界面新聞記者 | 王妤涵

號稱“全球最大室內(nèi)滑雪場”的華發(fā)深圳前海冰雪世界項目，迎來重大變局。

11月25日，華發(fā)股份發(fā)布公告稱，其全資子公司珠海華發(fā)于四天前收到了一封來自融創(chuàng)文旅的《關(guān)于附條件回購深圳冰雪城項目的通知函》。

這封通知函明確告知，融創(chuàng)文旅選擇行使回購權(quán)，但附帶了一個關(guān)鍵條件：原協(xié)議中的回購方式、實施時間、交易價格等核心內(nèi)容已不適用于當前情況，需要重新展開討論。

這一突如其來的“回購”，讓原本已由華發(fā)全盤接手的冰雪世界項目，再度面臨股權(quán)變局。

對于此次回購事件，界面新聞記者聯(lián)系了融創(chuàng)有關(guān)負責(zé)人，對方未予置評，表示“一切以官方公告信息為準”。

命途多舛

時間回溯至2019年底，融創(chuàng)意氣風(fēng)發(fā)地與深圳寶安區(qū)政府簽署合作協(xié)議，計劃在前海片區(qū)投入367億元打造“全球最大的室內(nèi)冰雪世界”。

彼時，融創(chuàng)年銷售額高居行業(yè)前列，正大力布局文旅產(chǎn)業(yè)；而華發(fā)作為珠海國企，則迫切希望打開深圳市場。雙方各取所需，于2020年11月以127.1億元的底價聯(lián)手競得寶安區(qū)沙井地塊。

兩家房企共同組建項目公司深圳融華置地，股權(quán)結(jié)構(gòu)清晰：融創(chuàng)持股51%掌握主導(dǎo)權(quán)，華發(fā)持股49%配合開發(fā)，計劃要將這個項目打造成世界級文旅標桿。

2021年3月，項目正式破土動工，定名為“融創(chuàng)華發(fā)·深圳冰雪文旅城”，規(guī)劃總投資182.9億元，建設(shè)內(nèi)容包括全球最大室內(nèi)滑雪場、商業(yè)綜合體、酒店等七大業(yè)態(tài)。

然而，行業(yè)寒冬來得猝不及防。2021年下半年起，房地產(chǎn)行業(yè)流動性危機爆發(fā)，融創(chuàng)逐漸陷入債務(wù)困境，無力繼續(xù)為項目輸血。曾經(jīng)的合作伙伴關(guān)系，悄然演變?yōu)閭鶛?quán)債務(wù)關(guān)系。項目建設(shè)進程明顯放緩，特別是商業(yè)地塊的開發(fā)陷入停滯。

轉(zhuǎn)折出現(xiàn)在2023年1月，華發(fā)股份宣布以35.7億元現(xiàn)金收購融創(chuàng)持有的項目公司51%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)。

通過此次交易，華發(fā)股份全資持有融華置地。當時簽署的收購協(xié)議中，雙方約定融創(chuàng)保留2025年11月23日前的回購權(quán)，不過，協(xié)議并未明確回購價格的具體機制。這一條款的模糊性，也為今日的變局埋下伏筆。

獨立接手后，華發(fā)面對這個“巨無霸”項目，在行業(yè)的下行期，也面臨著巨大經(jīng)營壓力。

今年7月，華發(fā)做出了一項重要決定——其全資子公司融華置地將位于深圳前海合作區(qū)的7塊商業(yè)用地以44.05億元的價格轉(zhuǎn)讓給深圳土地儲備中心，選擇割肉回血。

“若繼續(xù)持有本次交易標的地塊，可能面臨長期資產(chǎn)沉淀，占用大量資金，持有成本增加等相關(guān)風(fēng)險，未來存在較大不確定性”，華發(fā)股份在公告中坦然表示。

