文｜酒管財經(jīng)

“酒店掛了半年了，還沒有人問價，房租再交不上我就賣設備撤了?！?/p>

類似的劇情正在全國范圍內(nèi)上演，大量租賃期限未滿的酒店正在尋求轉(zhuǎn)讓，甚至直接違約退租。

據(jù)酒店轉(zhuǎn)讓平臺指點網(wǎng)統(tǒng)計，2025年酒店轉(zhuǎn)讓數(shù)量已達2024年同期3倍，但成交量卻持續(xù)低迷。

另據(jù)其預估，目前市場上至少30%的酒店因租金過高永遠轉(zhuǎn)不出去，最終只能走回收設備、棄店這條路。

曾經(jīng)穩(wěn)賺不賠的酒店租賃模式，為何會走向失控？

爆雷頻發(fā)，酒店斷租潮來襲

簽了 10 年租約，以為是穩(wěn)賺不賠的長期收益，沒想到第三年就遭遇租金拖欠；

看著酒店入住率下滑，卻拿不到真實運營數(shù)據(jù)，等發(fā)現(xiàn)問題時，承租方早已瀕臨資不抵債……

近兩年，酒店租賃違約運營方爆雷跑路現(xiàn)象愈發(fā)頻繁。

2025年4月，昌松之家在上海的第一個旅居基地——上海浦津國際酒店關停，入住的老人一夜之間被迫撤離。

而浦津酒店的管理方早已因拖欠數(shù)千萬租金，屢次被列為被執(zhí)行人。

2025年9月，溫州嘉運大酒店因拖欠租金78萬元被貼上了解除租賃合同通知書。

2025年11月，西安一家經(jīng)營了11年的西安天驪君廷酒店突然停業(yè)斷水斷電，背后竟是長達五年的租金拖欠。

該酒店從2020年5月就開始出現(xiàn)租金拖欠，直至2025年11月被房東強制清退。更令人震驚的是，酒店在關門前仍正常收款、進貨、發(fā)工資，卻遲遲不支付房東租金。

2025年12月，陜西曲江聚聯(lián)實業(yè)有限公司發(fā)布公告稱，因承租方長期拖欠租金，即日起決定與陜西斯瑞特酒店管理有限公司（斯瑞特國際酒店）解除租賃關系。

同月，廈門地標性老酒店——東南亞大酒店也宣告退租閉店。

同樣是在2025年12月，湖州德清金銀島國際大酒店因經(jīng)營困難導致欠租遭多位房東曝光維權(quán)，有的房東甚至自曝被拖欠了15個月租金。

類似的情況在廣州天河華威達酒店同樣上演。

2026年1月，這家老牌四星酒店因5年沒交租，又被法院強制清退，目前酒店大堂入口已被焊死，酒店附屬的餐廳、KTV、棋牌室等全部停業(yè)。

值得一提的是，該酒店涉及的租賃糾紛可追溯到2021年，官司打了四年多，截至2025年4月，拖欠租金已累積到近360萬元。

市場環(huán)境承壓、信息嚴重不對稱，酒店這類曾經(jīng)的穩(wěn)健資產(chǎn)變成燙手山芋，租金收不到、資產(chǎn)受威脅、維權(quán)沒門路，房東們苦不堪言。

正所謂哪里有市場，哪里就有需求。

就在前不久，全國首款“酒店房東衛(wèi)士”重磅上線，為房東提供租金墊付、租金代收、物業(yè)轉(zhuǎn)讓等服務。

酒店斷租潮下，沒想到居然也能有生意可做。

酒店租賃模式為何敗落？

酒店租賃模式曾是中國酒店業(yè)快速擴張的利器。

輕資產(chǎn)運營讓酒店品牌能夠以最小資本迅速擴大市場份額，而業(yè)主則享受到酒店品牌帶來的穩(wěn)定回報和資產(chǎn)增值。

但這種看似完美的合作，在國內(nèi)酒店市場轉(zhuǎn)入存量時代時暴露出致命弱點。

與完全自持物業(yè)的酒店相比，租賃酒店在經(jīng)濟波動中更加脆弱。

前者在困難時期可以降低預期，甚至暫時休整；而后者則必須面對剛性租金支出，即使房間空置，賬單也不會停止。

酒店租賃合同通常包含最低保障租金條款，這意味著無論經(jīng)營狀況如何，業(yè)主都能獲得一定額度的收入。

更復雜的是，許多高星酒店租賃合同與商業(yè)地產(chǎn)項目綁定。

開發(fā)商為了提升綜合體價值，引入知名酒店品牌，常常給予酒店部分租金優(yōu)惠或補貼。當商業(yè)地產(chǎn)自身面臨銷售困難、現(xiàn)金流緊張時，這種補貼便難以為繼。

