文｜空間秘探 秦敏慧

去年，蘇寧電器集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“蘇寧集團(tuán)”）雖破產(chǎn)重組尚未完成，但今年年初旗下38家公司的重整計(jì)劃已獲法院裁定批準(zhǔn)，并終止實(shí)質(zhì)合并重整程序，這意味著蘇寧集團(tuán)避免了破產(chǎn)清算，邁出從危機(jī)轉(zhuǎn)向新生的關(guān)鍵一步。

一周后，紹興蘇寧希爾頓酒店及公寓正式開門迎客，成為蘇寧集團(tuán)沉寂五年后，在酒店領(lǐng)域交出的最大單體項(xiàng)目。伴隨新酒店開業(yè)，這個(gè)未倒下的“蘇寧帝國(guó)”正在準(zhǔn)備復(fù)出？旗下酒店資產(chǎn)又會(huì)走向何方？

五年來(lái)最大單體酒店

時(shí)隔五年后，蘇寧集團(tuán)迎來(lái)了首個(gè)最大單體酒店項(xiàng)目。近期，紹興蘇寧希爾頓酒店及公寓開業(yè)，總投資金額為7.5億元，項(xiàng)目坐落于紹興市越城區(qū)鏡湖新區(qū)核心地段，是紹興市政府與城市中心的所在地，這里是商業(yè)與文化的交匯點(diǎn)。

酒店整體設(shè)計(jì)深植于紹興深厚的古越文化與水鄉(xiāng)風(fēng)情，并巧妙融入現(xiàn)代設(shè)計(jì)美學(xué)，靈感則源自書圣王羲之的《蘭亭集序》，將“曲水流觴，飲酒賦詩(shī)”的雅集場(chǎng)景融入，通過(guò)書法藝術(shù)的筆墨意趣、虛實(shí)留白等元素，重構(gòu)現(xiàn)代空間中的溫柔雅聚氛圍，讓消費(fèi)者仿佛置身于古代溫柔的詩(shī)意棲居之地。

酒店由蘇寧置業(yè)集團(tuán)投資建設(shè)，希爾頓集團(tuán)負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理，擁有347間配置齊全的現(xiàn)代客房及長(zhǎng)住套房，面積從38平方米的舒適客房至271平方米的尊貴套房不等。房?jī)?nèi)配置藍(lán)牙音響、電動(dòng)窗簾及智能控光系統(tǒng)，還搭配Crabtree & Evelyn?瑰珀翠高端洗浴備品等各種客房細(xì)節(jié)。

奇怪的是，自2020年下半年開始，蘇寧集團(tuán)的債務(wù)危機(jī)便已出現(xiàn)，并在2021年至2023年間逐步加劇，直到2025年進(jìn)入重整程序。在此期間，蘇寧集團(tuán)的各種在建項(xiàng)目停滯、品牌合作中斷、資產(chǎn)處于處置與收縮邊緣，但為何2026年開年以來(lái)，卻重資產(chǎn)投資開了一家酒店？

實(shí)際上，紹興蘇寧希爾頓酒店及公寓與蘇寧廣場(chǎng)相鄰，雙方共同構(gòu)成一個(gè)商業(yè)綜合體。但該商業(yè)綜合體已停工擱置多年，是2017年蘇寧置業(yè)以總成交價(jià)24.06億元摘得的紹興市越城區(qū)（鏡湖）中心區(qū)8號(hào)地塊項(xiàng)目。該地塊位于紹興市商業(yè)黃金地段與中心區(qū)域，用地面積近20萬(wàn)平方米，規(guī)劃總建筑面積近62萬(wàn)平方米。

當(dāng)時(shí)，蘇寧置業(yè)計(jì)劃投資打造集輕奢購(gòu)物中心、五星豪華酒店及高端住宅等于一體的城市智慧商業(yè)綜合體——紹興蘇寧廣場(chǎng)，是其規(guī)劃紹興商業(yè)的首個(gè)商業(yè)綜合體。然而，疫情、債務(wù)危機(jī)接踵而至，使得該項(xiàng)目停滯多年。甚至由于商業(yè)項(xiàng)目未有實(shí)質(zhì)進(jìn)展，附近的房?jī)r(jià)也連帶有所下跌。

不過(guò)，據(jù)蘇寧內(nèi)部有關(guān)人士透露，在集團(tuán)在重整、引資期間，已引入中信金資作為戰(zhàn)略投資者入場(chǎng)，在9.8億元的共益?zhèn)?，?.4億元的續(xù)建資金一次性到賬，用來(lái)保障后續(xù)的項(xiàng)目建設(shè)。