這些總面積7.05萬平方米、規(guī)劃建筑面積46萬平方米的商業(yè)地塊，賬面價值高達58.41億元，這意味著華發(fā)此次交易將承受24.59%的折價，預(yù)計虧損額超過其2024年凈利潤的一半。

業(yè)內(nèi)人士指出，通過政府收回收購方式盤活，可以消除繼續(xù)開發(fā)的不確定性，實現(xiàn)風(fēng)險對沖。商辦項目開發(fā)周期長、資金占用大、變現(xiàn)周期長，未來可能會制約華發(fā)股份其他業(yè)務(wù)(如住宅開發(fā)、現(xiàn)金流周轉(zhuǎn))的拓展。

前途未知

歷經(jīng)五年股權(quán)紛爭與行業(yè)波動，今年9月29日，深圳前海華發(fā)冰雪世界終于啟動試運營。

這個號稱“全球最大室內(nèi)滑雪中心”的項目，擁有5條專業(yè)雪道，總長1569米，最大垂直落差達83米，單道最長距離463米,滑雪場總建筑面積達約10萬平方米。

界面新聞記者實地探訪發(fā)現(xiàn)，項目試運營期間核心功能區(qū)運轉(zhuǎn)有序，且客源構(gòu)成呈現(xiàn)多元化特征。除深圳本地居民外，港澳游客占比顯著。運營數(shù)據(jù)顯示，試營業(yè)期間港澳游客占了總?cè)藬?shù)的30%左右，不少香港家庭特意趁著周末北上體驗滑雪。

從布局來看，整個項目除滑雪場外還囊括了JW萬豪酒店、大型商業(yè)街區(qū)等多元化的復(fù)合業(yè)態(tài)，展現(xiàn)出打造全天候文旅目的地的明確意圖。

據(jù)華發(fā)股份方面最新透露，冰雪世界項目目前運營狀況良好，試營業(yè)首月累計接待游客超40萬人次，單日最高客流量突破4萬人次。

對項目的盈利前景，國金證券研報中持樂觀態(tài)度，預(yù)測在中性預(yù)期下，待項目進入成熟期后每年可貢獻營收6.5億元、凈利潤約1.3億元。

從華發(fā)股份自身的業(yè)績情況來看，近兩年來其資金鏈承壓明顯。

財報數(shù)據(jù)顯示，2024年華發(fā)股份實現(xiàn)營業(yè)收入599.92億元，歸母凈利潤9.51億元；全口徑銷售同比下降16.3%、回款減少，導(dǎo)致經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量約為16億元，同比下降68.54%，創(chuàng)近6年新低。資金儲備也大幅縮水，2024年全年現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈減少129.04億元至325.65億元。

最新財報更是顯示，今年前三季度華發(fā)實現(xiàn)營業(yè)收入517.5億元，同比上升64.0%；但歸母凈利潤僅1.02億元，同比下降92.3%。

業(yè)績持續(xù)承壓的華發(fā)，既需要資金回籠緩解壓力，又可能不愿輕易放棄這頭未來的“現(xiàn)金奶?！?。

“此次回購，交易價格會是雙方協(xié)商的重點，項目價值評估基礎(chǔ)已與2023年時大不相同，最終雙方能否達成協(xié)議完成收購仍不確定”，業(yè)內(nèi)人士在接受界面新聞采訪時指出。

根據(jù)收購協(xié)議，融創(chuàng)方面需要在30個工作日內(nèi)取得融資機構(gòu)書面同意股權(quán)轉(zhuǎn)讓的文件，或者未取得前述文件的情況下根據(jù)協(xié)議約定按51%比例提供借款至項目公司償清相應(yīng)的融資貸款本息；足額支付回購對價等各類款項，否則將視為放棄。

值得一提的是，融創(chuàng)方面，11月5日，其約96億美元規(guī)模的境外債重組方案獲香港高等法院正式批準，債務(wù)壓力得到緩解，這或許也是融創(chuàng)此時提出回購的重要底氣。