界面新聞?dòng)浾?| 李香才
界面新聞從融創(chuàng)中國(guó)了解到，重慶灣項(xiàng)目近日正式開(kāi)工。此次全面動(dòng)工，標(biāo)志著這一地標(biāo)項(xiàng)目正式從“盤(pán)活”階段邁入“兌現(xiàn)”階段。項(xiàng)目預(yù)計(jì)將于2026年初正式亮相。
據(jù)介紹，重慶灣項(xiàng)目位于重慶“兩江四岸”核心區(qū)的中心位置，獨(dú)攬南濱路1.5公里濱江岸線，可以正面觀望長(zhǎng)江與嘉陵江交匯，與來(lái)福士、大劇院等城市地標(biāo)隔江對(duì)望。重慶灣項(xiàng)目被解放碑、江北嘴與彈子石“黃金三角”三大CBD環(huán)繞，此外，周邊還有故宮文物南遷紀(jì)念館、慈云寺等文保古跡，可以說(shuō)是集“頂流地段+極致景觀+深厚文化”于一身的稀缺核心資產(chǎn)。
重慶灣項(xiàng)目總建筑面積約100萬(wàn)平方米，計(jì)劃打造集居住、商業(yè)、文化體驗(yàn)于一體的超大型綜合性項(xiàng)目。目前，A3地塊已率先啟動(dòng)全面建設(shè)，總建面約45萬(wàn)平方米。198米的整體建筑地標(biāo)將重塑重慶兩江四岸天際線。
同時(shí)，項(xiàng)目還將積極引入重慶頭部教育資源，推動(dòng)區(qū)域板塊教育升級(jí)。此外，濱江商業(yè)地塊也已聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)頂級(jí)商業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)，計(jì)劃打造重慶商業(yè)先鋒領(lǐng)地，創(chuàng)新商業(yè)形態(tài)、引入多元消費(fèi)場(chǎng)景，為城市商業(yè)發(fā)展注入新活力。
追溯過(guò)往，重慶灣項(xiàng)目最初由陽(yáng)光100中國(guó)控股有限公司開(kāi)發(fā)，名為“重慶陽(yáng)光100國(guó)際新城項(xiàng)目”及“慈云寺老街項(xiàng)目”。
北京盈科（上海）律師事務(wù)所資產(chǎn)律師陸鼎告訴界面新聞：“當(dāng)時(shí)是計(jì)劃和解放碑、江北嘴、彈子石等組成兩江的黃金地標(biāo)，但是后來(lái)陽(yáng)光100出現(xiàn)了資金鏈危機(jī)。”
由于資金問(wèn)題，2019年4月，陽(yáng)光100對(duì)外表示，將重慶陽(yáng)光壹佰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司70%股權(quán)賣給融創(chuàng)西南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（集團(tuán)）有限公司。根據(jù)公開(kāi)信息，重慶陽(yáng)光壹佰的主要資產(chǎn)為位于重慶市南岸區(qū)的兩個(gè)物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，一是重慶陽(yáng)光100國(guó)際新城項(xiàng)目，二是慈云寺老街項(xiàng)目。
彼時(shí)有分析稱，這類收購(gòu)對(duì)于融創(chuàng)來(lái)說(shuō)的確是個(gè)不錯(cuò)的手段，即從一些出現(xiàn)資金問(wèn)題的中小房企獲得地產(chǎn)項(xiàng)目。而當(dāng)時(shí)融創(chuàng)中國(guó)也表示，不會(huì)刻意收購(gòu)一些所謂爆雷公司，但是只要符合標(biāo)的需要就會(huì)出手。
融創(chuàng)收購(gòu)重慶陽(yáng)光壹佰股權(quán)后，將其整合為重慶灣項(xiàng)目，計(jì)劃打造集住宅、商業(yè)、辦公于一體的城市綜合體。然而，受房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整及融創(chuàng)自身資金鏈壓力影響，項(xiàng)目再次停工。
