒店落戶華美信息產(chǎn)業(yè)園……

在烏魯木齊高新區(qū)（新市區(qū)），原新疆百草堂醫(yī)藥連鎖經(jīng)銷有限公司產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)，閑置的宿舍樓、倉庫等用房，經(jīng)過改造，轉(zhuǎn)身為品牌酒店集群。該項(xiàng)目引入麗楓、潮漫、庭冉云居等品牌酒店，共設(shè)400多間客房，預(yù)計今年6月正式開園。這一改造范圍涵蓋原有宿舍樓、倉儲樓、實(shí)驗(yàn)室、辦公樓等，目標(biāo)是打造新疆首個酒店產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

還有萬豪國際旗下的萬麗酒店相繼落子北京中關(guān)村東升科技園、深圳南山區(qū)高科技園、杭州臨安青山湖科技城等，越來越多的國有企業(yè)和大型文旅開發(fā)商將萬麗酒店視為園區(qū)綜合體與文旅目的地的首選合作伙伴。洲際酒店集團(tuán)體系的有限服務(wù)品牌也在園區(qū)類項(xiàng)目中中標(biāo)或簽約。例如溫州園博園文化交流中心酒店項(xiàng)目中，智選假日中標(biāo)入駐園區(qū)文旅復(fù)合體。還有作為洲際酒店集團(tuán)旗下首次落戶園區(qū)的高端生活方式品牌，蘇州園區(qū)金普頓酒店正按計劃穩(wěn)步推進(jìn)，預(yù)計于2026年四季度投入運(yùn)營。

亞朵在地方開發(fā)區(qū)和開發(fā)園區(qū)的簽約動作頻繁，像中山火炬開發(fā)區(qū)就有亞朵等高品質(zhì)酒店簽約入駐的公開報道；還有東呈集團(tuán)在華東及三、四線城市的工業(yè)園區(qū)、開發(fā)區(qū)已有多處開店或簽約樣本……不難發(fā)現(xiàn)，品牌與園區(qū)開發(fā)方的聯(lián)動已成為常態(tài)。

酒店和公寓“扎進(jìn)園區(qū)”

當(dāng)酒店集團(tuán)大舉進(jìn)入園區(qū)時，公寓品牌也在同步行動，兩者共同看好園區(qū)這塊曾經(jīng)的“價值洼地”。在雙方的分化、互補(bǔ)中，其呈現(xiàn)了以下幾個發(fā)展特點(diǎn)：

一是“酒店+公寓”的雙品牌布局明顯增多。隨著中國城市空間的外溢和“產(chǎn)城融合區(qū)”的崛起，越來越多的企業(yè)和人才正在向園區(qū)遷移，而他們的住宿需求更具長期性與多樣性。酒店的傳統(tǒng)定位是短期住宿，而園區(qū)的客戶結(jié)構(gòu)卻有明顯的“中長期”特征：駐場工程師、科研人員、企業(yè)管理層，他們既需要商務(wù)酒店的便利，也需要公寓式住宿的生活感。正因如此，“酒店+公寓”的產(chǎn)品組合逐漸成為主流。

如廣東河源連平縣生態(tài)工業(yè)園區(qū)內(nèi)，雅閣酒店集團(tuán)采用“雅閣酒店+澳斯特公寓”雙品牌模式，河源連平項(xiàng)目中，廣東河源連平雅閣酒店打造126間豪華客房及完善配套空間，而澳斯特公寓則精心打造54間服務(wù)式公寓，形成了差異化產(chǎn)品組合。這種模式滿足短期差旅需求，又吸引長住客群，成為企業(yè)搶占市場的核心策略。

二是地方國企和開發(fā)區(qū)平臺加入戰(zhàn)場，推動園區(qū)配套標(biāo)準(zhǔn)化。2025年，廣州安居集團(tuán)與小鵬汽車簽約合作，在企業(yè)總部及周邊園區(qū)建設(shè)員工公寓，模式是“國企投建+企業(yè)定制”，形成區(qū)域化的住宿配套體系。同類案例在長三角也不斷出現(xiàn)，如陸家嘴集團(tuán)推出“數(shù)智天地·新樂里”企業(yè)公寓，面向張江與外高橋等園區(qū)員工，提供帶有公共空間和社交屬性的居住產(chǎn)品。這些項(xiàng)目背后，體現(xiàn)出地方平臺希望通過酒店和公寓業(yè)態(tài)提升園區(qū)吸引力，從而留住企業(yè)與人才的邏輯。

