上周（2025年11月24日-30日），受低價工程抵款房和舊規(guī)項目降價促銷影響，昆明樓市量漲價跌。昆明住宅設(shè)計又出新規(guī)，限高放寬，小區(qū)強制“高低配”；2宗地塊定向供應(yīng)，保利天珺二期首開銷售3億。

據(jù)克而瑞發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，上周昆明共計有2個項目向市場供應(yīng)了約3.03萬㎡，環(huán)比下跌5%；成交6.25萬㎡，環(huán)比上漲8%；成交均價約11829元/㎡，環(huán)比下跌5%。

從“雙榜”情況來看，華潤中心降價促銷成果顯著，銷售金額約0.45億元，成交16套房源，成交均價約14936元/㎡，套均價約282萬/套。

龍湖·學(xué)宸府、俊發(fā)俊云峰2個項目穩(wěn)居前三席，分別銷售約0.43億元、0.43億元，成交40套、38套，成交均價約8198元/㎡、9738元/㎡，套均價約108萬/套、114萬/套。

南市區(qū)四代宅項目，邦泰·觀云則成為價格最高的項目，單周銷售0.34億元，均價約18720元/㎡，套均價約286萬/套。

關(guān)上板塊的高性價比樓盤，山海灣·金瀾錦翠也沖榜成功，單周銷售約0.34億元，成交24套，成交均價約13156元/㎡，套均價約143萬/套。

上周末，山海灣·金瀾錦翠二批次房源1、2、3棟精裝交付，比預(yù)期提前了31天。這是入市2年來，項目啟動的第二次提前交付。目前，主推建面約103-133㎡的產(chǎn)品，為精裝現(xiàn)房，首付僅需20萬起，剛需和剛改皆宜。

大華·錦繡麓城簽約云師大附中后火爆熱銷，以18套的房源成交，位列商品住宅銷售套數(shù)TOP5第四，成交均價約10781元/㎡，套均價約116萬/套。

土地方面，上周昆明主城南窯板塊、斗南板塊各供應(yīng)1宗涉宅地塊。成交2宗地塊，具體情況參看《云南建投第四次摘地入局雙塔片區(qū)，盤龍建投接手栗樹頭城改二期》。

編號為KCGD2022-1號地塊，是一宗39.6畝的商住混合用地，緊挨華潤中心項目，最大容積率3.5，起拍價61776萬元，折合樓面地價6686元/㎡。

編號為KCC2025-7號地塊，約36.2畝，是純住宅用地，最大容積率2.2，位于邦泰映悅旁邊，起拍價15868.74萬，折合樓面地價為2987元/㎡。

從土地位置上看，這兩宗地大概率均是定向供地。華潤悅府旁邊的商住混合用地，基本上是為華潤定向供應(yīng)，作為華潤悅府、華潤潤府的后續(xù)開發(fā)地塊；另一宗地，很可能成為邦泰映悅的后續(xù)地塊。

市場方面，上周昆明主城僅1個項目開盤，中通聯(lián)大書山、萬科公園城市、邦泰映悅3個項目加推。

其中，保利天珺二期首開，推出21#、25#大平層產(chǎn)品，共計150套房源，建面約128-143㎡，2梯2戶。最終認(rèn)購58套房源，去化率約39%，成交均價約18500元/㎡。據(jù)項目官方海報，保利天珺二期首開銷售3個億。

位于呈貢新城的中通聯(lián)大書山項目加推10#，共計18套四代宅產(chǎn)品，建面約104-130㎡，最終成交8套，去化率約44%，成交均價約9500元/㎡。

邦泰映悅也加推7#，共計56套小高層房源，建面約116-160㎡，最終認(rèn)購6套，去化率約11%，成交均價約10000元/㎡。

位于南市區(qū)的萬科公園城市，則加推11#共計120套高層房源，建面約126-144㎡，最終認(rèn)購5套，去化率4%，成交均價約8500元/㎡。

政策方面，昆明自規(guī)局發(fā)布《關(guān)于明確城鎮(zhèn)住宅用地建筑高度管控相關(guān)要求的通知》。明確在相同容積率下，建筑限高可提高1檔，最高不超80米，小區(qū)內(nèi)部還將強制實行“高低配”。

其中，城鎮(zhèn)住宅多層Ⅰ類、多層Ⅱ類、高層Ⅰ類，可以在《昆明市詳細(xì)規(guī)劃技術(shù)準(zhǔn)則（試行）》規(guī)定的容積率對應(yīng)最高建筑高度基礎(chǔ)上，提高一檔。

調(diào)整后，多層Ⅰ類建筑限高可由27米調(diào)整為36米，多層Ⅱ類建筑限高由36米調(diào)整為54米，高層Ⅰ類建筑限高則由54米調(diào)整為80米。

同時明確，同一個地塊有3棟以上住宅的，應(yīng)當(dāng)采用2種高度變化，同一地塊上有5棟住宅的，應(yīng)當(dāng)采用3種高度變化。建筑屋頂之間的高度差應(yīng)大于最高建筑的15%，最好是20%。