對(duì)現(xiàn)在的蘇寧置業(yè)來(lái)說(shuō)，這個(gè)2013年推出的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目——蘇寧廣場(chǎng)，其定下的業(yè)態(tài)組合擴(kuò)張策略（商場(chǎng)+酒店+住宅），已經(jīng)在前期的拿地、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面產(chǎn)生大量沉沒成本，若繼續(xù)停工則損失巨大。本著對(duì)紹興旅游人次、人均消費(fèi)水平位于浙江省前列等市場(chǎng)潛力的信任，蘇寧置業(yè)必須計(jì)劃推進(jìn)項(xiàng)目重啟才有可能產(chǎn)生回報(bào)。

與此同時(shí)，紹興蘇寧希爾頓酒店及公寓率先開業(yè)，也標(biāo)志著這個(gè)被擱置數(shù)年的大型商業(yè)盤活重啟，后續(xù)購(gòu)物中心部分的蘇寧商業(yè)也計(jì)劃今年開業(yè)，附近的住宅也同步銷售。

低位鎖定存量物業(yè)窗口期

既然紹興項(xiàng)目是蘇寧廣場(chǎng)連帶的配套商業(yè)，那最新蘇寧破產(chǎn)重整進(jìn)度中，還剩下多少蘇寧廣場(chǎng)？里面還有多少存量物業(yè)能讓酒店盤活？

在蘇寧集團(tuán)最近的破產(chǎn)重整計(jì)劃中，蘇寧的2387億債務(wù)進(jìn)入信托清償階段，中信金融與東方資產(chǎn)聯(lián)合體擬投的80億元共益?zhèn)?，并完成框架部署。蘇寧系資產(chǎn)被劃分為“保留運(yùn)營(yíng)”與“處置變現(xiàn)”兩大板塊，其中“保留運(yùn)營(yíng)”板塊聚焦優(yōu)質(zhì)核心資產(chǎn)，包括蘇寧置業(yè)在南京、無(wú)錫、徐州、鎮(zhèn)江的5個(gè)已建成的商業(yè)綜合體。值得一提的是，這5家商業(yè)綜合體2024年的合計(jì)租金收入超12億元。

蘇寧置業(yè)官網(wǎng)顯示，其目前擁有15個(gè)商業(yè)綜合體項(xiàng)目。不過(guò)由于蘇寧集團(tuán)經(jīng)歷大規(guī)模破產(chǎn)重整等變動(dòng)后，蘇寧廣場(chǎng)及蘇寧易購(gòu)廣場(chǎng)的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)情況受之影響較大，僅5家商業(yè)綜合體被錄入首批公益?zhèn)鶛?quán)支持盤活范圍。

蘇寧置業(yè)的15個(gè)商業(yè)綜合體項(xiàng)目中，已建成并投入運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目有8個(gè)占比超過(guò)一半，形成逾百萬(wàn)平方米的核心商圈資產(chǎn)包。從區(qū)域分布來(lái)看，項(xiàng)目覆蓋南京、福州、成都等新一線城市核心商圈，資產(chǎn)稀缺性顯著。

在已建成的項(xiàng)目中，存量物業(yè)憑借過(guò)硬的硬件標(biāo)準(zhǔn)與核心商圈的稀缺占位，展現(xiàn)出穿越周期的資產(chǎn)韌性。福州蘇寧廣場(chǎng)2025年全年客流量突破2300萬(wàn)人次，連云港項(xiàng)目榮獲CCFA金百合購(gòu)物中心五星認(rèn)證，成都蘇寧廣場(chǎng)奧特萊斯實(shí)現(xiàn)年銷售額約12.5億元……這些運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)共同印證其優(yōu)質(zhì)存量物業(yè)持續(xù)創(chuàng)造價(jià)值的能力。

值得關(guān)注的是，盡管蘇寧置業(yè)傾向于與國(guó)際酒店集團(tuán)合作開設(shè)酒店，但多家酒店推進(jìn)進(jìn)程緩慢吃力。其中，項(xiàng)目整體爛尾、資金問(wèn)題、產(chǎn)權(quán)糾紛、市場(chǎng)環(huán)境、競(jìng)爭(zhēng)壓力、運(yùn)營(yíng)準(zhǔn)備不足等因素使得不少國(guó)際酒店項(xiàng)目停擺。