三是國際品牌也涌入園區(qū)級市場。雅詩閣近期公布的中國區(qū)在建項(xiàng)目中，有超過三分之一位于產(chǎn)業(yè)園或知識創(chuàng)新區(qū)，如蘇州高新區(qū)、杭州未來科技城、深圳國際會展城等。洲際酒店集團(tuán)與萬豪國際則在蘇州工業(yè)園區(qū)、蕪湖鳩茲科創(chuàng)灣等園區(qū)簽約新項(xiàng)目，其中包括融合辦公、會議與住宿的復(fù)合型物業(yè)。這些國際品牌的加入，不僅提升園區(qū)商務(wù)接待能力，也在無形中推動了園區(qū)住宿產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化與品牌化升級。

四是酒店資產(chǎn)的投資邏輯正在變化。園區(qū)酒店往往具備穩(wěn)定客源與較低土地成本，成為頭部集團(tuán)和地方投資者新的利潤洼地。以廈門集美為例，華住美侖品牌在當(dāng)?shù)亻_出最大體量酒店，310間客房主要服務(wù)于園區(qū)商務(wù)與會展需求，入住率自試營業(yè)起就保持高位。同時，園區(qū)酒店在產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入階段還能扮演“招商載體”角色，幫助地方吸引更多企業(yè)入駐。

這股變化折射出中國城市格局的再分配。過去十年，酒店業(yè)的邏輯是“跟著人流走”，而如今是“跟著企業(yè)走”。園區(qū)已不只是生產(chǎn)力的集合體，也成為生活與消費(fèi)場景的新入口。

為何都鐘情園區(qū)

園區(qū)，正從“產(chǎn)業(yè)的承載地”變成“生活的發(fā)生地”。酒店和公寓品牌紛紛進(jìn)駐，并非偶然，而是多重力量共同作用的結(jié)果。

從產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)層面來看，過去酒店主要追隨城市商務(wù)與旅游中心布局，但當(dāng)制造業(yè)、高科技與創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)加速向園區(qū)集中時，住宿業(yè)的重心也隨之遷移。國家發(fā)改委2024年發(fā)布的《制造業(yè)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)鏈高質(zhì)量發(fā)展行動計劃（2024—2027年）》提出，要重點(diǎn)建設(shè)50個先進(jìn)制造業(yè)集群，其中超過七成集中在國家級或省級產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

2025年上半年，蘇州工業(yè)園區(qū)、杭州未來科技城、深圳光明科學(xué)城等地的園區(qū)型酒店入住率普遍超過75%，部分項(xiàng)目甚至達(dá)到80%以上，增幅高于城市中心區(qū)平均水平。這意味著，園區(qū)已經(jīng)從“企業(yè)辦公區(qū)”升級為“生產(chǎn)+生活”復(fù)合場景，酒店與公寓的布局邏輯也隨之重構(gòu)：不再是“搶地段”，而是“搶產(chǎn)業(yè)”。

國家層面對于園區(qū)“宜業(yè)宜居化”的政策導(dǎo)向愈加明確。國務(wù)院辦公廳2024年發(fā)布的《加快推進(jìn)新型工業(yè)化若干政策措施的通知》首次提出，要“完善園區(qū)居住、消費(fèi)、休閑等生活配套設(shè)施，鼓勵社會資本參與園區(qū)型住宿產(chǎn)品投資與運(yùn)營”。

