界面新聞?dòng)浾?| 王婷婷

行業(yè)深度調(diào)整期，開發(fā)商加速布局資深營銷管理人才。

近日，市場消息稱，萬科原首席營銷官嚴(yán)勇近期已離職，已經(jīng)加盟建發(fā)房產(chǎn)集團(tuán)，將出任上海公司總經(jīng)理（儲備）。建發(fā)房產(chǎn)相關(guān)人士告訴界面新聞，嚴(yán)勇已入職公司，屬于正常人事儲備，目前是在建發(fā)房產(chǎn)集團(tuán)擔(dān)任儲備干部。

據(jù)界面新聞了解，嚴(yán)勇今年初剛升任萬科集團(tuán)首席營銷官，當(dāng)時(shí)萬科正面臨銷售業(yè)績下滑的壓力。但8個(gè)月后，萬科進(jìn)行組織架構(gòu)調(diào)整，嚴(yán)勇又被調(diào)任蘇南公司副總經(jīng)理。

從首席營銷官到區(qū)域公司副總經(jīng)理，嚴(yán)勇決定“另謀高就”。于是，兩個(gè)月后的10月29日，市場又傳來嚴(yán)勇離職萬科的消息，并且加盟閩系國資房企擔(dān)任儲備區(qū)域總經(jīng)理。

現(xiàn)在傳聞得到證實(shí)，嚴(yán)勇已經(jīng)加入建發(fā)房產(chǎn)，只是尚未確認(rèn)是否將調(diào)任上海公司。建發(fā)上海相關(guān)人士向界面新聞表示，“沒聽說（要來）?！?/p>

公開資料顯示，嚴(yán)勇于1987年出生，本科畢業(yè)于南京理工大學(xué)，碩士畢業(yè)于同濟(jì)大學(xué)，曾長期任職于萬科集團(tuán)，擅長營銷、投資及項(xiàng)目管理。他于2013年加入萬科，歷任上海萬科項(xiàng)目總經(jīng)理、租賃住房事業(yè)部總經(jīng)理等職，2023年起先后擔(dān)任常州萬科總經(jīng)理、萬科首席營銷官。

業(yè)內(nèi)人士告訴界面新聞，10月以來，樓市熱度持續(xù)回落，而建發(fā)“燈塔戰(zhàn)略”正步入關(guān)鍵攻堅(jiān)階段。其布局上海、杭州、成都的“燈塔”系項(xiàng)目均處于待入市或入市推進(jìn)階段，對優(yōu)質(zhì)營銷人才的需求尤為迫切，亟需以此實(shí)現(xiàn)市場破局。

建發(fā)“燈塔戰(zhàn)略”關(guān)鍵攻堅(jiān)期

2025年，手持多個(gè)“地王”項(xiàng)目的建發(fā)，全面推進(jìn)“燈塔項(xiàng)目”戰(zhàn)略，分別位于北京、上海、成都、杭州和廈門這5個(gè)城市。

廈門建發(fā)·宸啟瑞湖、北京建發(fā)·海晏、上海建發(fā)·海宸、成都建發(fā)·海耀、杭州建發(fā)·棲湖云莊，這五大項(xiàng)目的表現(xiàn)將決定建發(fā)今年的戰(zhàn)略成敗。

目前，北京、廈門兩地的“燈塔項(xiàng)目”已經(jīng)告一段落，建發(fā)上海、成都、杭州“燈塔項(xiàng)目”開始“迎難而上”。

9月30日，適逢樓市“金九銀十”，建發(fā)上海“燈塔項(xiàng)目”建發(fā)海宸于9月30日首開入市，一舉推出322套房源，均價(jià)11.07萬元/平方米，去化近九成。11月15日，建發(fā)海宸二批次開盤，均價(jià)約11.59萬元/平方米，推出109套房源，截至目前已售出70余套。

“跟首開相比，二批次熱度是有差距，但市場都不太好，相對來說建發(fā)海宸已經(jīng)算好了，跑贏整體大盤?！苯òl(fā)海宸銷售人士告訴界面新聞。

建發(fā)海宸相關(guān)人士向界面新聞表示，項(xiàng)目三批次近期準(zhǔn)備取證，大概還會推出一百多套房源，銷售價(jià)格會繼續(xù)往上走。“12月份可能還會推出少量疊墅。”

