臨近年末，北京土拍市場的火藥味兒愈加濃重。
11月25日，北京市出讓兩宗涉宅用地，合計攬金64.95億元。其中，北京市房山區(qū)長陽鎮(zhèn)北廣陽城棚戶區(qū)改造二片區(qū)項目由北京城建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以14.71億元的底價拿下。北京市朝陽區(qū)松榆里平房區(qū)城中村改造項目0410-0001地塊競爭尤為激烈，經(jīng)過166輪現(xiàn)場舉牌，最終被北京懋源璟鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以50.24億元的價格競得。成交樓面價6.2萬元/㎡，溢價率18.21%。
中指研究院土地市場研究負(fù)責(zé)人張凱分析指出，整體來看，松榆里與廣陽城兩宗地塊分別代表了北京土地市場中核心區(qū)稀缺資源與近郊潛力板塊的不同開發(fā)邏輯。前者依托高確定性區(qū)位主打改善產(chǎn)品，后者則需在庫存壓力下靠產(chǎn)品與配套挖掘價值，兩者的成交結(jié)果不僅是當(dāng)前市場需求的真實體現(xiàn)，也預(yù)示著房企在戰(zhàn)略布局上將面臨更深層次的分化。
據(jù)了解，松榆里地塊占地約2.89公頃，規(guī)劃建筑面積約8.08萬平方米，容積率2.8，限高60米（局部80米），且地塊格局方正、南北通透，為后續(xù)打造大面寬改善型產(chǎn)品提供了優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)條件。交通配套方面，地塊緊鄰地鐵14號線北工大西門站，未來規(guī)劃中的11號線東段也已預(yù)留了接口，建成后雙軌交匯優(yōu)勢將進一步顯現(xiàn)，通勤便利性也將顯著提升。
作為年內(nèi)北京東三環(huán)最后一宗重點地塊，也是近年區(qū)域供應(yīng)規(guī)模最大的純住宅地塊，松榆里地塊自掛牌起便成為市場關(guān)注的焦點。該地塊起始價為42.5億元，在開拍前已有7次報價。本次競拍共吸引懋源、首開、金隅、越秀+建工、建發(fā)、招商蛇口、中建玖合等多家頭部房企參與，懋源是其中唯一的一家民企。
事實上，在松榆里地塊開拍一個多月之前，就已有房企摩拳擦掌。北京市公共資源交易服務(wù)平臺信息顯示，早在10月17日，招商蛇口旗下北京招泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司就針對該地塊發(fā)布招標(biāo)計劃，投資估算12.63億元。而后，11月17日，中建玖合發(fā)展集團有限公司也發(fā)布該地塊招標(biāo)計劃，投資估算11.12億元。
提前發(fā)布招標(biāo)計劃對于招商蛇口和中建玖合來說并非首次，這種做法可以加快開發(fā)節(jié)奏，縮短開發(fā)周期。此前，招商蛇口北京亦莊的招商序，通州的朝棠攬閱，也都是拿地前就發(fā)布了招標(biāo)計劃。北京通州“運河八子”地塊上，招商蛇口和中建玖合也是在地塊開拍前提前發(fā)布了招標(biāo)計劃。不過，最終招商蛇口并未參與競拍，該項目由中建玖合拿下，開發(fā)為運河玖院，成了今年北京的幾大流量紅盤之一。
計劃趕不上變化，雖然準(zhǔn)備充分，但是招商蛇口和中建玖合最終不敵懋源，未能如愿。松榆里地塊最終被懋源收入囊中。
懋源地產(chǎn)成立于2000年，是北京本土老牌房企，專注于北京市場，以打造高端項目見長。2002年，懋源地產(chǎn)開發(fā)了北京三環(huán)新城，由此進入北京房地產(chǎn)市場。懋源地產(chǎn)也曾一度創(chuàng)下地塊單價記錄。
比如在2013年，懋源地產(chǎn)與15家開發(fā)商競爭，以17.7億元的價格拿下北京豐臺區(qū)夏家胡同地塊，樓面價4.66萬元/平方米，成為當(dāng)年北京單價最高的地塊。在該地塊，懋源地產(chǎn)開發(fā)了懋源?璟岳，該項目2018年取得預(yù)售證。2015年，懋源經(jīng)過92輪競拍，以總價39億元奪得朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)西甸村地塊，打造了懋源?璟璽項目，該項目2020年獲得第一張預(yù)售證。這兩個豪宅項目從拿地到入市均相隔5年以上。
