由上海報(bào)業(yè)集團(tuán)作為指導(dǎo)單位、界面新聞主辦的第八屆【界面財(cái)經(jīng)年會(huì)】于2025年12月16日星期二在上海阿納迪酒店成功舉辦。集結(jié)國(guó)內(nèi)政商學(xué)界領(lǐng)袖與專家學(xué)者最強(qiáng)陣容，圍繞“擁抱變革·破局創(chuàng)新”主題，重點(diǎn)關(guān)注宏觀經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、AI應(yīng)用及商業(yè)化、可持續(xù)商業(yè)、品牌增長(zhǎng)等熱點(diǎn)話題，合力探尋中國(guó)經(jīng)濟(jì)的韌性根基、轉(zhuǎn)型路徑及增長(zhǎng)新范式。
WeWork中國(guó)上海及新一線城市總經(jīng)理白蕊發(fā)表演講《中國(guó)靈活辦公市場(chǎng)連接器》。，以下是演講文字實(shí)錄：
今天我跟大家分享的主題是《中國(guó)靈活辦公市場(chǎng)連接器》，看看WeWork中國(guó)如何從1.0時(shí)代蛻變到2.0時(shí)代。
行業(yè)正經(jīng)歷比較困難的時(shí)期，但在WeWork中國(guó)的視角，看到是一個(gè)非常好的機(jī)遇。不管是國(guó)家對(duì)新質(zhì)生產(chǎn)力的倡導(dǎo)，還是群眾對(duì)于美好生活的向往，都催生了大家對(duì)于品質(zhì)辦公的新需求。
在此背景之下， WeWork中國(guó)內(nèi)部的觀點(diǎn)：“我們想知道WeWork中國(guó)能為靈活辦公提供什么樣的市場(chǎng)價(jià)值，或者說(shuō)從WeWork中國(guó)的市場(chǎng)定位來(lái)看，我們?nèi)绾巫龅届`活辦公行業(yè)起起伏伏之后的價(jià)值回歸，我們認(rèn)為有兩個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)?！?/p>
第一個(gè)是極致的靈活性。尤其是在市場(chǎng)環(huán)境不確定性很強(qiáng)的前提下，靈活辦公所提供的極致靈活性是我們的如今非常重要的優(yōu)勢(shì)。
第二個(gè)是品質(zhì)感。大家對(duì)聯(lián)合辦公與靈活辦公的關(guān)聯(lián)印象可能是比較人性化的設(shè)計(jì)、比較好的空間裝修以及一體化服務(wù)，這就是我們業(yè)態(tài)本身能為行業(yè)提供的系列價(jià)值當(dāng)中另一個(gè)重點(diǎn)。
歐美市場(chǎng)跟我們不在同一個(gè)周期，但在靈活辦公的趨勢(shì)上是具有參考性的，在此以美國(guó)2025年2月份的數(shù)據(jù)舉例——全美在靈活辦公空間的數(shù)量為7800個(gè)，數(shù)量相對(duì)龐大，年環(huán)比增長(zhǎng)大約為15%，同時(shí)靈活辦公空間的在管面積是1.4億平方英尺，換算過(guò)來(lái)大概是1400萬(wàn)平米。這一數(shù)據(jù)釋放出市場(chǎng)對(duì)靈活辦公的接納信心。
靈活辦公的模式，企業(yè)不僅可減少浪費(fèi)，也可以分擔(dān)成本。在傳統(tǒng)辦公樓的模式下，每一家公司都需要購(gòu)買，家具，家電，公區(qū)的設(shè)施設(shè)備等。而大家熟知的WeWork的模式——我們將辦公區(qū)域與公共區(qū)域做拆分，將客戶在租賃成本上每平方米的坪效提高。你只需要支付你所需要的辦公部分的費(fèi)用，以及少數(shù)的運(yùn)營(yíng)成本，即可享用更高級(jí)的設(shè)施設(shè)備，以及更大的公共空間。