即使促成了國(guó)際酒店項(xiàng)目，蘇寧也在資金壓力與行業(yè)調(diào)整的雙重背景下，選擇剝離酒店板塊。去年無(wú)錫、徐州、鎮(zhèn)江蘇寧廣場(chǎng)的國(guó)際酒店原凱悅品牌，摘牌轉(zhuǎn)型后換成蘇寧自營(yíng)品牌“銀河”，導(dǎo)致其與國(guó)際品牌合作的比例下降。不過(guò)從戰(zhàn)略層面看，此舉是蘇寧在面臨壓力和地產(chǎn)波動(dòng)背景下的戰(zhàn)略調(diào)整，既節(jié)省了品牌管理費(fèi)用又保留了酒店運(yùn)營(yíng)權(quán)。

既然如此，為何希爾頓反其道而行之，在蘇寧破產(chǎn)重整期間選擇與蘇寧置業(yè)深度合作？背后是其邏輯清晰的商業(yè)思路：一方面，中信金資的共益?zhèn)С忠勋@得司法優(yōu)先權(quán)益保障，法律風(fēng)險(xiǎn)可控；另一方面，希爾頓以戰(zhàn)略投資者的身份低位鎖定核心城市的稀缺商業(yè)位，待市場(chǎng)復(fù)蘇后享受資產(chǎn)重估與品牌管理費(fèi)的雙重收益。

對(duì)酒店集團(tuán)而言，此時(shí)介入相當(dāng)于用低位困境資產(chǎn)價(jià)格收購(gòu)正常運(yùn)營(yíng)價(jià)值。而蘇寧廣場(chǎng)普遍位于城市商圈核心，周邊配套成熟，酒店GOP（毛利率）能順利度過(guò)爬坡期，相比起新建酒店3—5年的培育周期，這類優(yōu)質(zhì)物業(yè)資產(chǎn)能為酒店提供更穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

因此，盡管蘇寧置業(yè)旗下商業(yè)綜合體建設(shè)情況艱難緩慢，但這正是低位鎖定其存量物業(yè)的窗口期，背后賭的是對(duì)中國(guó)核心城市稀缺地段商業(yè)長(zhǎng)期價(jià)值的篤定。

“豪華業(yè)主”這些年的酒店夢(mèng)

早期的蘇寧從家電零售起家，為什么與酒店發(fā)生關(guān)系，是因?yàn)槠渑畈牡禺a(chǎn)開發(fā)野心。蘇寧的第二次轉(zhuǎn)型，也就是公司成立的第二年，作為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的“蘇寧置業(yè)”便誕生了，也是蘇寧酒店及度假村的母公司。

2005年，蘇寧拿下鐘山27洞球場(chǎng)，這是中國(guó)現(xiàn)存的第一座高爾夫球場(chǎng)，培育了中國(guó)第一代球童。向前回溯70年，宋美齡就在此處打球外交。一年后，南京蘇寧索菲特鐘山高爾夫酒店啟幕，同年南京蘇寧索菲特銀河大酒店同步開業(yè)。一座南京城，連開兩座索菲特，直接登上當(dāng)?shù)貓?bào)紙頭條，自此蘇寧的豪華業(yè)主之路正式開始。不過(guò)，2016年南京蘇寧索菲特鐘山高爾夫酒店關(guān)停并投入10億元全面升級(jí)，現(xiàn)已換牌自營(yíng)奢華酒店。

嘗到了品牌影響力與收益增長(zhǎng)的甜頭后，蘇寧繼續(xù)加速擴(kuò)張。

2010年，蘇寧置業(yè)與凱悅酒店集團(tuán)簽署合作協(xié)議，連簽四家酒店，分別為南京蘇寧柏悅酒店、無(wú)錫蘇寧凱悅酒店、徐州蘇寧凱悅酒店和鎮(zhèn)江蘇寧凱悅酒店。但南京柏悅酒店項(xiàng)目未落地，大樓建設(shè)至今未動(dòng)工，處于擱置狀態(tài)，而另外3家凱悅已在去年換牌成“銀河”。

同年3月，又一次與雅高國(guó)際酒店集團(tuán)簽約合作，分別推出連云港蘇寧索菲特大酒店、南京新街口蘇寧諾富特酒店和南京玄武蘇寧諾富特酒店。

隨后幾年簽約的酒店相繼開業(yè)，2011年位于蘇寧總部選址的南京玄武武寧諾富特酒店開業(yè)，據(jù)說(shuō)是蘇寧手中盈利能力最強(qiáng)酒店之一，號(hào)稱諾富特旗艦店。目前，該酒店在OTA平臺(tái)的單房晚最高價(jià)還能維持近1000元，資產(chǎn)保值屬性強(qiáng)。2014年，南京新街口蘇寧諾富特酒店開業(yè)，其中的小黃人套房一經(jīng)開出，便有人連續(xù)住上10天，火爆一時(shí)。

