界面新聞?dòng)浾?| 王妤涵

香港樓市的“春天”似乎比往年更早到來(lái)。

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，香港十大屋苑本周末（1月24-25日）預(yù)約看樓量錄得442組，按周上升3.3%，已連續(xù)上升4周并創(chuàng)下6周新高。

市場(chǎng)熱度不僅體現(xiàn)在看房人流上，更直接反映在成交數(shù)據(jù)上。美聯(lián)物業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，僅1月份的前20天，總價(jià)逾億港元的一手豪宅成交量已達(dá)16宗，成交總值約37億港元，不僅遠(yuǎn)超去年1月全月3宗的水平，更創(chuàng)下了2013年以來(lái)的同期峰值，出現(xiàn)了“量額齊旺”的旺市盛況，為全年樓市走勢(shì)奠定強(qiáng)勁開(kāi)局。

“近日香港新盤(pán)銷(xiāo)售理想，銀行亦積極推出按揭優(yōu)惠，樓市氣氛活躍?！敝性禺a(chǎn)研究部高級(jí)聯(lián)席董事楊明儀指出，“新春旺市可能提早出現(xiàn)?！?/span>

新盤(pán)銷(xiāo)售火熱

香港樓市開(kāi)年的火熱，核心驅(qū)動(dòng)力來(lái)源于新盤(pán)市場(chǎng)的集中發(fā)力。

如新鴻基地產(chǎn)旗下的西沙灣“SIERRA SEA”2A期項(xiàng)目成為開(kāi)年爆款，該項(xiàng)目憑借一線海景資源與成熟配套優(yōu)勢(shì)，在今年1月初的10天內(nèi)分三輪梯次推售，累計(jì)推出703個(gè)單位全部售罄，成交均價(jià)穩(wěn)步走高，其中大戶型單位呎價(jià)突破2萬(wàn)港元。

再如會(huì)德豐地產(chǎn)與港鐵合作發(fā)展的將軍澳日出康城PARK SEASONS項(xiàng)目，1月24日發(fā)售新一批單位涉108個(gè)單位，據(jù)發(fā)展商透露，當(dāng)日便賣(mài)出約80個(gè)單位，去化超7成，套現(xiàn)超5.3億港元。

“目前，整個(gè)SEASONS系列累售近96%單位，達(dá)1903套，收金超119億港元。”會(huì)德豐地產(chǎn)副主席兼常務(wù)董事黃光耀介紹道。

信和置業(yè)旗下的將軍澳凱柏峰項(xiàng)目同樣表現(xiàn)不俗，持續(xù)加推的單位保持穩(wěn)定去化，1月19日以招標(biāo)方式連賣(mài)12個(gè)單位，單日套現(xiàn)超過(guò)1億港元。

據(jù)美聯(lián)物業(yè)高級(jí)董事布少明預(yù)測(cè)，1月份香港樓市一手交投將增至逾2000宗水平，屬2013年以來(lái)最旺1月，二手宗數(shù)相信亦會(huì)創(chuàng)十多年同期新高，達(dá)逾5000宗水平。

價(jià)格信號(hào)同樣積極?！懊缆?lián)樓價(jià)指數(shù)”（反應(yīng)兩周前簽署買(mǎi)賣(mài)合約的物業(yè)樓價(jià)）已連升8周，較2025年低位累計(jì)反彈約7.59%，已成功扭轉(zhuǎn)了此前連續(xù)三年的跌勢(shì)。

內(nèi)地買(mǎi)家占比攀新高

2026年香港樓市開(kāi)年即熱，本質(zhì)是近兩年來(lái)政策松綁、利率下行、人才流入等多重利好持續(xù)作用的結(jié)果。

政策層面，全面“撤辣”與稅費(fèi)優(yōu)惠筑牢市場(chǎng)復(fù)蘇根基。2024年2月底，香港政府全面撤銷(xiāo)住宅物業(yè)額外印花稅、買(mǎi)家印花稅和新住宅印花稅，非本地買(mǎi)家稅負(fù)從最高30%大幅降至約4.25%。以一套5000萬(wàn)港元的物業(yè)可節(jié)省約750萬(wàn)港元成本，極大釋放了積壓多年的跨地域置業(yè)需求。

利率環(huán)境持續(xù)改善，置業(yè)成本降至近年低位。2025年美聯(lián)儲(chǔ)開(kāi)啟降息周期，全年三次降息0.25厘，香港金管局同步下調(diào)基本利率至4.0%，香港銀行同業(yè)拆息（HIBOR）從高位5.5%降至4%以下，按揭利率隨之穩(wěn)步回落。

