文 | 邁點(diǎn)
開(kāi)年公寓行業(yè)就迎來(lái)一則重磅新聞——國(guó)壽資本掏了6個(gè)多億元，買下了領(lǐng)盛在上海兩個(gè)公寓項(xiàng)目COZI可遇·東外灘和COZI可遇·新紅灣的60%股權(quán)。雖然交易還未最終交割，但這兩個(gè)公寓項(xiàng)目“東家”換人差不多板上釘釘了。
邁點(diǎn)研究發(fā)現(xiàn)，這事兒還不是單純的“大公司買樓”，這個(gè)戰(zhàn)略收購(gòu)案背后展現(xiàn)的險(xiǎn)資入場(chǎng)、保租房REITs上市、存量房改造升溫等趨勢(shì)，似乎在預(yù)示著整個(gè)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)有了些新的變化。
01 錢的邏輯變了，長(zhǎng)線資本排隊(duì)進(jìn)場(chǎng)
要知道，國(guó)壽不是來(lái)“接盤(pán)”的，而是來(lái)做“長(zhǎng)期生意”的。作為險(xiǎn)資，國(guó)壽的錢有個(gè)特點(diǎn)：要穩(wěn)、要長(zhǎng)期、要確定收益。這次收購(gòu)的兩個(gè)項(xiàng)目——COZI可遇·東外灘和COZI可遇·新江灣，都有個(gè)關(guān)鍵標(biāo)簽：“納?！?，這意味著項(xiàng)目有政策兜底，租金不會(huì)大起大落，而且未來(lái)還可能通過(guò)保租房公募REITs上市退出，資金能盤(pán)活，收益也看得見(jiàn)。
再算筆賬就更清楚了。領(lǐng)盛2022年拿下這兩個(gè)項(xiàng)目時(shí)，實(shí)際投入約8.29億元（含負(fù)債），到2026年國(guó)壽收購(gòu)60%股權(quán)時(shí)，項(xiàng)目估值合計(jì)10.48億元，領(lǐng)盛不僅收回了92.8%的本金，還賺了26%的利潤(rùn)。
對(duì)國(guó)壽來(lái)說(shuō)，按6%的資本化率算，每年能拿到穩(wěn)定收益，符合險(xiǎn)資“低風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)回報(bào)”的需求。這種“基金退出+險(xiǎn)資接盤(pán)+REITs兜底”的模式，把過(guò)去“短錢長(zhǎng)用”的死結(jié)給解開(kāi)了。
現(xiàn)在行業(yè)里的錢，早就不是“熱錢”了。2025年以來(lái)，保租房REITs熱度飆升，華泰蘇州恒泰租賃住房REIT上市首日漲停，華夏北京保障房REIT順利擴(kuò)募，連Pre-REITs、ABS這些金融工具都成了標(biāo)配。
這說(shuō)明資本對(duì)長(zhǎng)租公寓的看法變了：不再是“賺快錢的跳板”，而是“長(zhǎng)期配置的資產(chǎn)”。只有能提供穩(wěn)定現(xiàn)金流、符合政策導(dǎo)向的項(xiàng)目，才能吸引真金白銀入場(chǎng)。
02 房的邏輯變了，存量改造成了香餑餑
長(zhǎng)租公寓的核心是“房”，以前企業(yè)更多的是拿新地塊、建新房，成本高不說(shuō)，還受限于土地供應(yīng)?，F(xiàn)在好了，“存量改造”成了行業(yè)共識(shí)。
這次國(guó)壽收購(gòu)的兩個(gè)項(xiàng)目，就是存量改造的典型。東外灘項(xiàng)目的前身是黃興大樓，原本是寫(xiě)字樓，領(lǐng)盛接手后改成了長(zhǎng)租公寓，實(shí)際使用面積能達(dá)到建筑面積的70%。
別小看這種改造，一方面能盤(pán)活閑置資產(chǎn)——北上廣深這樣的一線城市，不少老舊寫(xiě)字樓、廠房空置率高，改造成公寓既能滿足租房需求，又不用浪費(fèi)土地；另一方面成本可控，比拿地新建便宜多了。
政策也在推著行業(yè)往這個(gè)方向走。2024年以來(lái)，中央多次提出“收購(gòu)存量商品房用作保障性住房”，住建部還允許地方自主確定收購(gòu)主體、價(jià)格和用途。比如杭州安居集團(tuán)已經(jīng)推出了首個(gè)“收存轉(zhuǎn)?！表?xiàng)目，廣州安居集團(tuán)更是把“收存量房”變成了常態(tài)化工作。
