界面新聞記者 | 楊冰柯

界面新聞編輯 | 莊鍵

杭州奧體板塊因投資者多、新房和二手房倒掛多，一直是當?shù)胤績r最堅挺的區(qū)域。新房限價取消后，奧體板塊新房均價最高達9.05萬元/平米。但現(xiàn)在，該板塊房價也降了。

12月16日，杭州奧體板塊的保利天珺領取首張預售證，這是該板塊第二個不限價樓盤。項目共計81套房源，首開均價7.44萬元/平米，相比該板塊奧映鳴翠府均價低1.25萬元/平米。

2025年4月，保利發(fā)展以總價45.36億、樓面價51611元/平米和58.8%的溢價率，拿下保利天珺項目腳下地塊，成為蕭山區(qū)新地王。在此之前，2024年11月，綠城奧映鳴翠府是該板塊地王，拿地價為48186元/平米。

彼時，杭州核心區(qū)地塊一地難求，開發(fā)商為在核心區(qū)拿到地塊火拼，尤其是急于在杭州搶占地盤的地產商更是如此。

然而，地產商拿地的爽感并沒有保持多久。保利天珺拿地價較奧映鳴翠府更高，但現(xiàn)在開盤價卻低于奧映鳴翠府。

杭州拿地研究院院長錢賢強告訴界面新聞，保利天珺與奧映鳴翠府相比，距離奧體中心遠1.2公里，地塊南側是車流量很大的高架，噪音影響更大，高端產品的品牌影響力也稍弱。

錢賢強認為，在當前樓市下行的情況下，保利選擇了以較高的性價比確保首開成功。

杭州貝殼研究院院長上官劍也對界面新聞表示，在千萬級高端住宅市場競爭白熱化、整體行情趨弱的當下，保利項目采取“低價入市”策略，既是對市場順勢而為，也兼顧了短期去化與保持營銷靈活性。

上官劍進一步解釋稱，當前，奧體板塊南部多個高端競品扎堆“低開搶客”，同質化競爭加劇了客戶觀望情緒。此時，以更具性價比的定價切入，才能快速打破市場僵局，有效搶占市場份額。

從長期營銷策略而言，低價入市為接下來銷售策略預留了充足調整空間。后期若去化良好，可以適度提升價格。

奧映鳴翠府距離保利天珺項目約900米，前者今年7月22日首開，四次開盤均搖號，首開均價86978元/平米，最近的一次開盤，項目均價上漲至90550元/平米。

四次開盤的中簽率從12.2%升到39.3%。項目開盤信息顯示，最近一次開盤并未售罄，還有2套房源在售。

奧映鳴翠府雖然開盤僅約5個月，卻見證了杭州樓市情緒的起伏，杭州樓市高端購買力已從搶房逐漸走向理性。

保利天珺入市時間恰巧在杭州樓市低谷時期。保利天珺項目高層起步戶型僅170平米，最大戶型220平米，總價段在1000萬-2000萬元之間。而奧映鳴翠府高層起步戶型即225平米，最大戶型350平米，總價段2000萬-3000萬元之間。

根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，11月，杭州新房價格環(huán)比下跌0.2％，同比上漲3％。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，11月，杭州新房市場全市共成交商品房3387套，環(huán)比增長10.9%，但受去年同期高基數(shù)影響，同比仍下降約50%；成交均價為34041元/平米，環(huán)比微降1.20%，同比上漲6.55%。