2021年以來，多數(shù)民營房企都在收縮戰(zhàn)線，懋源地產(chǎn)在北京土地市場則相對積極。2021年10月，懋源以43.34億元奪得北京豐臺周莊子地塊。2022年6月，懋源以19.55億元的價格拿下北京順義薛大人莊地塊，開發(fā)了懋源?璟橒項目。今年8月26日，懋源地產(chǎn)斥資10.3億元在北京順義薛大人莊村再次拿地。
合碩機構(gòu)首席分析師郭毅告訴界面新聞：“從懋源地產(chǎn)在北京市的區(qū)域布局來看，主要聚焦高凈值人群關(guān)注度高的區(qū)域，比如豐臺的一些區(qū)域、朝陽孫河別墅區(qū)、中央別墅區(qū)。懋源地產(chǎn)在朝陽三環(huán)拿地，一方面是重回三環(huán)，另外一方面也在朝陽開辟了一個新的片區(qū)?！?/span>
事實上，9月30日，北京朝陽區(qū)太陽宮地塊出讓競拍時，懋源地產(chǎn)也曾參與，與多家央國企競爭。該地塊位于東北三環(huán)至四環(huán)之間。在競拍過程中，懋源地產(chǎn)與中建智地激戰(zhàn)多輪，不過，該地塊最終被中建智地拿下。
懋源地產(chǎn)在中央別墅區(qū)已深耕十年，推出懋源?璟璽、懋源?璟橒、懋源?云紀(jì)等項目，逐步形成“璟系”、“云系”兩大高端產(chǎn)品序列，在北京高端市場中積累了一定的品牌認(rèn)知度與產(chǎn)品開發(fā)經(jīng)驗。
中指研究院土地市場研究負(fù)責(zé)人張凱對界面新聞分析指出：“松榆里地塊出讓文件中明確鼓勵設(shè)置下沉庭院，通過住宅地塊街坊路地下空間，實現(xiàn)與規(guī)劃文化用地聯(lián)通，充分凸顯‘好房子’建設(shè)導(dǎo)向，預(yù)計項目將融合下沉式景觀、公共空間與地鐵接駁系統(tǒng)，形成獨特的社區(qū)品質(zhì)標(biāo)簽?！?/span>
張凱表示，松榆里地塊后續(xù)預(yù)計推出120-180㎡改善型戶型，填補板塊產(chǎn)品空白，結(jié)合區(qū)域行情，未來售價預(yù)計在10-12萬元/㎡區(qū)間。受當(dāng)前樓市消費降級影響，地緣改善客戶的置換鏈條存在一定阻滯。同時，鄰近的黃杉木店、三間房及十八里店等板塊均有多個新房項目入市，對客戶形成分流。因此，該地塊項目若想實現(xiàn)市場突破，關(guān)鍵在于合理控制產(chǎn)品面積與總價，通過提升產(chǎn)品性價比，有效吸引來自下游板塊及競爭項目的潛在客群。
郭毅在接受界面新聞采訪時分析說：“從整個朝陽區(qū)的二手房價來看，東南片區(qū)本身價值就相對比較低，同時這幾年隨著房價下行，松榆里地塊周邊二手房價格目前處在歷史低位。那么，如何能夠滿足地緣家庭需要的同時，吸引更多高凈值家庭的關(guān)注，可能是開發(fā)商需要迫切解決的市場困境之一。”
郭毅表示：“拿地核心還是要看企業(yè)對于地塊價值的判斷，以及未來借助企業(yè)自身的品牌優(yōu)勢、產(chǎn)品優(yōu)勢和資源優(yōu)勢，是否能為地塊進行更大的賦能。懋源地產(chǎn)在北京的發(fā)展布局還是穩(wěn)扎穩(wěn)打的，而且本身也是以開發(fā)高端豪宅和別墅為主，產(chǎn)品主要面向高凈值人群，所以產(chǎn)品力方面還是有保障的。”
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進接受界面新聞采訪時表示：“當(dāng)前在市場調(diào)整之下，央國企拿地居多，總體也是比較理性的，會根據(jù)全年的工作要求和明年的計劃部署拿地策略。上海第九次土拍中出現(xiàn)了民企身影，這次北京松榆里地塊也是民企懋源地產(chǎn)競得。但總體來看民營企業(yè)拿地的體量不大。民營企業(yè)多聚焦某個區(qū)域，區(qū)域如果出現(xiàn)市場前景好的地塊，民企就會積極出手。這也說明一些核心城市的核心地段土地不缺買家?！?/span>