陸鼎對(duì)界面新聞表示：“融創(chuàng)接手后壓力也比較大，總共百萬(wàn)方左右的項(xiàng)目資金占用不小。2022年前后項(xiàng)目再次停工，這個(gè)項(xiàng)目成了核心地段的城市傷疤。”
項(xiàng)目成為爛尾工程后，期間累積大量債務(wù)，涉及多家金融機(jī)構(gòu)及施工方，且因長(zhǎng)期停工存在手續(xù)缺失、消防隱患等問(wèn)題，盤(pán)活難度較大。
直到今年初，項(xiàng)目出現(xiàn)了轉(zhuǎn)機(jī)，重慶灣項(xiàng)目獲得中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)的關(guān)鍵融資，邁出了盤(pán)活的第一步。2025年1月23日，在重慶市南岸區(qū)政府支持下，中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)管理股份有限公司聯(lián)合融創(chuàng)中國(guó)、招商銀行、中信信托等多方達(dá)成融資合作，注資不超過(guò)24.76億元，用于債務(wù)重組及新增開(kāi)發(fā)資金。
作為重慶兩江交匯核心區(qū)位的百萬(wàn)方綜合性項(xiàng)目，重慶灣項(xiàng)目對(duì)推動(dòng)南濱路片區(qū)城市更新、提升兩江四岸區(qū)域整體形象、促進(jìn)重慶城市高質(zhì)量發(fā)展具有重要意義。也正是基于此，當(dāng)?shù)卣畬?duì)于項(xiàng)目的盤(pán)活尤為重視。
中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜對(duì)界面新聞分析指出：“南岸區(qū)政府不是‘站臺(tái)’而是‘操盤(pán)’。包括成立工作專班，制定市場(chǎng)化重組方案，協(xié)調(diào)法院、債權(quán)人、拆遷戶和金融機(jī)構(gòu)，解決司法查封、拆遷安置、規(guī)劃調(diào)整等堵點(diǎn)，最終創(chuàng)造出重慶首例‘政府主導(dǎo)、市場(chǎng)化路徑’的地產(chǎn)債務(wù)重組案例，為項(xiàng)目提供信用背書(shū)和制度保障。”
柏文喜進(jìn)一步分析說(shuō)：“重慶灣項(xiàng)目的盤(pán)活采用了債務(wù)重組+新增融資+品牌/監(jiān)管輸出的一攬子方案。先由長(zhǎng)城資產(chǎn)出資不超過(guò)24.76億元，把原債權(quán)、訴訟、拆遷等歷史包袱整體打包重組成新SPV，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)隔離；再配套新增開(kāi)發(fā)貸款，鎖定專戶、封閉運(yùn)行；同時(shí)由長(zhǎng)城旗下長(zhǎng)城國(guó)富置業(yè)輸出品牌并對(duì)后續(xù)開(kāi)發(fā)、銷售、資金流進(jìn)行全過(guò)程監(jiān)管，形成金融-開(kāi)發(fā)-監(jiān)管閉環(huán)?！?/p>
對(duì)于融創(chuàng)來(lái)說(shuō)，重慶灣項(xiàng)目的盤(pán)活同樣意義重大。
重慶灣項(xiàng)目被融創(chuàng)定位為進(jìn)入重慶二十年來(lái)最具戰(zhàn)略意義的作品。融創(chuàng)中國(guó)執(zhí)行總裁兼成渝區(qū)域總裁張強(qiáng)在項(xiàng)目開(kāi)工儀式上表示，融創(chuàng)將集結(jié)全集團(tuán)優(yōu)質(zhì)資源與核心團(tuán)隊(duì)，將多年積累的高端營(yíng)造經(jīng)驗(yàn)與創(chuàng)新理念全力傾注，堅(jiān)決兌現(xiàn)各項(xiàng)承諾，讓重慶灣項(xiàng)目成為兩江四岸的新風(fēng)景、城市發(fā)展的新名片。
在柏文喜看來(lái)，此舉保住了融創(chuàng)在成渝核心資產(chǎn)，而如果爛尾將對(duì)品牌形成重創(chuàng)。更為重要的是，有助于恢復(fù)市場(chǎng)信用?！斑@是繼武漢桃花源、上海董家渡之后，融創(chuàng)再次引入AMC成功盤(pán)活的標(biāo)桿，有助于后續(xù)債務(wù)展期與融資。”