歷多年的深耕細(xì)做，如今的WeWork中國(guó)已從1.0 時(shí)代升級(jí)到2.0時(shí)代，在1.0時(shí)代，我們的核心競(jìng)爭(zhēng)力是空間設(shè)計(jì)、社區(qū)運(yùn)營(yíng)和銷售體系，通過(guò)先進(jìn)的空間設(shè)計(jì)理念，我們?yōu)闃I(yè)主賦能，讓其辦公空間更加有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，通過(guò)線上線下結(jié)合的銷售體系，我們把會(huì)員吸引過(guò)來(lái)，通過(guò)高品質(zhì)的社區(qū)運(yùn)營(yíng)，我們把會(huì)員留下來(lái)、服務(wù)好，成為長(zhǎng)期合作伙伴。在過(guò)去我們既服務(wù)了非常多的全球500強(qiáng)企業(yè)，如微軟、耐克等，也服務(wù)了非常多的中國(guó)獨(dú)角獸企業(yè)，比如頭條、小紅書、Deep Seek等。 在我們保持我們?cè)泻诵哪芰头?wù)好品質(zhì)企業(yè)的同時(shí)，我們也在不斷的升級(jí)我們的核心能力，去更好的滿足市場(chǎng)上越來(lái)越多元化、個(gè)性化的辦公空間需求。從而進(jìn)入到WeWork中國(guó)2.0時(shí)代，我會(huì)用「靈活、創(chuàng)新、科技」三大核心競(jìng)爭(zhēng)力，去更好的服務(wù)我們的會(huì)員和業(yè)主。
當(dāng)前市場(chǎng)痛點(diǎn)是，一方面辦公樓宇供給大于需求，空置率在不斷上升，另外一方面很多靈活辦公的需求無(wú)法被滿足。而我們可以很好的解決這些市場(chǎng)痛點(diǎn)，成為中國(guó)靈活辦公市場(chǎng)的連接器，滿足用戶對(duì)靈活辦公的一切需求。
我們希望把靈活辦公的市場(chǎng)做大，成為辦公樓宇市場(chǎng)的連接器，成為市場(chǎng)需求和供給的連接器，成為樓宇與樓宇之間的連接器，業(yè)主與客戶之間的連接器。大家一起把市場(chǎng)做大，把服務(wù)做好。也希望我們可以把未來(lái)最好的、最先進(jìn)的AI技術(shù)帶入到靈活辦公領(lǐng)域，提高行業(yè)的運(yùn)營(yíng)效率，提升用戶的滿意度。
現(xiàn)在的WeWork中國(guó)核心在做兩部分事情，1.持續(xù)提升空間價(jià)值、2.持續(xù)提升精細(xì)化運(yùn)營(yíng)能力。
持續(xù)提升空間價(jià)值
很多會(huì)員非常喜歡我們的社區(qū)風(fēng)格，那么為什么我們的會(huì)員愿意買單呢？這中間有三個(gè)核心的要素。
第一個(gè)是前面提到的極致靈活性，因?yàn)殪`活性是我們這個(gè)賽道當(dāng)中非常重要的抓手?？蛻艨梢院臀覀円圆煌瑫r(shí)間周期、不同租約形式進(jìn)行簽約，WeWork中國(guó)也可以為客戶定制貼合實(shí)際服務(wù)需求的合作。
第二個(gè)是我們的社區(qū)活力。很多人非常喜歡我們的社區(qū)空間，感覺(jué)跟普通空間不一樣?，F(xiàn)在是AI時(shí)代，大家有一個(gè)很流行的詞叫vibe working（氛圍感+情緒價(jià)值）這個(gè)詞在我們的社區(qū)里也是經(jīng)常被提到、被大家認(rèn)可的核心要素。
