文 | 時(shí)代周報(bào)
1月19日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布2025年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況及2025年12月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況。
數(shù)據(jù)顯示，2025年，全國(guó)新建商品房銷(xiāo)售面積88101萬(wàn)平方米，比上年下降8.7%；其中住宅銷(xiāo)售面積下降9.2%。2025年末，商品房待售面積76632萬(wàn)平方米，比上年末增長(zhǎng)1.6%，比11月末回落1.0個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅待售面積增長(zhǎng)2.8%。
至于房?jī)r(jià)方面，12月份，70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比總體下降、同比降幅擴(kuò)大。
對(duì)此，廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉接受時(shí)代周報(bào)采訪時(shí)稱(chēng)，從新房銷(xiāo)售規(guī)模來(lái)看，已經(jīng)低于合理改善+拆遷的規(guī)模，意味著市場(chǎng)可能超跌了。不過(guò)，在價(jià)格穩(wěn)定方面，依然有著一定的壓力。其中，新房市場(chǎng)庫(kù)存去化、同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)、降價(jià)出貨的情況還比較明顯；二手房方面，新增掛牌量盡管減少，降價(jià)掛牌意愿下降，但掛牌量還在高位，降價(jià)賣(mài)房仍為主旋律。
“一線城市近期二手房?jī)r(jià)格跌幅收窄，掛牌量增幅減少，低價(jià)位二手房消化較快，意味著在價(jià)格調(diào)整到位、購(gòu)房環(huán)境門(mén)檻友好的情況下，剛需開(kāi)始積極入市，有望帶動(dòng)交易活躍，這也是2026年房?jī)r(jià)穩(wěn)定的關(guān)鍵?！崩钣罴畏Q(chēng)。
此外，58安居客研究院院長(zhǎng)張波則對(duì)時(shí)代周報(bào)表示，今年一月市場(chǎng)止跌信號(hào)已經(jīng)顯現(xiàn)。近期全國(guó)面的政策出臺(tái)較為密集，貸款利率下調(diào)、稅費(fèi)優(yōu)惠等政策直接降低購(gòu)房門(mén)檻，公積金貸款利率和商貸利率都已達(dá)到歷史低點(diǎn)。
“從安居客線上數(shù)據(jù)來(lái)看，政策對(duì)用戶(hù)的拉動(dòng)作用明顯。例如，用戶(hù)從線上瀏覽轉(zhuǎn)向主動(dòng)咨詢(xún)的情況不斷增多，尤其是多子女家庭、新市民等政策重點(diǎn)支持群體的咨詢(xún)量增長(zhǎng)更為突出，表明市場(chǎng)觀望情緒正逐步緩解，買(mǎi)家議價(jià)空間收窄，市場(chǎng)定價(jià)趨于理性?！?/p>
在70城中，上海的新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)；而在二手住宅方面，上海房?jī)r(jià)環(huán)比下降0.6%，降幅比上月收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)。
對(duì)于后市，上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦表示，預(yù)計(jì)計(jì)明年上海新房成交量或繼續(xù)在當(dāng)前水平波動(dòng)運(yùn)行，但價(jià)格依舊會(huì)延續(xù)小幅上行的走勢(shì)。
至二手住宅方面，盧文曦認(rèn)為價(jià)格依舊處于下降通道中。他表示，當(dāng)前市場(chǎng)各種消息都在不斷釋放暖意，包括近期二手房市場(chǎng)成交延續(xù)快節(jié)奏，雙休日單日網(wǎng)簽?zāi)芡黄魄?，二手房掛牌總量在不斷下降等，這些都能給市場(chǎng)帶來(lái)更多信心。在政策面和消息面積極向暖的背景下，預(yù)計(jì)后續(xù)房?jī)r(jià)跌幅會(huì)逐步收窄。
新房?jī)r(jià)格領(lǐng)漲全國(guó)，2025年同比上漲5.7%
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，12月份，一線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)；二線城市環(huán)比下降0.4%，降幅擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)；三線城市環(huán)比下降0.4%，降幅與上月相同。
同比方面，一線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比下降1.7%，降幅比上月擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)；二、三線城市分別下降2.5%和3.7%，降幅分別擴(kuò)大0.3個(gè)和0.2個(gè)百分點(diǎn)。
對(duì)此，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)時(shí)代周報(bào)表示，從實(shí)際觀察來(lái)看，近期房企認(rèn)為房?jī)r(jià)基本上也跌到底部了，同時(shí)購(gòu)房者試探性希望還價(jià)但價(jià)格調(diào)整幅度已經(jīng)不大了。所以，新房?jī)r(jià)格層面總體上進(jìn)入到微妙的博弈階段，這也反過(guò)來(lái)說(shuō)明預(yù)期引導(dǎo)作用很關(guān)鍵，將決定了2026年房?jī)r(jià)的走勢(shì)。