2015年蘇寧繼續(xù)拓展商業(yè)地產(chǎn)板塊，著手布局行政公寓領(lǐng)域。同年開在新街口諾富特旁邊的南京蘇寧雅悅行政公寓開業(yè)，填補(bǔ)了新街口服務(wù)式公寓市場(chǎng)空白，其口碑延續(xù)至今。OTA平臺(tái)搜索發(fā)現(xiàn)其單房晚價(jià)在150元左右，與中高端酒店價(jià)格相當(dāng)，性價(jià)比高。同年，連云港蘇寧索菲特酒店與無(wú)錫蘇寧凱悅酒店相繼開業(yè)。

一年后，君悅簽約入駐蘇寧睿城，計(jì)劃樓高187米，設(shè)有400間/套客房左右，但據(jù)資料，該項(xiàng)目尚未開業(yè)，后續(xù)并未在公開渠道有明確更新。

而2017年開業(yè)的上海蘇寧寶麗嘉酒店，在經(jīng)營(yíng)僅四年后便傳出出售消息，彼時(shí)已顯露出蘇寧資金鏈緊張的信號(hào)。該酒店耗資約50億元打造，開業(yè)時(shí)備受矚目，成為美國(guó)拉斯韋加斯之外全球第二家寶麗嘉品牌酒店，堪稱上海奢華酒店的代表之作。然而，根據(jù)興業(yè)銀行特殊資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)平臺(tái)2023年披露的信息，該酒店評(píng)估價(jià)值已降至32.2億元。如今三年又過(guò)，資產(chǎn)尚未處置完成，其市場(chǎng)價(jià)值可能已進(jìn)一步縮水。

可以發(fā)現(xiàn)，蘇寧酒店發(fā)展至今，始終未能擺脫地產(chǎn)開發(fā)附庸思維，即便早年成功引入JW萬(wàn)豪、凱悅等國(guó)際品牌，其本質(zhì)仍是服務(wù)于物業(yè)估值與綜合體的配套邏輯。這種地產(chǎn)思維導(dǎo)致酒店板塊缺乏獨(dú)立的造血能力，一旦母公司資金陷入破產(chǎn)重整，就是牽一發(fā)而動(dòng)全身。

還有做酒店的野心嗎？

民營(yíng)地產(chǎn)的狂飆時(shí)代，終究還是落幕了。蘇寧作為曾經(jīng)零售業(yè)頭部企業(yè)，因?yàn)橄雽?shí)現(xiàn)零售領(lǐng)域的全覆蓋，因此布局了很多產(chǎn)業(yè)，但構(gòu)建商業(yè)地產(chǎn)畢竟去化慢，對(duì)自我運(yùn)營(yíng)和現(xiàn)金流管理的考驗(yàn)極大，一旦母公司資金鏈斷裂，其酒店自然也跟著遭殃。

如今，蘇寧破產(chǎn)重組后，其酒店資產(chǎn)主要被納入“蘇寧債務(wù)重整專項(xiàng)信托”，一部分保留運(yùn)營(yíng)類資產(chǎn)，由新蘇寧集團(tuán)有限公司承接，繼續(xù)用于酒店業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)管理，說(shuō)明蘇寧并未想要放棄酒店業(yè)務(wù)。

一部分劃分為處置變現(xiàn)類別，由南京眾城資產(chǎn)管理有限公司負(fù)責(zé)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)（一般為2年內(nèi)）進(jìn)行處置，包括股權(quán)轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)拍賣等方式回收資金。如上海蘇寧寶麗嘉酒店，因酒店耗資巨大且運(yùn)營(yíng)成本高，亟須通過(guò)市場(chǎng)化方式尋找買家或合作伙伴進(jìn)行資產(chǎn)盤活。

一邊保留酒店運(yùn)營(yíng)管理，一邊處置酒店資產(chǎn)，可見蘇寧正處于優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，聚焦核心業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略調(diào)整階段。那么從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，破產(chǎn)重整后的蘇寧在酒店領(lǐng)域是否仍有野心？此次紹興蘇寧希爾頓酒店及公寓項(xiàng)目，是否預(yù)示著它的復(fù)蘇？蘇寧后續(xù)又會(huì)怎么做？

/ 盤活綜合體存量物業(yè)

紹興項(xiàng)目曾因資金等問(wèn)題停滯多年，此次開業(yè)是通過(guò)重組、引資等方式重新啟動(dòng)，意味著蘇寧依舊能在破產(chǎn)重整期間，有將項(xiàng)目落地與推動(dòng)的決心和能力。而類似蘇寧置業(yè)旗下的商業(yè)綜合體還有不少存量酒店物業(yè)，這些物業(yè)是酒店運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)載體，一旦被成功盤活，可能帶來(lái)不少資金來(lái)源。