此后，地方層面紛紛響應(yīng)，推動“產(chǎn)城融合”成為主流路徑。以某市發(fā)布的《產(chǎn)業(yè)園區(qū)更新提升、轉(zhuǎn)型發(fā)展的實(shí)施意見》為例，其明確將園區(qū)升級為“生產(chǎn)＋生活＋服務(wù)”功能區(qū)，鼓勵引入酒店、公寓、人才住房等配套設(shè)施。此類政策為酒店與公寓進(jìn)入園區(qū)提供了明確路徑。開發(fā)區(qū)管委會、園區(qū)平臺公司常以“軟配套”標(biāo)準(zhǔn)定義酒店、公寓項(xiàng)目為園區(qū)招商配套的重要組成。

此外，金融與資產(chǎn)端政策也給予支持。例如，新規(guī)明確允許將產(chǎn)業(yè)園內(nèi)酒店及其配套底商納入 REITs 資產(chǎn)范圍，為園區(qū)內(nèi)酒店、公寓項(xiàng)目資產(chǎn)化、融資化提供了制度基礎(chǔ)。這使得品牌與投資方看到園區(qū)產(chǎn)品不僅是運(yùn)營場景，更具資本配置屬性。

空間秘探認(rèn)為，還有一個顯著因素是園區(qū)項(xiàng)目在投資回報邏輯上的吸引力。首先，園區(qū)項(xiàng)目因配套尚未飽和、增量空間大，酒店或公寓品牌有機(jī)會以較低成本拿地或合作，且初期所在園區(qū)往往被列入地方“重點(diǎn)招商”名單，合作推進(jìn)力度強(qiáng)。其次，結(jié)合前述 REITs 政策、產(chǎn)業(yè)基金參與、國企平臺介入，讓不少園區(qū)住宿項(xiàng)目具備“資產(chǎn)化＋運(yùn)營化＋規(guī)?；笨赡?。

最后，不可忽略的是，園區(qū)酒店與公寓的布局，是城市服務(wù)功能外延的一個具體表現(xiàn)。傳統(tǒng)城市中心地帶飽和、成本高、增量難。園區(qū)則為城市生活、工作、居住的“新軸線”提供空間。從政府規(guī)劃、樓宇更新、園區(qū)轉(zhuǎn)型看，住宿配套由“補(bǔ)充”角色轉(zhuǎn)向“核心”角色。上海靜安區(qū)實(shí)施的“產(chǎn)業(yè)園區(qū)升級行動”就提出，將人才住房、服務(wù)式酒店、公寓列入“園區(qū)功能提升”指標(biāo)。

未來最好的酒店可能“隱居”園區(qū)

當(dāng)“出差半天、開會一天、住一晚”成為常態(tài)，酒店的黃金地段正在發(fā)生位移。未來最好的酒店，不一定坐落在CBD的鋼筋叢林中，而可能藏在產(chǎn)業(yè)園、文創(chuàng)區(qū)乃至生態(tài)園區(qū)里。

越來越多的酒店，正從城市中心轉(zhuǎn)向產(chǎn)業(yè)腹地，靠近企業(yè)、靠近生活，也靠近自然。這種變化背后，是城市空間與商業(yè)邏輯的雙重重塑。辦公、生活與休閑的邊界被打破，酒店開始從“目的地配套”變成“產(chǎn)業(yè)生態(tài)”的一部分。

園區(qū)里的“好酒店”也不再只是給來回差旅的人睡一晚。更有意思的，是它能成為一處“地方性的精神棲所”，既服務(wù)產(chǎn)業(yè)，也保存和傳播當(dāng)?shù)匚幕?。成都世園瀑布美憬閣就是一個清晰的例子，這家由雅高旗下 MGallery 運(yùn)營的酒店坐落于成都 2024 年世園會園區(qū)核心地帶，建筑和室內(nèi)設(shè)計大量借用瀑布、紅砂巖與當(dāng)?shù)刂参镆庀?。作為園區(qū)內(nèi)唯一酒店，它的定位超越了會展接待，設(shè)計者希望它在會后繼續(xù)成為城市的文化落點(diǎn)，一處讓人愿意駐足、沉浸、回味的精神棲所。