據(jù)界面新聞了解，建發(fā)今年6月通過協(xié)議方式拿下了新江灣和虹口組合地塊，總地價(jià)123.5億元。其中，新江灣地塊即上?！盁羲?xiàng)目”建發(fā)海宸，共規(guī)劃1114套高層洋房和156套疊墅?！凹由宪囄唬?xiàng)目總貨值大概190億元。”

在建發(fā)的原計(jì)劃里，建發(fā)海宸背負(fù)著2025年集團(tuán)重要的銷售任務(wù)，目標(biāo)是在今年內(nèi)完成清盤。“1100多套，每次三百多套，基本三四次就推完了?！表?xiàng)目負(fù)責(zé)人向界面新聞表示，按照之前計(jì)劃，9月、10月、11月、12月每個(gè)月都要開盤。

但計(jì)劃趕不上變化，市場熱度下滑，建發(fā)海宸不得不放慢入市節(jié)奏，小步慢跑。“現(xiàn)在這個(gè)行情，也沒必要推太多出來，而且我們整個(gè)產(chǎn)品展示，還沒有做到最好。”

作為建發(fā)年內(nèi)重量級項(xiàng)目，公司對該項(xiàng)目的重視程度并沒有因市場降溫而減輕，反而更注重產(chǎn)品的呈現(xiàn)，“各層級領(lǐng)導(dǎo)幾乎天天來這個(gè)項(xiàng)目，集團(tuán)專門派人來盯現(xiàn)場。”

11月19日，界面新聞?dòng)浾哂^察到，建發(fā)海宸實(shí)景示范區(qū)對外開放不久后，現(xiàn)場仍有施工人員開展作業(yè)。相關(guān)人員透露，因?qū)ΜF(xiàn)有燈具配置不滿，正在進(jìn)行更換。

建發(fā)成都“燈塔項(xiàng)目”也將在今年底“壓軸登場”?！敖鹑诔侨凇薄暗赝酢保啥冀òl(fā)·海耀未入市就備受關(guān)注。

今年3月，建發(fā)以106%的溢價(jià)率拿下成都金融城三期H10地塊，成交價(jià)33.47億元，成交樓面價(jià)41200元/平方米。該地塊項(xiàng)目最終命名“建發(fā)·海耀”。

建發(fā)·海耀銷售人士告訴界面新聞，“預(yù)計(jì)12月底開盤入市，目前推盤數(shù)量和價(jià)格都未確定。項(xiàng)目一共256套房源，價(jià)格肯定比旁邊的貝殼項(xiàng)目（金融城·貝宸S1，均價(jià)約6.5萬元/平方米）貴，產(chǎn)品形態(tài)也不一樣?！?/p>

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，成都市場均價(jià)7萬-8萬元/平方米的項(xiàng)目，可能會面臨不小的市場挑戰(zhàn)與壓力。

與成都“燈塔項(xiàng)目”幾乎同一時(shí)間拿地的杭州“燈塔項(xiàng)目”，也還沒面市。該項(xiàng)目位于杭州蔣村板塊，至今仍是杭州“地王”紀(jì)錄保持者，樓面價(jià)達(dá)到88029元/平方米，項(xiàng)目命名為“建發(fā)·棲湖云莊”。

據(jù)界面新聞了解，建發(fā)·棲湖云莊規(guī)劃僅83套聯(lián)排，套均面積470平方米，總價(jià)6000萬元起。

市場已進(jìn)入深度調(diào)整階段，前期高價(jià)拿的“地王”項(xiàng)目受市場降溫、去化放緩等影響，令建發(fā)“燈塔戰(zhàn)略”的落地突圍難度明顯加大。