同時(shí)，蘇寧置業(yè)在商業(yè)綜合體中積累的豐富經(jīng)驗(yàn)，包括招商、營(yíng)銷、物業(yè)管理等方面。這些可直接應(yīng)用于酒店運(yùn)營(yíng)，如利用綜合體營(yíng)銷資源為酒店開展聯(lián)合推廣活動(dòng)。存量物業(yè)團(tuán)隊(duì)還能與酒店運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)協(xié)同工作，提高運(yùn)營(yíng)效率和服務(wù)質(zhì)量。

/ 重塑品牌矩陣定位

最新數(shù)據(jù)顯示，蘇寧旗下運(yùn)營(yíng)酒店數(shù)量約10家左右，自營(yíng)品牌有定位中端商務(wù)酒店，主打都市精選商務(wù)服務(wù)的蘇寧雅悅，是蘇寧目前開設(shè)數(shù)量最多的自營(yíng)品牌。

定位中高端城市商務(wù)度假酒店的蘇寧臻悅，但其首店上海國(guó)際旅游度假區(qū)蘇寧臻悅酒店開業(yè)后發(fā)展乏力，于2023年換牌為諾富特，目前該品牌處于停滯狀態(tài)。此后開業(yè)的徐州蘇寧臻悅酒店也已換牌成徐州蘇寧銀河酒店。還有本來(lái)與凱悅合作換牌后的自營(yíng)品牌蘇寧銀河，目前只覆蓋無(wú)錫、鎮(zhèn)江、徐州三地。

可以發(fā)現(xiàn)，蘇寧旗下蘇寧雅悅、蘇寧臻悅定位不夠清晰，品牌在市場(chǎng)中缺乏明顯的差異化優(yōu)勢(shì)。盡管蘇寧嘗試發(fā)展自有品牌，但與國(guó)際一線酒店品牌相比，其在市場(chǎng)認(rèn)知度、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和客戶忠誠(chéng)度方面仍存在差距，蘇寧銀河甚至有過(guò)渡品牌的意味，尚未形成強(qiáng)大的品牌號(hào)召力?；蛟S，在逐步擺脫破產(chǎn)重組的過(guò)程中，蘇寧會(huì)再次梳理旗下酒店品牌，并優(yōu)化其定位。

/ 存量資產(chǎn)服務(wù)式公寓化

目前，蘇寧的大部分酒店資產(chǎn)已劃入信托，蘇寧僅保留管理權(quán)，若想要將存量酒店資產(chǎn)改造成服務(wù)式公寓，決策權(quán)在信托受益人手中并非蘇寧。同時(shí)，蘇寧自身已沒有資金投入改造，紹興項(xiàng)目還需9.8億元共益?zhèn)拍軓?fù)工，而以一套100平方米的精裝服務(wù)式公寓為例，改造成本高達(dá)15萬(wàn)—30萬(wàn)元，這對(duì)已資不抵債的蘇寧來(lái)說(shuō)難以承受。

而中信這類提供共益?zhèn)慕鹑跈C(jī)構(gòu)，在取得控制權(quán)后，更有可能將停滯的酒店項(xiàng)目改造成服務(wù)式公寓，這些機(jī)構(gòu)具備“募投管退”的能力，可引入專業(yè)運(yùn)營(yíng)商實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值。華住、錦江等本土酒店集團(tuán)可通過(guò)低價(jià)收購(gòu)未完成的存量酒店項(xiàng)目，將其納入自身公寓品牌體系（如華住城家、錦江憬黎等）。這些擁有成熟會(huì)員體系、中央采購(gòu)和數(shù)字化系統(tǒng)的酒店集團(tuán)改造成功概率高，單房成本可控。

蘇寧酒店資產(chǎn)二十年的沉浮，恰是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向價(jià)值深耕的縮影。其重整之路暗中揭示了一個(gè)邏輯：在存量時(shí)代，優(yōu)質(zhì)的區(qū)位與硬件資產(chǎn)一直都是能穿越周期的關(guān)鍵籌碼。對(duì)酒店品牌而言，處于調(diào)整期的蘇寧似乎成為拿下其優(yōu)質(zhì)物業(yè)的好時(shí)機(jī)。至于蘇寧是否復(fù)出尚未可知，不過(guò)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)思維讓位于資管思維，那些被債務(wù)裹挾的存量資產(chǎn)，或許會(huì)迎來(lái)更健康的生長(zhǎng)周期。