我國(guó)城市發(fā)展已邁入從“增量擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“存量提質(zhì)增效”的階段。2025年中央城市工作會(huì)議明確指出，當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期的城市工作，要以推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展為主題，以堅(jiān)持城市內(nèi)涵式發(fā)展為主線，以推進(jìn)城市更新為重要抓手。
12月11日召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也指出，要高質(zhì)量推進(jìn)城市更新。
陸鼎分析指出：“這幾年長(zhǎng)城、東方、信達(dá)、中信金融都通過(guò)首筆資金+管理監(jiān)督這種方式，串起政府、銀行、開(kāi)發(fā)商、客戶，這是不可或缺的力量。四大AMC的穿針引線能力未來(lái)在城市更新和紓困方面會(huì)發(fā)揮更多價(jià)值?！?/p>
柏文喜也指出，這種模式目前已經(jīng)從“單點(diǎn)救火”發(fā)展到“系統(tǒng)重建”，“政府信用+AMC資金+開(kāi)發(fā)商專業(yè)”三方協(xié)同，形成可復(fù)制、可推廣的范式。央企AMC從“壞賬批發(fā)商”升級(jí)為“城市運(yùn)營(yíng)商”，通過(guò)“融智+融資”深度綁定項(xiàng)目全周期，為超大特大城市核心區(qū)再開(kāi)發(fā)提供金融工具箱。
值得注意的是，融創(chuàng)中國(guó)債務(wù)重組也取得進(jìn)展。11月5日晚間，融創(chuàng)中國(guó)在港交所發(fā)布公告，約96億美元的境外債務(wù)重組獲香港高等法院批準(zhǔn)。
中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水對(duì)此分析指出：“此次香港高等法院批準(zhǔn)，標(biāo)志著融創(chuàng)第二輪境內(nèi)外債務(wù)重組全部完成，這輪債務(wù)重組后整體償債壓力預(yù)計(jì)下降近600億元人民幣，每年可節(jié)約大量利息支出。隨著債務(wù)規(guī)模減少，資產(chǎn)負(fù)債率明顯下降，修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表，有利于公司的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)?！?/p>
不過(guò)，隨著重慶灣項(xiàng)目的盤(pán)活和推進(jìn)，融創(chuàng)仍面臨諸多挑戰(zhàn)。
陸鼎對(duì)界面新聞分析指出：“第一是歷史遺留問(wèn)題，因?yàn)榍昂笸系哪晗薇容^長(zhǎng)，拆遷安置問(wèn)題，遺留訴訟處理等都要抓緊推進(jìn)，避免影響開(kāi)發(fā)和取證進(jìn)度；第二是開(kāi)發(fā)速度與質(zhì)量的平衡，項(xiàng)目需要長(zhǎng)城國(guó)富和融創(chuàng)聯(lián)審，如何在硬約束下保速度保質(zhì)量，融創(chuàng)需要快速適應(yīng)；第三是當(dāng)?shù)卣隽隧敿?jí)商業(yè)與教育配套的定位，融創(chuàng)作為市場(chǎng)化主體需要合規(guī)推動(dòng)落地；第四是要面臨市場(chǎng)考驗(yàn)，在下行期或者磨底期如何讓購(gòu)房者更有信心，將產(chǎn)品換成銷售現(xiàn)金流，是最終兌現(xiàn)承諾的關(guān)鍵?！?/p>
柏文喜還表示，剩余地塊的規(guī)劃調(diào)整需要加快推進(jìn)，由于項(xiàng)目毗鄰慈云寺等文保區(qū)，文保審批也需要盡快落實(shí)。此外，融創(chuàng)作為操盤(pán)方仍需持續(xù)現(xiàn)金流投入，若銷售節(jié)奏低于預(yù)期，二次資金鏈壓力仍存。