文｜酒管財(cái)經(jīng)

11月17日，大悅城控股（以下簡(jiǎn)稱大悅城）子公司大悅城地產(chǎn)宣布，已批準(zhǔn)通過私有化的決議案。

待計(jì)劃生效后，大悅城地產(chǎn)在聯(lián)交所的上市地位，預(yù)期將于11月27日正式撤銷。

2013年上市、2025年私有化，這家地產(chǎn)央企的上市之路即將結(jié)束。

這一重大資本運(yùn)作，標(biāo)志著這家以“大悅城”商業(yè)地產(chǎn)品牌聞名的央企地產(chǎn)商，正在全面調(diào)整其業(yè)務(wù)戰(zhàn)略。

而在退市消息傳出前，大悅城旗下的北京華爾道夫酒店已被掛牌出售，標(biāo)價(jià)20億元，卻遭遇了近半年的市場(chǎng)冷遇。

截至目前，大悅城旗下僅剩4家酒店：北京華爾道夫酒店、三亞亞龍灣瑞吉度假酒店、三亞美高梅度假酒店和自營品牌北京大悅酒店。

這一數(shù)字與高峰期相比已大幅減少。

曾經(jīng)輝煌的酒店業(yè)務(wù)，如今成為大悅城戰(zhàn)略收縮的先行軍。

隨著財(cái)大氣粗的玩家越來越少，地產(chǎn)系酒店的艱難換擋期依舊在延續(xù)。

從遍地開花到四家僅存

在退市公告引發(fā)資本市場(chǎng)廣泛關(guān)注的同時(shí)，作為大悅城控股旗下重要業(yè)務(wù)組成部分的酒店業(yè)務(wù)，其發(fā)展歷程與戰(zhàn)略價(jià)值同樣值得關(guān)注。

從最早涉足酒店業(yè)至今，大悅城在酒店領(lǐng)域的布局已超過30年。

然而，這張?jiān)?jīng)輝煌的業(yè)務(wù)網(wǎng)正在快速收縮。

作為中糧旗下旗下唯一的地方投資和管理平臺(tái)，大悅城從上世紀(jì)就是九十年代初開始涉足酒店業(yè)。

上世紀(jì)90年代，大悅城打造了三亞凱萊度假酒店——被譽(yù)為“中國第一家五星級(jí)度假酒店”，使凱萊品牌成為國人心中“豪華酒店”的代名詞。

2010年前后，大悅城迎來高光時(shí)刻，一口氣開出三亞美高梅度假酒店、三亞亞龍灣瑞吉酒店和北京長安街W酒店。

其中，北京W酒店是品牌在內(nèi)地第二家分號(hào)，以其先鋒時(shí)尚的設(shè)計(jì)成為北京潮流地標(biāo)。

然而，隨著市場(chǎng)環(huán)境變化，大悅城的酒店版圖不斷收縮。

北京長安街W酒店在2017年被出售并換牌索菲特，三亞凱萊仙人掌度假酒店也因資產(chǎn)老舊于2024年暫停營業(yè)。

尤其是2017年出售虧損嚴(yán)重的長安街W酒店。

這家酒店自2014年9月開業(yè)以來一直處于虧損狀態(tài)，到出售時(shí)累計(jì)虧損超過3億元，平均入住率僅約55%-69%，運(yùn)營數(shù)據(jù)在大悅城旗下酒店中墊底。

W酒店的出售并非孤例。

在中糧系加速剝離酒店資產(chǎn)的大背景下，蘇州凱萊大酒店和南昌凱萊大酒店的股權(quán)也先后被100%掛牌轉(zhuǎn)讓。

同時(shí)，一度被“邊緣化”的凱萊酒店集團(tuán)也在進(jìn)行品牌梳理，目前規(guī)劃有七個(gè)酒店品牌，以“國際視野、中國風(fēng)格”為特色，重新拓展市場(chǎng)。