就從城市層面而言，11月份，70個(gè)大中城市中，新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲城市有6個(gè)，比上月減少2個(gè)；而房?jī)r(jià)環(huán)比下跌的城市數(shù)量則有58個(gè)，比上月減少1個(gè)。
在眾多城市中，上海新房?jī)r(jià)格表現(xiàn)無(wú)疑是最為搶眼。12月份，上海新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.2%、同比4.8%，是一線城市中唯一實(shí)現(xiàn)同比、環(huán)比均雙漲的城市，且兩者漲幅均位列全國(guó)第一。值得注意的是，這是上海新房?jī)r(jià)格連續(xù)43個(gè)月環(huán)比上漲；此外，2025年全年，上海的新房?jī)r(jià)格均值亦領(lǐng)漲全國(guó)，同比上漲5.7%。
盧文曦指出，上海房?jī)r(jià)上漲除了本身城市競(jìng)爭(zhēng)活力強(qiáng)外，結(jié)構(gòu)性因素不可避免，豪宅價(jià)格上行帶領(lǐng)房?jī)r(jià)不斷向上。
上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2025年12月，上海新建商品住宅成交面積46.7萬(wàn)平方米，環(huán)比增加45.9%。
盧文曦表示，根據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，在12月新建商品住宅成交面積前十榜單中可以看出，市場(chǎng)呈現(xiàn)多頭并進(jìn)格局，但高價(jià)房依舊占據(jù)重要角色。該榜單中，單價(jià)超10萬(wàn)/平米的樓盤(pán)有3個(gè)，并且有2個(gè)位于榜單前三的位置。從結(jié)構(gòu)上，144平方米以上的大戶(hù)型漲幅相對(duì)明顯。
年末市場(chǎng)活躍度高，二手房?jī)r(jià)格較去年下降2.4%
數(shù)據(jù)顯示，12月份，一線城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.9%，降幅比上月收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)；二線城市、三線城市環(huán)比均下降0.7%，降幅均擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。
同比來(lái)看，一線城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比下降7.0%，降幅比上月擴(kuò)大1.2個(gè)百分點(diǎn)；二、三線城市同比均下降6.0%，降幅分別擴(kuò)大0.4個(gè)和0.2個(gè)百分點(diǎn)。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)時(shí)代周報(bào)表示，自2025年11月份開(kāi)始一線城市二手住宅交易積極和活躍，尤其是疊加學(xué)區(qū)房購(gòu)置、認(rèn)為價(jià)格見(jiàn)底后的置業(yè)需求釋放等，都使得交易指標(biāo)明顯好轉(zhuǎn)。而這也使得房東的心態(tài)積極調(diào)整，即掛牌價(jià)格有所上漲，這都是非常積極的信號(hào)，意味著一線城市二手房房?jī)r(jià)企穩(wěn)的跡象最明顯。
就從城市層面而言，12月份，70個(gè)大中城市中，二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量為0。其中，上海二手住宅價(jià)格自今年5月份起環(huán)比連續(xù)8個(gè)月出現(xiàn)下降，降幅為0.6%，比上月收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)。此外，從全年來(lái)看，2025年上海二手住宅價(jià)格同比下降2.4%，降幅為全國(guó)第二少，僅高于成都（下降2.2%）。
張波指出，二手房“以?xún)r(jià)換量”趨勢(shì)沒(méi)有改變。據(jù)58安居客研究院監(jiān)測(cè)顯示，2025年二手房找房人數(shù)占比月均值達(dá)65.4%，較2024年再升2.8個(gè)百分點(diǎn)，其中上海、鄭州等城市找房人數(shù)占比提升尤為顯著，說(shuō)明市場(chǎng)需求并未消失，而是對(duì)價(jià)格敏感性在增強(qiáng)。
另?yè)?jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，12月上海二手住宅成交2.04萬(wàn)套，是2025年第4個(gè)成交過(guò)2萬(wàn)套的月份。
盧文曦指出，12月份延續(xù)11月交易上的快節(jié)奏。從網(wǎng)上房地產(chǎn)每日更新的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)可以看出，工作日基本維持在500套以上，雙休日會(huì)出現(xiàn)網(wǎng)簽過(guò)千套的現(xiàn)象，市場(chǎng)活躍度相當(dāng)高。基于掛牌總量下滑，疊加成交保持活躍，價(jià)格談判中房東議價(jià)的底氣有所提升，尤其是一些低總價(jià)的房源，議價(jià)空間已經(jīng)相當(dāng)小了。