界面新聞?dòng)浾?| 王妤涵

12月21日，隨著越秀地產(chǎn)以14.36億元的底價(jià)將海珠區(qū)廣紙板塊一宗宅地收入囊中，廣州2025年度的住宅用地出讓正式落下帷幕。

縱觀(guān)全年，廣州2025年供應(yīng)地塊57宗，最終成交48宗，成交總建筑面積309.14萬(wàn)平方米，同比下降30%；總成交金額約506.61億元，相較于2024年約784.11億元的高位，降幅約為35.4%。

“全年來(lái)看，廣州土拍市場(chǎng)呈現(xiàn)‘縮量提質(zhì)’的改善態(tài)勢(shì)，”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受界面新聞采訪(fǎng)時(shí)指出，“具體表現(xiàn)在改善型住房需求集中的中心區(qū)供給占比增長(zhǎng)，且容積率普遍下降，這既有利于打造高品質(zhì)產(chǎn)品，也在客觀(guān)上調(diào)節(jié)了新房供應(yīng)節(jié)奏，促進(jìn)市場(chǎng)供求關(guān)系趨于平衡。”

“小而精”成為市場(chǎng)新常態(tài)

“縮量提質(zhì)”是2025年廣州土地供應(yīng)最顯著的特征，這一趨勢(shì)不僅體現(xiàn)在總量規(guī)模上，也反映在每一宗出讓地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念之中，“小而精”已成為貫穿全年的核心邏輯。

首先，低密宜居成為硬性指標(biāo)，出讓地塊的容積率普遍下調(diào)。 

據(jù)廣州市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，廣州2025年的供地計(jì)劃中，容積率處于2.0至3.0區(qū)間的地塊比例較去年顯著提升了15個(gè)百分點(diǎn)。這一轉(zhuǎn)變意味著，土地供應(yīng)正從單純追求開(kāi)發(fā)規(guī)模，轉(zhuǎn)向優(yōu)先保障居住品質(zhì)與舒適度。

從天河智谷板塊容積率多在2.3左右的宅地，到番禺黃沙島、增城荔湖等地容積率低至1.1的稀缺地塊，低密度趨勢(shì)從中心區(qū)延伸至外圍。尤為典型的是年末成交的廣紙地塊，其容積率從最初掛牌時(shí)的7.0大幅優(yōu)化至3.5，計(jì)容建面由8.45萬(wàn)平方米降至4.22萬(wàn)平方米，為房企提供更低密度、更高得房率的產(chǎn)品設(shè)計(jì)空間。

其次，地塊趨向“袖珍化”，開(kāi)發(fā)靈活性增強(qiáng)。規(guī)模適中、總價(jià)門(mén)檻相對(duì)可控的地塊更受房企青睞。“在當(dāng)前市場(chǎng)去化普遍承壓的背景下，開(kāi)發(fā)商更傾向于選擇這樣具有確定性的地塊，以控制風(fēng)險(xiǎn)、加速周轉(zhuǎn)?！敝兄秆芯吭喝A南分院研究主管陳雪強(qiáng)在接受界面新聞采訪(fǎng)時(shí)表示。這也使得房企能將更多精力集中于產(chǎn)品精細(xì)化打磨，以適應(yīng)市場(chǎng)需求。

再者，供地區(qū)域也高度聚焦，資源主要向成熟板塊傾斜，土地供應(yīng)告別了“遍地開(kāi)花”的模式，轉(zhuǎn)而精準(zhǔn)投向擁有成熟軌道交通、優(yōu)質(zhì)教育和商業(yè)配套的核心片區(qū)。

此外，年內(nèi)多宗優(yōu)質(zhì)地塊的“終止出讓”現(xiàn)象也引發(fā)關(guān)注。今年6月末及12月中下旬，廣州天河世界大觀(guān)、金融城起步區(qū)、白云增槎路TOD等區(qū)位絕佳的地塊在臨拍前按下“暫停鍵”。這些地塊并非條件不佳，相反，它們大多具備望江、地鐵上蓋等顯著優(yōu)勢(shì)，且出讓前已多次優(yōu)化條件。