2024年，其旗下奢華品牌凱萊大飯店新增成員廈門羅約凱萊大飯店。

不難看出，大悅城的酒店業(yè)務(wù)戰(zhàn)略正經(jīng)歷根本性轉(zhuǎn)變——從重資產(chǎn)持有向輕資產(chǎn)運(yùn)營模式過渡。

輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的優(yōu)勢(shì)在于，企業(yè)可以依托品牌輸出和管理能力獲取穩(wěn)定收益，同時(shí)避免重資產(chǎn)投資帶來的資金壓力。這對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的任何參與者都至關(guān)重要。

大悅城的戰(zhàn)略調(diào)整與整個(gè)地產(chǎn)系酒店的趨勢(shì)基本一致。

近年來，不僅大悅城，多家房企也頻繁出售酒店資產(chǎn)。

華僑城出售上海寶格麗酒店后，又掛牌轉(zhuǎn)讓深圳前海華僑城艾美酒店等多處資產(chǎn)；

中國金茂則先后出售了北京威斯汀大飯店和三亞希爾頓酒店；

近期又剛掛售三亞麗思卡爾頓酒店。

酒店業(yè)務(wù)并非“拖油瓶”

盡管酒店業(yè)務(wù)并非大悅城的核心主業(yè)，但其在整體生態(tài)中扮演著重要角色。

酒店不僅能夠貢獻(xiàn)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，還能與商業(yè)項(xiàng)目形成協(xié)同效應(yīng)，提升整體項(xiàng)目的吸引力。

2023年，大悅城酒店收入9.70億元，同比增長75.14%，毛利率35.27%，同比上升21.06%。

酒店業(yè)務(wù)成為當(dāng)年大悅城多元化業(yè)務(wù)中增長最快的板塊之一。

2024年大悅城酒店經(jīng)營業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入約8.69億元，酒店平均入住率達(dá)80.6%。

2025年上半年，大悅城地產(chǎn)酒店經(jīng)營業(yè)務(wù)收入約4.66億元，同比基本持平。在房地產(chǎn)行業(yè)整體下行的背景下，酒店業(yè)務(wù)的表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)健。

與多數(shù)地產(chǎn)系酒店一樣，大悅城酒店業(yè)務(wù)的發(fā)展軌跡經(jīng)歷了從依賴國際品牌到發(fā)展自有品牌的轉(zhuǎn)變。

早期，大悅城地產(chǎn)主要通過引進(jìn)國際知名酒店品牌來運(yùn)營旗下酒店資產(chǎn)，如華爾道夫、瑞吉、美高梅等。

這些國際品牌為大悅城帶來了高端酒店的管理經(jīng)驗(yàn)和市場(chǎng)認(rèn)可度，但也不可避免地面臨高昂的品牌授權(quán)費(fèi)用和經(jīng)營成本。

歷經(jīng)調(diào)整后，目前大悅城控股旗下運(yùn)營的酒店包括北京華爾道夫酒店、三亞亞龍灣瑞吉度假酒店、三亞美高梅度假酒店和自營品牌北京大悅酒店。

2019年，大悅城推出首個(gè)自有酒店品牌“Le Joy Hotel大悅酒店”，標(biāo)志著酒店業(yè)務(wù)進(jìn)入新階段。這一自有品牌定位清晰，瞄準(zhǔn)25-40歲的城市中高端商旅人群。

大悅酒店作為自有品牌，其獨(dú)特之處在于其與大悅城商業(yè)綜合體的深度融合。

以北京大悅酒店為例，其與西單大悅城毗鄰而居，通過“商業(yè)+酒店”一體化模式，打造全場(chǎng)景體驗(yàn)新模式，將酒店定位為“西單大悅城的主力店鋪”。

這種定位旨在使酒店能夠與購物中心形成客流互動(dòng)，實(shí)現(xiàn)協(xié)同效應(yīng)。

在運(yùn)營模式上，大悅酒店也進(jìn)行了多項(xiàng)創(chuàng)新。它引入了共享辦公空間Joyo Space取代傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)，與商業(yè)品牌、潮流IP及藝術(shù)家合作打造主題客房，甚至推出以小時(shí)為單位的“快閃房”套餐。

