界面新聞記者 | 李香才
跨越十年周期，五礦地產(chǎn)與中冶置業(yè)的整合終于落地。
中國中冶（601618）12月8日晚間公告，公司擬將所持有的中冶置業(yè)100%的股權(quán)及公司對中冶置業(yè)的461.64億元債權(quán)一并出售給五礦地產(chǎn)控股，將所持有的有色院、中冶銅鋅、瑞木管理100%的股權(quán)和中冶金吉67.02%的股權(quán)出售給中國五礦，公司控股子公司中國華冶擬將其持有的華冶杜達(dá)100%的股權(quán)出售給中國五礦或其指定主體。
本次交易價格為606.76億元。其中，中冶置業(yè)100%股權(quán)以及債權(quán)對應(yīng)交易金額為312.37億元。
中國中冶稱，本次交易獲得的資金將主要用于支撐公司的“一核心、兩主體、五特色”多元化業(yè)務(wù)體系，強(qiáng)化冶金建設(shè)核心主業(yè)，夯實新型工業(yè)化和新型城鎮(zhèn)化兩大主體業(yè)務(wù)，培育工程服務(wù)、新型材料、高端裝備、能源環(huán)保、數(shù)智應(yīng)用五大特色業(yè)務(wù)；同時，部分資金將用于補(bǔ)充公司現(xiàn)金流、償還債務(wù)等，以優(yōu)化財務(wù)報表結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步降低財務(wù)杠桿和債務(wù)負(fù)擔(dān)。
本次交易完成后，中國中冶將聚焦冶金工程、有色與礦山工程建設(shè)和運營、高端基建、工業(yè)建筑和新興產(chǎn)業(yè)等領(lǐng)域。
然而，對于這一消息，市場似乎并不買賬。12月9日，中國中冶A股股價收于跌停，港股股價跌21%。之后的兩個交易日，中國中冶A股和港股股價繼續(xù)震蕩走低。
時間回溯到2015年12月，中冶集團(tuán)與中國五礦實施戰(zhàn)略重組。彼時，五礦旗下地產(chǎn)平臺為五礦地產(chǎn)，而中冶集團(tuán)旗下地產(chǎn)平臺為中冶置業(yè)。但集團(tuán)層面的重組，并未帶來地產(chǎn)業(yè)務(wù)層面的整合。
中冶置業(yè)成立于2001年，是中國五礦骨干子企業(yè)、中國中冶房地產(chǎn)板塊核心企業(yè)，國務(wù)院國資委首批認(rèn)定的16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)之一，擁有房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理兩項國家一級資質(zhì)。
中冶置業(yè)也曾活躍于土地市場，憑借央企背景與激進(jìn)擴(kuò)張，中冶置業(yè)頗受市場關(guān)注。2010年9月，中冶置業(yè)以總價200.34億元競得南京下關(guān)區(qū)濱江江邊路以西1號和3號地塊，2012年11月底又以56.2億元拿下2號地塊，三塊地總價256.54億元，成為“南京總價地王”與“全國總價地王”。此后，中冶置業(yè)持續(xù)發(fā)力，如2014年拿下天津“新八大里”地塊、2016年3月拿下武漢青山濱江商務(wù)區(qū)地塊。
不過，伴隨行業(yè)的調(diào)整，中冶置業(yè)的業(yè)績近年開始出現(xiàn)虧損。從主要財務(wù)信息來看，2025年1-7月，中冶置業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入29.72億元，凈利潤虧損254.38億元。截至2025年7月31日，中冶置業(yè)資產(chǎn)總額570.64億元，負(fù)債總額733.39億元，凈資產(chǎn)為-162.76億元。
五礦地產(chǎn)有限公司是中國五礦下屬一級公司，是五礦地產(chǎn)的香港上市旗艦平臺。五礦地產(chǎn)近年來也是連年虧損。今年上半年，五礦地產(chǎn)實現(xiàn)收入19.76億港元，股東應(yīng)占溢利虧損5.85億港元。
北京盈科（上海）律師事務(wù)所資產(chǎn)律師陸鼎對界面新聞分析說：“五礦地產(chǎn)與中冶置業(yè)的整合首先面對的是要改善資產(chǎn)負(fù)債表。中冶置業(yè)現(xiàn)在是虧損狀態(tài)，并入五礦地產(chǎn)后，如果不能在短時間內(nèi)處理好合并后的財務(wù)問題，會對五礦地產(chǎn)形成拖累?！?/span>
