界面新聞記者 | 李香才
11月19日，北京兩宗土地順利出讓，合計成交總價32.7億元。其中，東城區(qū)祈年大街路西危改工程土地一級開發(fā)項目地塊由北京城建興瑞置業(yè)開發(fā)有限公司以20.28億競得。昌平區(qū)未來科技城項目（南區(qū)）地塊以12.4億元的底價出讓，由北京未來科技城昌信置業(yè)有限公司競得。
祈年大街地塊雖然體量不大，但由于占據(jù)二環(huán)內核心位置，還是讓這宗地塊成為北京第七批次土拍中最大的亮點之一。出讓文件要求住宅占比不超70%，單以住宅用地分攤土地成本的成交樓面價約為11.59萬元/平方米，超過此前單價最高的中海樹村項目地塊。
一波三折
稀缺性，是祈年大街地塊的一大亮點。
近5年來北京東城區(qū)僅成交了一宗涉宅用地，即2024年7月由河北鑫界以3.375億元競得的金魚池地塊，溢價率25%，成交樓面價6.08萬元/平方米。金魚池地塊位于二環(huán)內、天壇公園北側。時隔一年，東城再次出讓宅地，此次出讓的祈年大街地塊，距離金魚池地塊500米左右。
不過，金魚池地塊住宅建筑面積僅有1700平方米。直至2025年7月項目才拿到建設批復，住宅銷售指導價15.1萬元/平方米，目前還沒有正式入市銷售。
此次出讓的祈年大街地塊由于地理位置優(yōu)越，再加上稀缺性，在出讓之前就備受市場關注。
界面新聞了解到，祈年大街地塊的出讓過程可謂一波三折。之前曾進入“用地預申請”，但未能在受理期限內進入“招拍掛”階段，一度被視為撤牌。直到10月16日，正式掛牌出讓。
此次祈年大街地塊出讓，吸引了北京城建、中海新城及山東企業(yè)百年基石（濟南）建設工程有限公司三家房企報名。百年基石是北京土地市場的陌生面孔。根據(jù)企查查，這是一家成立于2022年7月15日的建筑企業(yè)。不過，百年基石臨陣退縮，最終只有北京城建、中海新城進入現(xiàn)場競價。
祈年大街地塊初始價格為19.5億元，現(xiàn)場經過38輪競拍，北京城建以總價20.28億元競得，溢價率4%。
祈年大街地塊全稱為北京市東城區(qū)祈年大街路西危改工程土地一級開發(fā)項目4、5號地0127-0201、0202、0203、0204地塊多功能用地。4號地包括0127-0201、0202兩個地塊，5號地包括0203、0204兩個地塊。
出讓文件顯示，祈年大街地塊地上建筑規(guī)模2.5萬平方米，要求住宅占比不超70%。克而瑞測算，項目綜合樓面價約8.11萬元/平方米，如果按出讓文件要求，不超過70%的住宅比例核算，單以住宅用地分攤土地成本的成交樓面價約為11.59萬元/平方米，超過此前單價最高的中海樹村項目地塊。中海樹村項目地塊成交樓面價為10.23萬元/平方米。
中指研究院土地市場研究負責人張凱對界面新聞預測稱：“從未來市場預期看，參考去年東城區(qū)金魚池地塊25%溢價成交表現(xiàn)及15萬元/平方米的期房指導價，祈年大街地塊項目預計其未來售價可能突破15萬元/平方米，其中四合院類產品或因稀缺性擁有更高溢價?！?/span>
限制條件頗多
對于該地塊來說，地理位置的優(yōu)越性是一個很重要的吸引力；但是對于開發(fā)商來說，特殊的地理位置卻給產品設計和開發(fā)帶來了難度。界面新聞翻查北京市規(guī)自委土地出讓文件發(fā)現(xiàn)，祈年大街地塊的出讓設置了諸多限制條件。
出讓文件提出，本地塊涉及全國重點文物保護單位天壇、先農壇的建設控制地帶及北京市文物保護單位金臺書院的規(guī)劃綠地，建筑高度符合相應的管控要求。具體來看，0202限高3.3米，其余三個地塊限高18米。4號地塊（0201、0202）院落布局應與金臺書院相呼應，避免正南正北向院落與金臺書院之間出現(xiàn)大量三角形空間。0202地塊應嚴格遵循北京老城風貌、傳統(tǒng)四合院形態(tài)及文物保護等要求進行建設，以優(yōu)化片區(qū)街巷肌理，落實老城高質量發(fā)展。禁止通過高低配的方式建造別墅及私家莊園。
