文 | 邁點
開年公寓行業(yè)就迎來一則重磅新聞——國壽資本掏了6個多億元，買下了領(lǐng)盛在上海兩個公寓項目COZI可遇·東外灘和COZI可遇·新紅灣的60%股權(quán)。雖然交易還未最終交割，但這兩個公寓項目“東家”換人差不多板上釘釘了。
邁點研究發(fā)現(xiàn)，這事兒還不是單純的“大公司買樓”，這個戰(zhàn)略收購案背后展現(xiàn)的險資入場、保租房REITs上市、存量房改造升溫等趨勢，似乎在預(yù)示著整個長租公寓市場有了些新的變化。
01 錢的邏輯變了，長線資本排隊進場
要知道，國壽不是來“接盤”的，而是來做“長期生意”的。作為險資，國壽的錢有個特點：要穩(wěn)、要長期、要確定收益。這次收購的兩個項目——COZI可遇·東外灘和COZI可遇·新江灣，都有個關(guān)鍵標簽：“納?！?，這意味著項目有政策兜底，租金不會大起大落，而且未來還可能通過保租房公募REITs上市退出，資金能盤活，收益也看得見。
再算筆賬就更清楚了。領(lǐng)盛2022年拿下這兩個項目時，實際投入約8.29億元（含負債），到2026年國壽收購60%股權(quán)時，項目估值合計10.48億元，領(lǐng)盛不僅收回了92.8%的本金，還賺了26%的利潤。
對國壽來說，按6%的資本化率算，每年能拿到穩(wěn)定收益，符合險資“低風險、穩(wěn)回報”的需求。這種“基金退出+險資接盤+REITs兜底”的模式，把過去“短錢長用”的死結(jié)給解開了。
現(xiàn)在行業(yè)里的錢，早就不是“熱錢”了。2025年以來，保租房REITs熱度飆升，華泰蘇州恒泰租賃住房REIT上市首日漲停，華夏北京保障房REIT順利擴募，連Pre-REITs、ABS這些金融工具都成了標配。
這說明資本對長租公寓的看法變了：不再是“賺快錢的跳板”，而是“長期配置的資產(chǎn)”。只有能提供穩(wěn)定現(xiàn)金流、符合政策導(dǎo)向的項目，才能吸引真金白銀入場。
02 房的邏輯變了，存量改造成了香餑餑
長租公寓的核心是“房”，以前企業(yè)更多的是拿新地塊、建新房，成本高不說，還受限于土地供應(yīng)?，F(xiàn)在好了，“存量改造”成了行業(yè)共識。
這次國壽收購的兩個項目，就是存量改造的典型。東外灘項目的前身是黃興大樓，原本是寫字樓，領(lǐng)盛接手后改成了長租公寓，實際使用面積能達到建筑面積的70%。
別小看這種改造，一方面能盤活閑置資產(chǎn)——北上廣深這樣的一線城市，不少老舊寫字樓、廠房空置率高，改造成公寓既能滿足租房需求，又不用浪費土地；另一方面成本可控，比拿地新建便宜多了。
政策也在推著行業(yè)往這個方向走。2024年以來，中央多次提出“收購存量商品房用作保障性住房”，住建部還允許地方自主確定收購主體、價格和用途。比如杭州安居集團已經(jīng)推出了首個“收存轉(zhuǎn)?！表椖?，廣州安居集團更是把“收存量房”變成了常態(tài)化工作。
這種操作不僅能緩解新房供應(yīng)壓力，還能讓長租公寓的房源更分散、更貼近租客需求——畢竟老房子大多在市中心，交通、配套都比郊區(qū)新房方便。
但改造不是“刷層漆就完事兒”的。租客對房子的要求越來越高，比如要綠色環(huán)保、要智能家電、要公共空間。現(xiàn)在行業(yè)里的玩家，都在比拼“改造能力”。
華潤有巢、龍湖冠寓這些頭部品牌，都在拿舊廠房、舊寫字樓做文章，甚至還會根據(jù)客群調(diào)整改造方向：針對年輕人做“社交型公寓”，針對家庭客群做“親子公寓”，針對產(chǎn)業(yè)人才做“人才公寓”。畢竟，城市里的閑置房子不少，但能滿足租客需求的好公寓不多，誰能把“老破小”改成“香餑餑”，誰就能占住市場。
03 服務(wù)的邏輯變了，租客需求說了算
現(xiàn)在的長租公寓核心就是“賣服務(wù)”，租客不再只滿足于“有個地方住”，而是要“住得舒服、住得方便、住得有歸屬感”。
先看需求端的變化?！?025中國城市長租市場發(fā)展藍皮書》顯示，四大一線城市租房人口接近4000萬，占比將近50%。這些租客里，新市民、年輕人占了大多數(shù)，他們的需求已經(jīng)發(fā)生變化：找工作的年輕人想要“近地鐵、有社群”的公寓，有孩子的家庭想要“近學校、帶托管”的公寓，高端人才想要“帶健身、有會客區(qū)”的公寓。甚至還有“適寵改造”“親子空間”這些細分需求，如今這些成了品牌差異化競爭的關(guān)鍵。
頭部企業(yè)已經(jīng)開始往“生活服務(wù)商”轉(zhuǎn)型了。比如龍湖冠寓，不僅在公寓里配了電動晾衣架、智能門鎖，還搞了社群活動——周末組織看電影、做手工。華潤有巢更直接，在成都搞了“蜀府有巢國際公寓社區(qū)”，專門針對產(chǎn)業(yè)人才，不僅提供租房，還配套了食堂、健身房、共享辦公空間。這些服務(wù)看起來“不賺錢”，但能留住租客，提高出租率——畢竟長租公寓的核心利潤來自“高出租率+低空置率”，服務(wù)做好了，租客才愿意長期住，租金也能穩(wěn)步漲。
政策也在推動服務(wù)升級。2025年9月，《住房租賃條例》正式施行，該條例不僅要求公寓企業(yè)公示房源真實信息、監(jiān)管租金，還對安全、服務(wù)有了明確標準——比如房屋要定期檢修、配備消防設(shè)施、不能亂漲租金。以前那些“打隔斷、扣押金、服務(wù)沒人管”的小中介、小公寓，以后很難生存。
現(xiàn)在的租客也越來越“精明”。他們會在網(wǎng)上查公寓的口碑，會對比服務(wù)細節(jié)，甚至會因為“物業(yè)響應(yīng)慢”就換房。這意味著長租公寓不能再靠“信息差”賺錢，而是要靠“服務(wù)差”取勝——誰能精準抓住租客需求，誰能把服務(wù)做細做實，誰就能在市場里站穩(wěn)腳跟。
04 結(jié)語
從國壽收購領(lǐng)盛的交易，到保租房REITs的火熱，再到存量改造和服務(wù)升級的趨勢，長租公寓好像真的走向了“政策托底、資本認可、需求支撐”的路子。
盡管現(xiàn)在行業(yè)依然有問題——比如部分城市租金仍在下跌、改造成本高、REITs擴募還需完善，但這些都是發(fā)展中的問題。只要方向?qū)α?，一步一步走，長租公寓遲早會成為“住有所居”的重要力量。