李宇嘉對(duì)此解讀認(rèn)為，這恰恰是貫徹“因城施策、控增量、優(yōu)供給”政策意圖的體現(xiàn)?！罢枰鶕?jù)片區(qū)實(shí)際供求關(guān)系和新房競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，實(shí)施差異化供地。對(duì)于部分庫(kù)存壓力大、存在價(jià)格內(nèi)卷風(fēng)險(xiǎn)的區(qū)域，主動(dòng)緊縮供地是穩(wěn)定地價(jià)、從源頭穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期的關(guān)鍵舉措。”

國(guó)企壓艙、民企重現(xiàn)活力

在“小而精”的供地策略下，2025年廣州土拍市場(chǎng)的競(jìng)拍主體格局也發(fā)生了微妙且積極的變化。

資金實(shí)力雄厚的央國(guó)企及地方城投依然是托底廣州土地市場(chǎng)的中堅(jiān)力量，如保利發(fā)展、越秀地產(chǎn)、南沙開(kāi)建等頭部企業(yè)頻繁出手拿地。

從數(shù)量上看，界面新聞根據(jù)公開(kāi)信息統(tǒng)計(jì)，越秀地產(chǎn)今年的拿地?cái)?shù)量最多，在大本營(yíng)廣州共獲取10宗地塊，分別為海珠區(qū)新僑、天河區(qū)世界大觀(guān)四期、番禺里仁洞F1-1地塊、天河棠下雙地塊、白云區(qū)衡器廠(chǎng)及嘉禾望崗雙地、番禺區(qū)大石、海珠廣紙等地塊。

更為引人注目的是，一些民營(yíng)房企的參與積極性顯著提升，如綠城、敏捷、山湖居地產(chǎn)等企業(yè)紛紛出手拿地，為市場(chǎng)注入了活力。

這一變化主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是一些廣州本地此前存在一定困境的民營(yíng)房企開(kāi)始拿地，如敏捷集團(tuán)，在今年5月一次性競(jìng)得了4宗住宅地塊，總價(jià)達(dá)33.2億元，釋放出積極的信號(hào)。

另一方面，一些全國(guó)性品牌民企對(duì)稀缺優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的爭(zhēng)奪重現(xiàn)。10月，番禺區(qū)黃沙島一宗低密宅地吸引了綠城、龍湖等以產(chǎn)品力見(jiàn)長(zhǎng)的企業(yè)激烈競(jìng)逐，經(jīng)過(guò)16輪報(bào)價(jià)后溢價(jià)17.8%成交，充分證明只要地塊足夠優(yōu)質(zhì)、利潤(rùn)模型清晰，民企的投資意愿和競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力依然強(qiáng)勁。

此外，產(chǎn)業(yè)資本跨界入場(chǎng)也成為新的亮點(diǎn)。如12月增城區(qū)本土企業(yè)永輝紙業(yè)旗下地產(chǎn)平臺(tái)，以底價(jià)競(jìng)得荔湖街一宗宅地，反映出非房企資本基于產(chǎn)業(yè)協(xié)同或資產(chǎn)配置考量，對(duì)廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期價(jià)值保持關(guān)注。

李宇嘉對(duì)界面新聞總結(jié)指出：“民營(yíng)房企拿地積極性回升、結(jié)構(gòu)優(yōu)化，一方面反映了市場(chǎng)預(yù)期止跌回穩(wěn)的跡象，另一方面也得益于部分地塊價(jià)值經(jīng)過(guò)調(diào)整已顯現(xiàn)吸引力。同時(shí)，廣州各區(qū)積極推動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、園區(qū)建設(shè)，產(chǎn)業(yè)落地帶動(dòng)了就業(yè)和多元化的用地需求，正在形成一個(gè)良性循環(huán)?！?/span>