北京首鋼園區(qū)的香格里拉項(xiàng)目將工業(yè)遺存與當(dāng)代接待需求結(jié)合，把舊廠房、煙囪和鐵架改造成有溫度的接待場景，酒店既服務(wù)會議會展，也成為園區(qū)轉(zhuǎn)型與城市更新的文化窗口。把“工業(yè)記憶”包裝為體驗(yàn)，能為園區(qū)及酒店同時帶來品牌溢價。

坐落于美麗的蘇州小外灘，活力島影音藝術(shù)產(chǎn)業(yè)園內(nèi)的蘇州元和塘·殿影酒店，原址是婚紗攝影中心，在保留原建筑風(fēng)貌的基礎(chǔ)上，對室內(nèi)全面改造重建，將每個空間設(shè)計成各種經(jīng)典電影片場，以摩登、 復(fù)古的電影場景去演繹品牌故事和文化內(nèi)涵，是蘇州元和塘文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)的重要組成部分。

再看蘇州工業(yè)園區(qū)這樣已經(jīng)成熟的產(chǎn)業(yè)集群，服務(wù)式公寓與精選服務(wù)酒店不僅以“長住”和“團(tuán)隊(duì)包月”取得高入住率，它們在園區(qū)內(nèi)還承擔(dān)著人才交流、行業(yè)沙龍和小型展演的功能，這些活動把住宿場所變成了知識與社群流動的節(jié)點(diǎn)。

還有許多園區(qū)公寓采用“上居下辦”或“辦公+居住”混合模式，如杭州星月·西溪印項(xiàng)目。該項(xiàng)目通過垂直功能分區(qū)，地下一層設(shè)會所展廳，一層為接待與會議空間，二至三層為企業(yè)辦公區(qū)，頂層為企業(yè)主生活起居區(qū)，實(shí)現(xiàn)工作與生活的自然過渡。

同時，建設(shè)餐飲、超市、健身、休閑、文化創(chuàng)意等綜合配套設(shè)施，打造“15分鐘生活圈”，讓園區(qū)內(nèi)既有工作的場所，也有滿足生活需求的社區(qū)服務(wù)。蛇口網(wǎng)谷，引入LOFT辦公+公寓模式，并輔以商業(yè)街區(qū)、藝術(shù)空間的配套建設(shè)，實(shí)現(xiàn)了工作、生活和休閑的一體化，大幅提升了園區(qū)對高端人才的吸引力。

在產(chǎn)業(yè)園區(qū)語境下，這種模式具有前瞻意義。園區(qū)酒店不再只是功能性空間，而成為產(chǎn)業(yè)生態(tài)、城市文化與公共藝術(shù)的結(jié)合點(diǎn)。無論是科技園區(qū)、文化創(chuàng)意園，還是生態(tài)示范區(qū)，酒店都可能成為展示當(dāng)?shù)鼐駳赓|(zhì)的“窗口”，為商務(wù)旅客提供靈感，為城市居民提供歸屬。

從投資角度看，這類“園區(qū)定制版酒店”也具備更強(qiáng)的品牌溢價力。它們兼具運(yùn)營回報與文化價值，不僅提升園區(qū)品牌形象，也為酒店集團(tuán)構(gòu)建差異化壁壘。正如業(yè)內(nèi)人士所言：“未來的園區(qū)酒店，不止關(guān)乎住宿效率，而是場所精神?！笨臻g秘探認(rèn)為，當(dāng)住宿從配角變成生態(tài)一員，未來的產(chǎn)業(yè)園區(qū)或許會反過來“圍著酒店建”。從“酒店的園區(qū)”到“園區(qū)的酒店”，這不僅是選址邏輯的變化，更是增長邏輯的更新。

綜上，當(dāng)酒店和公寓都盯上園區(qū)，這意味著“產(chǎn)業(yè)住宿”從可選項(xiàng)變成必選項(xiàng)。未來最好的酒店，不一定在CBD，而可能就藏在研發(fā)樓旁、科創(chuàng)園里、產(chǎn)業(yè)新城的某個核心節(jié)點(diǎn)。那些能夠真正“扎進(jìn)產(chǎn)業(yè)”的品牌，或?qū)⒊蔀橄乱粋€十年里最具想象力的增長引擎。