市場降溫，房企壓力攀升

臨近年末，樓市“日光”“秒光”“開盤即罄”等現(xiàn)象不再頻繁出現(xiàn)。

即便是樓市風(fēng)向標(biāo)上海，熱度也開始下降。兩個(gè)月前，開發(fā)商集體搶灘樓市“金九銀十”，積極推盤入市，這期間上海不少項(xiàng)目創(chuàng)造了亮眼成績。比如位于寶山楊行的金茂棠前130套房源“日光”，均價(jià)20.5萬元/平方米的金陵華庭也“日光”，均價(jià)14.68萬元/平方米的中建·玖上瑯宸“開盤即罄”，甚至還有26分鐘就實(shí)現(xiàn)清盤的金茂璞元。

但近期，開發(fā)商明顯感覺到上海樓市有所降溫。就連此前兩開兩罄的金陵華庭，三期開盤推出40套房源，當(dāng)日去化率95%，未實(shí)現(xiàn)“日光”。

此前創(chuàng)造26分鐘清盤成績的金茂璞元，二期開盤也未實(shí)現(xiàn)開盤即罄，當(dāng)日僅售出80多套房源。公開信息顯示，二期111套房源認(rèn)購期間收到113組有效意向認(rèn)購，認(rèn)購率102%。還有首開“日光”的外灘瑞府，其認(rèn)購率也從一期的163%下降至二期的56%。

“我們的體感很明顯，首先就是客戶來訪量下降，客戶觀望情緒濃厚。似乎不約而同達(dá)成一種現(xiàn)在不買，未來可能會更便宜的共識，所以都很猶豫?！币幻_發(fā)商人士告訴界面新聞。

“現(xiàn)在的情況對比9月，說腰斬都不過分。之前售樓處的銷售們根本忙不過來，尤其周末接待客戶都接待不過來?！鄙虾Ｄ稠?xiàng)目營銷人士向界面新聞表示，10月之前，周末一天大概會有兩三百組來訪量，現(xiàn)在周末可能100組都到不了，只有幾十組。

上述營銷人士認(rèn)為，今年新盤的流速整體比去年更慢?！皬耐票P量來說，去年上海每批次推一兩百套及以上的項(xiàng)目很多，但今年大體量推盤的項(xiàng)目特別少，基本在100套上下，甚至很多幾十套。就去化周期來說，也更長。”

開發(fā)商寄希望于2026年“金三銀四”。

雖然市場熱度減退，開發(fā)商們在保持穩(wěn)定供貨節(jié)奏的同時(shí)，將行業(yè)復(fù)蘇與業(yè)績增長的預(yù)期錨定2026年?！斑^完年后的3、4月份總歸會有個(gè)小陽春，萬一再配合出些利好政策，那么大方向還是不錯(cuò)的?！?/p>

建發(fā)海宸相關(guān)人士也表示，“我們對明年還是有信心。雖然項(xiàng)目體量比較大，但預(yù)期沒有之前那么高，一個(gè)月賣三四百套可能也不現(xiàn)實(shí)，每個(gè)月有穩(wěn)定的流速，也可以?！?/p>

而對于建發(fā)而言，市場波動(dòng)不改戰(zhàn)略定力，“燈塔戰(zhàn)略”的落地執(zhí)行已無退路，必須成功。產(chǎn)品力的持續(xù)打磨是基礎(chǔ)，營銷端的高效破局亦為關(guān)鍵，二者缺一不可。

所以，在這個(gè)市場深度調(diào)整、燈塔戰(zhàn)略攻堅(jiān)突圍的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，建發(fā)挖來了萬科前首席營銷官嚴(yán)勇，力圖借助其深耕行業(yè)多年的營銷操盤經(jīng)驗(yàn)和廣泛的資源整合優(yōu)勢，為建發(fā)“燈塔戰(zhàn)略” 注入營銷動(dòng)能。

業(yè)內(nèi)人士指出，嚴(yán)勇的加入，一方面，需要以營銷端專業(yè)能力破解核心城市高價(jià)“地王”去化難題，精準(zhǔn)觸達(dá)目標(biāo)客群；另一方面，要通過產(chǎn)品與營銷深度協(xié)同打造差異化競爭力，助力重點(diǎn)“燈塔”項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)市場破局。

當(dāng)市場進(jìn)入深度調(diào)整周期，建發(fā)“燈塔戰(zhàn)略”正處于突圍攻堅(jiān)核心期，萬科前首席營銷官嚴(yán)勇的加入，能否助力其實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略破局？