第三個(gè)是資源對(duì)接，這一直是我們的強(qiáng)項(xiàng)。我們?yōu)槿腭v企業(yè)搭建跨區(qū)域合作橋梁，通過(guò)活動(dòng)等多樣形式，促成資源對(duì)接。根據(jù)我們統(tǒng)計(jì)，在WeWork中國(guó)，70%的會(huì)員成為了朋友，50%會(huì)員之間建立了業(yè)務(wù)聯(lián)系。
接下來(lái)，跟大家分享一下我們今年6月份新發(fā)布的靈活辦公科技產(chǎn)品—— “悠座FLEXJOY”，設(shè)計(jì)思路是在時(shí)間和空間顆粒度上為我們會(huì)員提供更多的選擇和靈活性。
我們的新產(chǎn)品基本覆蓋所有的空間類型，靈活工位也可以按小時(shí)開始預(yù)定，還做了專享辦公室。專享辦公室是以時(shí)間零售的形式售賣辦公空間，可以以一天的時(shí)間切片來(lái)使用辦公室。這個(gè)切片已經(jīng)非常細(xì)，也是我們產(chǎn)品精細(xì)化的重要抓手。
用戶可以在任何時(shí)間，通過(guò)我們的APP和小程序按次、按時(shí)間預(yù)定需要的辦公座位和會(huì)議室，你對(duì)辦公空間的一天、一小時(shí)、一次的需求，我們都可以滿足。
同時(shí)，我們也擁有豐富的產(chǎn)品能力，設(shè)置了不同種類的套餐卡，以及增值服務(wù)產(chǎn)品。
也設(shè)置了最適合企業(yè)實(shí)行靈活辦公模式的管理方法，企業(yè)管理者可以輕松實(shí)現(xiàn)一站式自主、全面、靈活的管理。
持續(xù)提升精細(xì)化運(yùn)營(yíng)能力
第二個(gè)抓手，我覺(jué)得精細(xì)化運(yùn)營(yíng)是未來(lái)非常重要的核心競(jìng)爭(zhēng)力，這也是WeWork中國(guó)一直在追求和努力的方向。所以在過(guò)去兩年，我們?cè)诰?xì)化管理社區(qū)方面做了很多創(chuàng)新。
我舉兩個(gè)例子——
首先是空間節(jié)能。截至目前，在全國(guó)范圍內(nèi)我們擁有近70個(gè)的自營(yíng)項(xiàng)目，條件允許的情況下，我們管理的樓宇都已經(jīng)覆蓋了自研的BMS系統(tǒng)，通過(guò)全自動(dòng)的方式把空調(diào)BMS和運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)進(jìn)行打通，可以精細(xì)化管理開關(guān)，不需要人為干預(yù)。
根據(jù)去年做的測(cè)算，通過(guò)空間節(jié)能方式，空調(diào)的節(jié)能基本能達(dá)到30%。這種精細(xì)化的管理能讓我們的管理顆粒度變得非常細(xì)，同時(shí)不會(huì)影響客戶的體驗(yàn)。
反之，我們把空調(diào)控制能力開放給每一個(gè)會(huì)員，所有會(huì)員在有這套系統(tǒng)的樓宇里面，都可以自己控制頭上的出風(fēng)口。不論冬季還是夏季，都不需要有專門的人員固定在辦公區(qū)域響應(yīng)客戶需求，也幫助我們提升了服務(wù)效率。
然后是三保提效，我們也應(yīng)用物聯(lián)網(wǎng)的方式，給每一個(gè)保安、保潔一個(gè)智能工牌，把所有日常工作都細(xì)化為每一個(gè)工作任務(wù)、工作計(jì)劃，追蹤所有一線的三保人員的實(shí)時(shí)狀態(tài)，以及工作計(jì)劃的完成程度。我們還可以分析出每一位三保人員實(shí)時(shí)停留的節(jié)點(diǎn)，對(duì)應(yīng)他的工作計(jì)劃，就能夠看出工作忙閑程度，從而進(jìn)一步調(diào)整人員配置。通過(guò)這種方式，我們?nèi)９ぷ骰究梢詼p掉20%人力，持續(xù)提升運(yùn)營(yíng)效率，用更低的成本去給會(huì)員提供更好的服務(wù)。
