近期，北京三里屯太古里完成新一輪改造，重裝亮相。本輪調(diào)整自2022年啟動，以北區(qū)為核心，涉及近半商業(yè)空間的結(jié)構(gòu)性重構(gòu)，并同步推進南區(qū)、西區(qū)公共空間與動線系統(tǒng)優(yōu)化。無論從持續(xù)時間還是資本投入強度來看，這一輪改造在北京成熟商圈中都較為少見。

2022年，太古地產(chǎn)（01972.HK）曾宣布一項“1000億港元投資計劃”，并提出要“重倉內(nèi)地500億港元”。

在太古地產(chǎn)2025年中期業(yè)績報告中，太古地產(chǎn)行政總裁彭國邦（Tim Blackburn）披露稱，公司計劃投放于中國內(nèi)地的500億港元資金，已落實約92%進度。三里屯太古里的改造項目，正是這筆巨額資本在地標性項目上的具體投射。

在談及改造動因時，太古地產(chǎn)零售業(yè)務(wù)董事韓置向界面新聞表示，太古地產(chǎn)正在對內(nèi)地零售項目進行“以人為核心的體驗重構(gòu)”。他指出，新一代年輕消費者已不再將商業(yè)空間視為單一購物場所，而更強調(diào)社交屬性與內(nèi)容體驗，“是否有趣、是否值得停留”，正成為吸引客流的關(guān)鍵因素。

更新后的北區(qū)已入駐多家國際品牌旗艦店，多以獨棟或大體量空間形式呈現(xiàn)。對于品牌而言，改造后的“非標準化鋪位”，是一種可以長期共創(chuàng)的展示空間。

其中，北京迪奧之家引入中國首家“迪奧先生餐廳”，北京路易威登之家設(shè)立北京首家“路易威登咖啡館”，愛馬仕北京三里屯專賣店也計劃于2026年春季開業(yè)，上述門店均采用品牌定制建筑方案。

據(jù)界面新聞記者了解，除三里屯太古里外，北京高端商業(yè)版圖基本呈現(xiàn)出以SKP、國貿(mào)商城為代表的“封閉式購物中心”格局。這種大盒子模式雖擁有較高的坪效與品牌密度，但品牌表達往往受限于標準化的室內(nèi)空間。

韓置進一步表示，三里屯太古里的升級是一項“投資未來”的長期工程。項目在改造期間主動舍棄短期收益，希望換取的是與更多品牌在空間、內(nèi)容與模式上的深度共創(chuàng)機會。在他看來，當前商業(yè)地產(chǎn)投資趨于保守，具備長期主義的項目正在變得稀缺，但這卻是頭部品牌愿意入駐的重要前提。

近年來，新增商業(yè)用地供給有限，北京核心商圈轉(zhuǎn)向“存量提質(zhì)”。2021年北京市委辦公廳印發(fā)的《北京市城市更新行動計劃（2021–2025年）》，明確提出要“系統(tǒng)推進存量空間的提質(zhì)增效”，三里屯太古里的這輪升級，也是這一框架下所推進的代表案例之一。

本輪更新并非只針對店鋪本身。北區(qū)多棟樓體及下沉廣場也完成了相應(yīng)改造，三里屯西街等區(qū)域正在同步優(yōu)化，并新增人行連接系統(tǒng)，這也意味著三里屯太古里將承擔(dān)起更多“城市公共空間”功能。

與傳統(tǒng)商業(yè)改造不同，三里屯太古里并未選擇完全停業(yè)，而是在運營狀態(tài)下推進施工。

項目周邊毗鄰使館區(qū)、學(xué)校及成熟居民社區(qū)，施工需兼顧噪音、粉塵控制及日常通行，因此夜間作業(yè)、分區(qū)施工成為常態(tài)。三里屯太古里總經(jīng)理馬澤丹在回應(yīng)媒體時提到，改造過程中，太古里方面正與街道、社區(qū)及屬地政府保持長期溝通。

在新增商業(yè)供給受限、投資趨謹慎的大環(huán)境下，三里屯太古里的改造路徑，也被業(yè)內(nèi)視為以存量更新來維持活力的現(xiàn)實選擇。

馬澤丹表示，三里屯太古里的升級重點不在于短期呈現(xiàn)效果，而在于通過持續(xù)投入，提升太古里在公共空間與城市功能層面的綜合承載能力。據(jù)統(tǒng)計，2025年上半年，三里屯商圈客流量達4681萬人次，同比增長33.5%，近三年持續(xù)保持增長態(tài)勢。