而酒店品牌管理方往往面臨艱難抉擇。繼續(xù)運營，意味著持續(xù)虧損；提前解約，則需支付巨額違約金，并損害品牌聲譽。

兩難之間，違約斷租似乎成為無奈選擇。

表面看，酒店斷租是當前酒店業(yè)面臨的經(jīng)營困境與業(yè)主方利益保護的拉鋸戰(zhàn)，實際上酒店租賃違約潮的背后是一個完整的壓力鏈條。

首先，國內(nèi)酒店市場供需失衡是起點，有限的客源被過多的酒店分食，導致入住率持續(xù)下滑。

中國旅游協(xié)會副會長張潤剛前不久發(fā)文表示，2025年酒店業(yè)的基本盤正在系統(tǒng)性收縮，平均房價在激烈的價格戰(zhàn)中難以提振，而入住率的持續(xù)低迷，則徹底擊穿了酒店的利潤底線。

盡管行業(yè)RevPAR連年下滑，但據(jù)STR數(shù)據(jù)顯示，全國酒店的總客房供給量仍在連年增長。

這也意味著，國內(nèi)酒店市場是在一個持續(xù)縮小的“需求蛋糕”上，面對著越來越多分食市場蛋糕的玩家。

在收入端承壓的同時，酒店經(jīng)營成本持續(xù)攀升，更是侵蝕了酒店本已微薄的利潤空間。

近年來，酒店經(jīng)營的主要成本要素全面上漲：租金占營收比重已達20%—30%，人工成本占比突破30%，能源成本暴漲。

可以說，在租賃主導的投資結(jié)構(gòu)中，租金是最剛性、占比最高的固定成本。

一旦房租與收入脫節(jié)，再強的品牌運營也難以彌補模型缺陷。

面對困境，不少酒店老板不再坐以待斃，最消極也最決絕的方式是直接跑路。

在成都、長沙、南寧等地，有不少酒店老板扛不住租金壓力，索性放棄門店，變賣設備，一走了之。

而在上海、北京等核心城市，不少高端及奢華酒店大多由大型國企、開發(fā)商或基金機構(gòu)自持，自持物業(yè)沒有租金壓力，在市場低谷期，它們只需覆蓋運營成本即可生存。

租賃酒店未來出路在哪？

酒店加盟商與房東之間的契約關系正在重新定義。

過去白紙黑字的固定租金模式，在市場劇烈波動下已然失效。

近年來，“拼租”式開店正在酒店圈快速普及，部分公寓樓甚至出現(xiàn)了多家酒店共享一個大堂，僅通過樓層進行區(qū)隔的經(jīng)營模式。

此外，“店中店”模式也逐漸興起，越來越多酒店引入月子中心、茶館、咖啡店等不同業(yè)態(tài)分攤租金，試圖把傳統(tǒng)租賃型酒店的盈利點通過多場景、多產(chǎn)品、多客群復合運營進行放大。

比如北京辰茂鴻翔酒店引入京東七鮮咖啡進駐大堂，就是為了靈活應用酒店大堂或公共區(qū)域的閑置空間，顯著降低固定資產(chǎn)投入與運營成本。

面對物業(yè)空置壓力與運營虧損困境，房東與投資人也開始探索新型合作關系。

引入彈性租金機制是關鍵一步。

可以嘗試采用“固定+提成”模式，將部分租金與酒店經(jīng)營業(yè)績掛鉤，實現(xiàn)風險共擔。這一模式可幫助酒店在市場波動時減輕固定租金壓力，同時保障業(yè)主基本收益。

建立常態(tài)化溝通機制也很重要。

湖南省張家界市法院通過“調(diào)解優(yōu)先、整體續(xù)約、重新簽訂”的一攬子解紛方案，成功解決了145戶業(yè)主與酒店管理公司的租賃糾紛。

聯(lián)營模式是另一種解決方案，業(yè)主以物業(yè)入股，與品牌方成立合資公司，實現(xiàn)利益深度綁定。

四川樂至縣黃花園村通過引進業(yè)主與村集體經(jīng)濟共同出資的方式，建成了花緣盛宴酒店，采取“保底+分紅”的運營模式，每年能為村里增加10多萬元的穩(wěn)定收入。

《中國酒店租賃模式的系統(tǒng)性危機與重構(gòu)路徑》這份報告中指出，在租金無法下降的剛性約束下，運營效率成為租賃酒店的核心生存能力，行業(yè)加速向“數(shù)字化+場景化”轉(zhuǎn)型。

華住集團通過自研酒店數(shù)字化系統(tǒng)，實現(xiàn)10秒入住，人房比低至0.17，實現(xiàn)人力成本精準控制。

亞朵酒店4.0將大堂升級為“亞朵生活空間”融合圖書借閱、文創(chuàng)零售、藝術展覽等功能，通過“場景+零售”模式，將酒店住宿延伸至場景體驗甚至家居消費。

租賃酒店的市場機會并未因外部環(huán)境變化而“消失”，而是以更復雜、多元、更科學的形式存在。

未來酒店業(yè)的競爭，將不再是簡單的價格戰(zhàn)或位置爭奪，而是綜合實力的比拼。

那些能在產(chǎn)品、服務、運營、成本控制等方面找到平衡點的酒店，將在這場行業(yè)洗牌中笑到最后。

酒店真正的敵人不是房租，而是對市場變化的漠視和對傳統(tǒng)經(jīng)營模式的固執(zhí)。