大悅城在商業(yè)運(yùn)營方面的能力有目共睹。2024年，其購物中心銷售額達(dá)401.3億元，同比增長16%；客流量3.66億人次，同比增長22%。

商業(yè)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)與酒店業(yè)務(wù)的結(jié)合，或許能為大悅酒店帶來差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

然而，真正的挑戰(zhàn)在于如何將這種協(xié)同效應(yīng)規(guī)?；瘡?fù)制。

自2019年至今，大悅酒店在全國仍只有北京一家門店。

退市后酒店業(yè)務(wù)的未來走向

央企巨頭在酒店市場(chǎng)中的資產(chǎn)騰挪，背后是整個(gè)行業(yè)周期的冷暖變遷。

地產(chǎn)系酒店，正從地產(chǎn)附庸變回存量交易的產(chǎn)物。

過去三十年，地產(chǎn)系酒店沒有為地產(chǎn)帶來可觀的收益，資產(chǎn)回報(bào)率遠(yuǎn)低于國際平均水平。隨著地產(chǎn)系酒店失去了地產(chǎn)配套的意義和價(jià)值，勢(shì)必就會(huì)成為地產(chǎn)商手中率先需要割肉變現(xiàn)的“回血包”。

如今，地產(chǎn)系酒店已經(jīng)進(jìn)入3.0時(shí)代，那就是回歸住宿本質(zhì)，即地產(chǎn)系酒店要有品牌、有運(yùn)營，要真正的能掙錢，而不是依賴過去1.0、2.0時(shí)代的金融屬性。

隨著大悅城地產(chǎn)從港股退市，其酒店業(yè)務(wù)將面臨新的發(fā)展環(huán)境。

退市后，大悅城將獲得更大的經(jīng)營靈活性和決策自主權(quán)，不再需要滿足上市公司嚴(yán)格的信息披露和短期業(yè)績壓力。這對(duì)于需要長期投入的酒店業(yè)務(wù)而言，可能是一個(gè)利好。

輕資產(chǎn)運(yùn)營可能是大悅城酒店業(yè)務(wù)的發(fā)展方向。

近年來，大悅城在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域已經(jīng)加速輕資產(chǎn)戰(zhàn)略落地，如西南首單消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REIT——華夏大悅城商業(yè)REIT的成功發(fā)行。 

這為酒店業(yè)務(wù)未來的資本化路徑提供了想象空間。一旦條件成熟，酒店業(yè)務(wù)也可能借助REITs等工具實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)盤活和價(jià)值釋放。

在退市的同時(shí)，大悅城進(jìn)行了組織架構(gòu)調(diào)整，將原來的7大區(qū)域公司整合為4個(gè)大區(qū)，并將“商業(yè)管理中心”升級(jí)為“商業(yè)事業(yè)部”。

這一調(diào)整旨在提升商業(yè)地產(chǎn)的精細(xì)化運(yùn)營能力，酒店業(yè)務(wù)也可能從中受益。

未來，大悅城可能會(huì)加大酒店業(yè)務(wù)與管理輸出力度。事實(shí)上，大悅城早已表示要“著力開發(fā)大悅城酒店自有品牌”，并擇機(jī)在商業(yè)綜合體內(nèi)進(jìn)行運(yùn)營。

隨著港股退市流程的啟動(dòng)，大悅城旗下的酒店業(yè)務(wù)正站在新的十字路口。

整合后的酒店資產(chǎn)能否與商業(yè)、住宅業(yè)務(wù)形成更強(qiáng)合力？

市場(chǎng)正拭目以待。

退市不是終點(diǎn)，而是新起點(diǎn)。

大悅城的酒店業(yè)務(wù)，這門被不少房企在當(dāng)下視為“包袱”的生意，或許正在等待一次價(jià)值重估。