這種操作不僅能緩解新房供應(yīng)壓力，還能讓長(zhǎng)租公寓的房源更分散、更貼近租客需求——畢竟老房子大多在市中心，交通、配套都比郊區(qū)新房方便。
但改造不是“刷層漆就完事兒”的。租客對(duì)房子的要求越來(lái)越高，比如要綠色環(huán)保、要智能家電、要公共空間?，F(xiàn)在行業(yè)里的玩家，都在比拼“改造能力”。
華潤(rùn)有巢、龍湖冠寓這些頭部品牌，都在拿舊廠房、舊寫(xiě)字樓做文章，甚至還會(huì)根據(jù)客群調(diào)整改造方向：針對(duì)年輕人做“社交型公寓”，針對(duì)家庭客群做“親子公寓”，針對(duì)產(chǎn)業(yè)人才做“人才公寓”。畢竟，城市里的閑置房子不少，但能滿足租客需求的好公寓不多，誰(shuí)能把“老破小”改成“香餑餑”，誰(shuí)就能占住市場(chǎng)。
03 服務(wù)的邏輯變了，租客需求說(shuō)了算
現(xiàn)在的長(zhǎng)租公寓核心就是“賣服務(wù)”，租客不再只滿足于“有個(gè)地方住”，而是要“住得舒服、住得方便、住得有歸屬感”。
先看需求端的變化?！?025中國(guó)城市長(zhǎng)租市場(chǎng)發(fā)展藍(lán)皮書(shū)》顯示，四大一線城市租房人口接近4000萬(wàn)，占比將近50%。這些租客里，新市民、年輕人占了大多數(shù)，他們的需求已經(jīng)發(fā)生變化：找工作的年輕人想要“近地鐵、有社群”的公寓，有孩子的家庭想要“近學(xué)校、帶托管”的公寓，高端人才想要“帶健身、有會(huì)客區(qū)”的公寓。甚至還有“適寵改造”“親子空間”這些細(xì)分需求，如今這些成了品牌差異化競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵。
頭部企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始往“生活服務(wù)商”轉(zhuǎn)型了。比如龍湖冠寓，不僅在公寓里配了電動(dòng)晾衣架、智能門鎖，還搞了社群活動(dòng)——周末組織看電影、做手工。華潤(rùn)有巢更直接，在成都搞了“蜀府有巢國(guó)際公寓社區(qū)”，專門針對(duì)產(chǎn)業(yè)人才，不僅提供租房，還配套了食堂、健身房、共享辦公空間。這些服務(wù)看起來(lái)“不賺錢”，但能留住租客，提高出租率——畢竟長(zhǎng)租公寓的核心利潤(rùn)來(lái)自“高出租率+低空置率”，服務(wù)做好了，租客才愿意長(zhǎng)期住，租金也能穩(wěn)步漲。
政策也在推動(dòng)服務(wù)升級(jí)。2025年9月，《住房租賃條例》正式施行，該條例不僅要求公寓企業(yè)公示房源真實(shí)信息、監(jiān)管租金，還對(duì)安全、服務(wù)有了明確標(biāo)準(zhǔn)——比如房屋要定期檢修、配備消防設(shè)施、不能亂漲租金。以前那些“打隔斷、扣押金、服務(wù)沒(méi)人管”的小中介、小公寓，以后很難生存。
現(xiàn)在的租客也越來(lái)越“精明”。他們會(huì)在網(wǎng)上查公寓的口碑，會(huì)對(duì)比服務(wù)細(xì)節(jié)，甚至?xí)驗(yàn)椤拔飿I(yè)響應(yīng)慢”就換房。這意味著長(zhǎng)租公寓不能再靠“信息差”賺錢，而是要靠“服務(wù)差”取勝——誰(shuí)能精準(zhǔn)抓住租客需求，誰(shuí)能把服務(wù)做細(xì)做實(shí)，誰(shuí)就能在市場(chǎng)里站穩(wěn)腳跟。
04 結(jié)語(yǔ)
從國(guó)壽收購(gòu)領(lǐng)盛的交易，到保租房REITs的火熱，再到存量改造和服務(wù)升級(jí)的趨勢(shì)，長(zhǎng)租公寓好像真的走向了“政策托底、資本認(rèn)可、需求支撐”的路子。
盡管現(xiàn)在行業(yè)依然有問(wèn)題——比如部分城市租金仍在下跌、改造成本高、REITs擴(kuò)募還需完善，但這些都是發(fā)展中的問(wèn)題。只要方向?qū)α?，一步一步走，長(zhǎng)租公寓遲早會(huì)成為“住有所居”的重要力量。