臨近年末，北京土拍市場(chǎng)的火藥味兒愈加濃重。

11月25日，北京市出讓兩宗涉宅用地，合計(jì)攬金64.95億元。其中，北京市房山區(qū)長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)北廣陽(yáng)城棚戶區(qū)改造二片區(qū)項(xiàng)目由北京城建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以14.71億元的底價(jià)拿下。北京市朝陽(yáng)區(qū)松榆里平房區(qū)城中村改造項(xiàng)目0410-0001地塊競(jìng)爭(zhēng)尤為激烈，經(jīng)過(guò)166輪現(xiàn)場(chǎng)舉牌，最終被北京懋源璟鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以50.24億元的價(jià)格競(jìng)得。成交樓面價(jià)6.2萬(wàn)元/㎡，溢價(jià)率18.21%。

中指研究院土地市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人張凱分析指出，整體來(lái)看，松榆里與廣陽(yáng)城兩宗地塊分別代表了北京土地市場(chǎng)中核心區(qū)稀缺資源與近郊潛力板塊的不同開發(fā)邏輯。前者依托高確定性區(qū)位主打改善產(chǎn)品，后者則需在庫(kù)存壓力下靠產(chǎn)品與配套挖掘價(jià)值，兩者的成交結(jié)果不僅是當(dāng)前市場(chǎng)需求的真實(shí)體現(xiàn)，也預(yù)示著房企在戰(zhàn)略布局上將面臨更深層次的分化。

據(jù)了解，松榆里地塊占地約2.89公頃，規(guī)劃建筑面積約8.08萬(wàn)平方米，容積率2.8，限高60米（局部80米），且地塊格局方正、南北通透，為后續(xù)打造大面寬改善型產(chǎn)品提供了優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)條件。交通配套方面，地塊緊鄰地鐵14號(hào)線北工大西門站，未來(lái)規(guī)劃中的11號(hào)線東段也已預(yù)留了接口，建成后雙軌交匯優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步顯現(xiàn)，通勤便利性也將顯著提升。

作為年內(nèi)北京東三環(huán)最后一宗重點(diǎn)地塊，也是近年區(qū)域供應(yīng)規(guī)模最大的純住宅地塊，松榆里地塊自掛牌起便成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。該地塊起始價(jià)為42.5億元，在開拍前已有7次報(bào)價(jià)。本次競(jìng)拍共吸引懋源、首開、金隅、越秀+建工、建發(fā)、招商蛇口、中建玖合等多家頭部房企參與，懋源是其中唯一的一家民企。

事實(shí)上，在松榆里地塊開拍一個(gè)多月之前，就已有房企摩拳擦掌。北京市公共資源交易服務(wù)平臺(tái)信息顯示，早在10月17日，招商蛇口旗下北京招泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司就針對(duì)該地塊發(fā)布招標(biāo)計(jì)劃，投資估算12.63億元。而后，11月17日，中建玖合發(fā)展集團(tuán)有限公司也發(fā)布該地塊招標(biāo)計(jì)劃，投資估算11.12億元。

提前發(fā)布招標(biāo)計(jì)劃對(duì)于招商蛇口和中建玖合來(lái)說(shuō)并非首次，這種做法可以加快開發(fā)節(jié)奏，縮短開發(fā)周期。此前，招商蛇口北京亦莊的招商序，通州的朝棠攬閱，也都是拿地前就發(fā)布了招標(biāo)計(jì)劃。北京通州“運(yùn)河八子”地塊上，招商蛇口和中建玖合也是在地塊開拍前提前發(fā)布了招標(biāo)計(jì)劃。不過(guò)，最終招商蛇口并未參與競(jìng)拍，該項(xiàng)目由中建玖合拿下，開發(fā)為運(yùn)河玖院，成了今年北京的幾大流量紅盤之一。

計(jì)劃趕不上變化，雖然準(zhǔn)備充分，但是招商蛇口和中建玖合最終不敵懋源，未能如愿。松榆里地塊最終被懋源收入囊中。

懋源地產(chǎn)成立于2000年，是北京本土老牌房企，專注于北京市場(chǎng)，以打造高端項(xiàng)目見長(zhǎng)。2002年，懋源地產(chǎn)開發(fā)了北京三環(huán)新城，由此進(jìn)入北京房地產(chǎn)市場(chǎng)。懋源地產(chǎn)也曾一度創(chuàng)下地塊單價(jià)記錄。

比如在2013年，懋源地產(chǎn)與15家開發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)，以17.7億元的價(jià)格拿下北京豐臺(tái)區(qū)夏家胡同地塊，樓面價(jià)4.66萬(wàn)元/平方米，成為當(dāng)年北京單價(jià)最高的地塊。在該地塊，懋源地產(chǎn)開發(fā)了懋源?璟岳，該項(xiàng)目2018年取得預(yù)售證。2015年，懋源經(jīng)過(guò)92輪競(jìng)拍，以總價(jià)39億元奪得朝陽(yáng)區(qū)孫河鄉(xiāng)西甸村地塊，打造了懋源?璟璽項(xiàng)目，該項(xiàng)目2020年獲得第一張預(yù)售證。這兩個(gè)豪宅項(xiàng)目從拿地到入市均相隔5年以上。