對于五礦地產(chǎn)與中冶置業(yè)的整合，業(yè)內(nèi)早有預(yù)期。此前不久，10月23日，五礦地產(chǎn)宣布擬私有化退市，由中國五礦間接非全資附屬公司June Glory International Limited私有化五礦地產(chǎn)。而后到了11月13日，何劍波辭任五礦地產(chǎn)執(zhí)行董事、董事會主席等職務(wù)，公司執(zhí)行董事兼董事總經(jīng)理戴鵬宇獲委任為公司董事會代理主席。這些舉措被業(yè)內(nèi)解讀為在為五礦地產(chǎn)與中冶置業(yè)的整合鋪路。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)表示，近年來，房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整，市場環(huán)境發(fā)生重大變化。過去高價拿地模式存在較多問題，開發(fā)成本高、銷售周期長、利潤空間壓縮等問題都會困擾此類企業(yè)，并導(dǎo)致企業(yè)凈利潤虧損，拖累央企整體財務(wù)表現(xiàn)，嚴(yán)重影響中國中冶的業(yè)績與資源分配效率。此外，市場競爭格局在發(fā)生明顯改變，以2025年為例，各地土地市場參與者發(fā)生重要變化，一些傳統(tǒng)的企業(yè)明顯減少。
“今年中國五礦動作比較多，包括此前私有化五礦地產(chǎn)，說明其和中冶置業(yè)的資源整合路線清晰。通過整合，將構(gòu)建更具競爭力的房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)系統(tǒng)。從業(yè)務(wù)層面來看，即將進(jìn)入‘十五五’新階段，央企地產(chǎn)資源整合后將在管理理念、運營模式和企業(yè)文化等方面加強(qiáng)融合，同時在土地開發(fā)、項目建設(shè)到銷售運營等方面持續(xù)整合資源，以增強(qiáng)市場競爭力?！眹?yán)躍進(jìn)表示。
對于中國中冶來說，剝離了虧損資產(chǎn)；而對于承接中冶置業(yè)的五礦地產(chǎn)來說，接下來如何進(jìn)行整合，則尤為值得關(guān)注。
從戴鵬宇履歷來看，現(xiàn)年43歲，2007年加入五礦地產(chǎn)，先后出任五礦地產(chǎn)華中、華東及華南地區(qū)公司高級管理層職位，在房地產(chǎn)企業(yè)管理、開發(fā)運營及營銷方面擁有豐富經(jīng)驗。
2016年五礦地產(chǎn)進(jìn)軍華南市場，戴鵬宇被委以重任，擔(dān)任華南區(qū)域公司總經(jīng)理。在他的帶領(lǐng)下，華南區(qū)域短短4年時間，參與的房地產(chǎn)項目就增至7個，銷售業(yè)績?nèi)〉猛黄?，成為五礦地產(chǎn)的核心盈利區(qū)域之一。2020年3月，戴鵬宇被獲委任為五礦地產(chǎn)副總經(jīng)理，是當(dāng)時五礦地產(chǎn)班子中最年輕的成員。
當(dāng)下對于戴鵬宇來說，面臨不小的挑戰(zhàn)。
“中冶置業(yè)前期債務(wù)和虧損的消化，兩家公司的管理融合，是五礦地產(chǎn)需要解決的問題。尤其是仍然面臨著承壓的市場環(huán)境?！标懚Ρ硎尽?/span>
界面新聞了解到，五礦地產(chǎn)正在推進(jìn)由“地產(chǎn)開發(fā)商”向“城市綜合運營商”的升級。五礦地產(chǎn)在手的房地產(chǎn)開發(fā)項目、商業(yè)地產(chǎn)項目、產(chǎn)城業(yè)務(wù)項目共計80余個，分布于全國20余個城市。
對于五礦地產(chǎn)與中冶置業(yè)整合后的發(fā)展路徑，陸鼎分析說，應(yīng)該是朝著產(chǎn)城融合的方向發(fā)展?！耙环矫?，五礦地產(chǎn)可以承接五礦旗下產(chǎn)業(yè)園的開發(fā)建設(shè)和運營，這是與純地產(chǎn)類央企不一樣的地方；另一方面，借助建設(shè)開發(fā)資質(zhì)，做城市產(chǎn)住融合板塊的輕資產(chǎn)代建或者存量園區(qū)改造，包括相關(guān)的物業(yè)服務(wù)，甚至通過不動產(chǎn)金融REITs實現(xiàn)有效的資金融通?！?/span>