我們的目的是，讓重復(fù)性的工作變得越來(lái)越少，讓我們的員工也能夠?qū)Ｗ⒃谌绾胃玫睾涂蛻艚换ィ尶蛻舾惺艿礁嗟那榫w價(jià)值，這就是我們對(duì)兩大抓手的整體思考。
回到我們今天的演講主題，WeWork中國(guó)將自己放在“中國(guó)靈活辦公市場(chǎng)的連接器”的定位上，因?yàn)閃eWork中國(guó)一直在做產(chǎn)品創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新和商業(yè)模式創(chuàng)新，我們的產(chǎn)品和服務(wù)已經(jīng)不僅僅停留在辦公空間領(lǐng)域，已經(jīng)延伸到跟辦公相關(guān)的各項(xiàng)服務(wù)領(lǐng)域。我們的商業(yè)模式也不僅僅是傳統(tǒng)意義上的租賃模式，而是延伸到輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式和系統(tǒng)合作模式等。
我們不僅僅幫助自身把所有閑置的辦公空間與市場(chǎng)上的靈活辦公需求做有效的匹配，也能夠幫助所有業(yè)主解決同樣的問(wèn)題。將我們的系統(tǒng)開放給第三方業(yè)主，將其閑置的辦公空間接入我們的平臺(tái)上，把行業(yè)閑置辦公空間通過(guò)悠座產(chǎn)品去滿足靈活辦公的需求。
當(dāng)前，我們WeWork中國(guó)自有的12個(gè)城市，近70個(gè)社區(qū)，640個(gè)會(huì)議室，以及100多個(gè)共享辦公室的庫(kù)存都在我們的空間互聯(lián)平臺(tái)上架，同時(shí)擁有10個(gè)合作伙伴，20個(gè)樓宇和60個(gè)會(huì)議室的初期規(guī)模。
回顧過(guò)去，WeWork 中國(guó)以 1.0 時(shí)代的空間設(shè)計(jì)、社區(qū)運(yùn)營(yíng)與銷售體系為根基，服務(wù)了微軟、耐克等全球 500 強(qiáng)及頭條、小紅書等獨(dú)角獸企業(yè)，筑牢行業(yè)服務(wù)基礎(chǔ)；
立足現(xiàn)在，我們已升級(jí)為 2.0 時(shí)代以 “靈活、創(chuàng)新、科技” 為核心的 “連接器”，一邊通過(guò) “悠座 FLEXJOY” 實(shí)現(xiàn)時(shí)空精細(xì)化服務(wù)，以靈活租約、社區(qū)情緒價(jià)值及 70% 會(huì)員資源對(duì)接率提升空間價(jià)值，一邊憑 BMS 系統(tǒng)節(jié)能 30%、三保提效減 20% 人力的科技與標(biāo)準(zhǔn)化管理深化運(yùn)營(yíng)，更以空間互聯(lián)平臺(tái)鏈接 12 城近 70 個(gè)自有社區(qū)與 10 家伙伴的 20 棟樓宇，破解供需痛點(diǎn)；
展望未來(lái)，WeWork 中國(guó)期待與更多伙伴攜手，以開放生態(tài)共拓靈活辦公市場(chǎng)，持續(xù)為中國(guó)辦公樓宇行業(yè)賦能，共創(chuàng)高效辦公新價(jià)值！
謝謝大家。
感謝大會(huì)特別支持：鄂爾多斯集團(tuán)、歐萊雅（中國(guó)）有限公司、MISTINE蜜絲婷、康師傅、霸王茶姬、喜茶、庫(kù)迪咖啡、怡寶、米村拌飯
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