2021年以來(lái)，多數(shù)民營(yíng)房企都在收縮戰(zhàn)線，懋源地產(chǎn)在北京土地市場(chǎng)則相對(duì)積極。2021年10月，懋源以43.34億元奪得北京豐臺(tái)周莊子地塊。2022年6月，懋源以19.55億元的價(jià)格拿下北京順義薛大人莊地塊，開發(fā)了懋源?璟橒項(xiàng)目。今年8月26日，懋源地產(chǎn)斥資10.3億元在北京順義薛大人莊村再次拿地。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅告訴界面新聞：“從懋源地產(chǎn)在北京市的區(qū)域布局來(lái)看，主要聚焦高凈值人群關(guān)注度高的區(qū)域，比如豐臺(tái)的一些區(qū)域、朝陽(yáng)孫河別墅區(qū)、中央別墅區(qū)。懋源地產(chǎn)在朝陽(yáng)三環(huán)拿地，一方面是重回三環(huán)，另外一方面也在朝陽(yáng)開辟了一個(gè)新的片區(qū)。”

事實(shí)上，9月30日，北京朝陽(yáng)區(qū)太陽(yáng)宮地塊出讓競(jìng)拍時(shí)，懋源地產(chǎn)也曾參與，與多家央國(guó)企競(jìng)爭(zhēng)。該地塊位于東北三環(huán)至四環(huán)之間。在競(jìng)拍過(guò)程中，懋源地產(chǎn)與中建智地激戰(zhàn)多輪，不過(guò)，該地塊最終被中建智地拿下。

懋源地產(chǎn)在中央別墅區(qū)已深耕十年，推出懋源?璟璽、懋源?璟橒、懋源?云紀(jì)等項(xiàng)目，逐步形成“璟系”、“云系”兩大高端產(chǎn)品序列，在北京高端市場(chǎng)中積累了一定的品牌認(rèn)知度與產(chǎn)品開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。

中指研究院土地市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人張凱對(duì)界面新聞分析指出：“松榆里地塊出讓文件中明確鼓勵(lì)設(shè)置下沉庭院，通過(guò)住宅地塊街坊路地下空間，實(shí)現(xiàn)與規(guī)劃文化用地聯(lián)通，充分凸顯‘好房子’建設(shè)導(dǎo)向，預(yù)計(jì)項(xiàng)目將融合下沉式景觀、公共空間與地鐵接駁系統(tǒng)，形成獨(dú)特的社區(qū)品質(zhì)標(biāo)簽?！?/span>

張凱表示，松榆里地塊后續(xù)預(yù)計(jì)推出120-180㎡改善型戶型，填補(bǔ)板塊產(chǎn)品空白，結(jié)合區(qū)域行情，未來(lái)售價(jià)預(yù)計(jì)在10-12萬(wàn)元/㎡區(qū)間。受當(dāng)前樓市消費(fèi)降級(jí)影響，地緣改善客戶的置換鏈條存在一定阻滯。同時(shí)，鄰近的黃杉木店、三間房及十八里店等板塊均有多個(gè)新房項(xiàng)目入市，對(duì)客戶形成分流。因此，該地塊項(xiàng)目若想實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)突破，關(guān)鍵在于合理控制產(chǎn)品面積與總價(jià)，通過(guò)提升產(chǎn)品性價(jià)比，有效吸引來(lái)自下游板塊及競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的潛在客群。

郭毅在接受界面新聞采訪時(shí)分析說(shuō)：“從整個(gè)朝陽(yáng)區(qū)的二手房?jī)r(jià)來(lái)看，東南片區(qū)本身價(jià)值就相對(duì)比較低，同時(shí)這幾年隨著房?jī)r(jià)下行，松榆里地塊周邊二手房?jī)r(jià)格目前處在歷史低位。那么，如何能夠滿足地緣家庭需要的同時(shí)，吸引更多高凈值家庭的關(guān)注，可能是開發(fā)商需要迫切解決的市場(chǎng)困境之一?！?/span>

郭毅表示：“拿地核心還是要看企業(yè)對(duì)于地塊價(jià)值的判斷，以及未來(lái)借助企業(yè)自身的品牌優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)和資源優(yōu)勢(shì)，是否能為地塊進(jìn)行更大的賦能。懋源地產(chǎn)在北京的發(fā)展布局還是穩(wěn)扎穩(wěn)打的，而且本身也是以開發(fā)高端豪宅和別墅為主，產(chǎn)品主要面向高凈值人群，所以產(chǎn)品力方面還是有保障的?！?/span>

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)接受界面新聞采訪時(shí)表示：“當(dāng)前在市場(chǎng)調(diào)整之下，央國(guó)企拿地居多，總體也是比較理性的，會(huì)根據(jù)全年的工作要求和明年的計(jì)劃部署拿地策略。上海第九次土拍中出現(xiàn)了民企身影，這次北京松榆里地塊也是民企懋源地產(chǎn)競(jìng)得。但總體來(lái)看民營(yíng)企業(yè)拿地的體量不大。民營(yíng)企業(yè)多聚焦某個(gè)區(qū)域，區(qū)域如果出現(xiàn)市場(chǎng)前景好的地塊，民企就會(huì)積極出手。這也說(shuō)明一些核心城市的核心地段土地不缺買家。”