在城市設計和建筑設計方面，設計方案應維護中軸線的對稱性和嚴整性，與周邊環(huán)境相協(xié)調、與城市整體風貌相融合；在滿足建筑功能的同時，注重創(chuàng)造宜人的外部空間，注重建筑文化內涵和品質，提升建筑設計質量，強化首都風范、古都風韻、時代風貌的城市特色；建筑第五立面、材質、色彩、裝飾構件等應統(tǒng)籌考慮視廊景觀和風貌保護要求，做好傳統(tǒng)風貌與現(xiàn)代風貌的銜接，不得濫用傳統(tǒng)元素。
合碩機構首席分析師郭毅在接受界面新聞采訪時分析說：“這個地塊具有地段優(yōu)勢和文化價值，不過不利因素也客觀存在，就是因為被切分成了四個小地塊。0202地塊限高3.3米，而且要求整院出售，這個地塊很可能打造成四合院類的產品。另外三個小地塊中，其中一塊可能打造成自持商業(yè)，另外兩個有可能建設5-6層的洋房類產品?！?/span>
中指研究院土地市場研究負責人張凱分析說：“這些約束條件在體現(xiàn)古都風貌保護要求的同時，也對開發(fā)商的文化理解力與產品創(chuàng)新力提出更高挑戰(zhàn)。成功開發(fā)此類項目的關鍵，在于精準把握高端客群對傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代舒適性的雙重需求，實現(xiàn)歷史文脈傳承與當代生活方式的有機融合。”
在郭毅看來，作為北京本土開發(fā)商，北京城建集團對老北京文化有比較深厚的理解，因此項目開發(fā)方面具備優(yōu)勢。“北京城建集團有古建筑修復業(yè)務，對于如何把北京根植于地脈之上的建筑文化和生活能夠更好的結合，可以給建筑更多的文化和價值賦能。”
城建發(fā)展的布局
此次拿下祈年大街地塊的北京城建興瑞置業(yè)開發(fā)有限公司，為北京城建集團旗下企業(yè)，為A股上市公司城建發(fā)展全資子公司。今年以來，城建發(fā)展在北京土地市場頻頻出手。
6月5日，城建發(fā)展全資子公司北京城建興云房地產有限公司聯(lián)合廣州越秀華城房地產開發(fā)有限公司、北京未來科學城置業(yè)有限公司和西安貝好家合盛置業(yè)有限公司拿下北京市昌平區(qū)中關村生命科學園三期及“北四村”棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治B地塊項目。
9月5日，城建發(fā)展聯(lián)合北京建工旗下北京建邦憬瑞房地產開發(fā)有限公司、北京住總旗下北京金第房地產開發(fā)有限責任公司拿下北京市豐臺區(qū)岳各莊村A區(qū)棚戶區(qū)改造土地開發(fā)項目。
9月30日，城建發(fā)展參與競拍北京市朝陽區(qū)太陽宮新區(qū)D區(qū)土地一級開發(fā)項目，不過該項目最終被中建智地拿下。
10月30日，城建發(fā)展和北京藍華宇房地產開發(fā)有限公司聯(lián)合拿下北京市昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)賀村中灘村組團B地塊重點村舊村改造項目。
值得注意的是，北京城建集團旗下多家企業(yè)涉及房地產業(yè)務，存在同業(yè)競爭，包括北京住總集團、城建發(fā)展以及北京城建房地產開發(fā)有限公司。對此，北京城建集團承諾，待相關主體具備條件時分批注入城建發(fā)展，過渡期內將住總集團下屬涉房業(yè)務公司的經營管理權委托給城建發(fā)展，同時繼續(xù)將城建開發(fā)的股權委托城建發(fā)展進行管理。
城建發(fā)展被城建集團定位為旗下房地產類業(yè)務和資產整合的唯一上市平臺和資本運作平臺。在城建集團對城建發(fā)展擁有控制權期間，持續(xù)在房地產業(yè)務方面優(yōu)先支持城建發(fā)展，協(xié)助其做大做強主營業(yè)務。
在克而瑞公布的2025年1-10月北京房企權益銷售金額排行榜上，城建發(fā)展成交金額107.01億元，排名第8位。北京住總集團和城建開發(fā)分別排名第19和23位，相較于兩家兄弟企業(yè)，城建發(fā)展遙遙領先。