同時(shí)，市場(chǎng)普遍預(yù)期2026年美聯(lián)儲(chǔ)仍有降息空間，進(jìn)一步降低置業(yè)成本的預(yù)期，促使買(mǎi)家加快入市節(jié)奏。

香港特區(qū)政府土地注冊(cè)處公布數(shù)據(jù)顯示，2025年香港全年整體樓宇買(mǎi)賣(mài)合約登記量（包括住宅、車(chē)位及工商鋪物業(yè)等）達(dá)80702宗，創(chuàng)四年以來(lái)新高；整體樓宇買(mǎi)賣(mài)合約總值6142.77億港元，同比上升15%。其中，住宅樓宇買(mǎi)賣(mài)登記共62832宗，總值5198.30億港元，同比分別上升18.3%及14.4%。

在這之中，特別值得注意的是，2025年內(nèi)地買(mǎi)家踴躍入市，占比再攀新高。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2025年全年錄得逾13500宗普通話拼音買(mǎi)家入市，較2024年的11631宗增加逾一成，連續(xù)兩年突破萬(wàn)宗，總成交金額高達(dá)1364億元，雙雙創(chuàng)下自1995年有紀(jì)錄以來(lái)的新高。

一手市場(chǎng)方面，內(nèi)地買(mǎi)家貢獻(xiàn)逾半資金，全年投入789億元，僅次2024年的798億元，屬歷史次高。入市宗數(shù)亦首次突破6000宗，達(dá)6502宗，按年升17%；若與撤辣前2022年低位僅1212宗及184億元相比，升幅更達(dá)4倍及3倍。而在去年12月，普通話拼音買(mǎi)家錄1410宗成交，按月升一成，創(chuàng)5個(gè)月新高。

從地區(qū)偏好來(lái)看，內(nèi)地買(mǎi)家更青睞新發(fā)展區(qū)。

啟德新區(qū)已成為內(nèi)地買(mǎi)家的置業(yè)熱點(diǎn)。2025年該區(qū)2222宗一手成交中，內(nèi)地買(mǎi)家占1169宗，比例高達(dá)五成，宗數(shù)居全港之首。

區(qū)內(nèi)更有五個(gè)樓盤(pán)錄得超百宗內(nèi)地買(mǎi)家成交，包括啟德海灣（171宗）、THE HENLEY（161宗）、維港雙鉆（156宗）、柏蔚森（131宗）及沄璟（106宗）。

“隨著環(huán)球經(jīng)濟(jì)向好、減息刺激需求、一手庫(kù)存量逐步回落，加上‘北水效應(yīng)’（即大陸資本通過(guò)港股通等渠道南下）持續(xù)，2026年有望突破1.5萬(wàn)宗，勢(shì)再創(chuàng)自1995年有紀(jì)錄以來(lái)的新高?！敝性禺a(chǎn)亞太區(qū)副主席兼住宅部總裁陳永杰預(yù)測(cè)指出。

復(fù)蘇態(tài)勢(shì)或?qū)⒊掷m(xù)

面對(duì)2025年樓市的修復(fù)情況以及2026年初的熱銷(xiāo)態(tài)勢(shì)，多家機(jī)構(gòu)持樂(lè)觀態(tài)度，認(rèn)為香港樓市復(fù)蘇態(tài)勢(shì)將持續(xù)。

摩根士丹利在最新研報(bào)中指出，香港住房?jī)r(jià)格在繼2025年回升4%之后，將于2026年進(jìn)一步上漲10%以上。

該機(jī)構(gòu)表示，自2024年2月香港“撤辣”后，外國(guó)人和內(nèi)地買(mǎi)家可以不限購(gòu)、無(wú)需罰款出售任何數(shù)量的物業(yè)，為香港樓市帶來(lái)了積極影響。美聯(lián)儲(chǔ)過(guò)去18個(gè)月降息共175個(gè)基點(diǎn)，帶來(lái)正利差，同時(shí)強(qiáng)勁的股市（恒指2025年上漲28%）提振市場(chǎng)情緒。因此預(yù)計(jì)香港樓價(jià)未來(lái)兩年將進(jìn)一步上揚(yáng)。

與此同時(shí)，香港金融市場(chǎng)持續(xù)活躍，2025年香港重返全球IPO集資額首位，財(cái)富效應(yīng)持續(xù)支撐樓市需求。

匯豐環(huán)球投資同樣對(duì)香港樓市持積極態(tài)度，其將2026-2027年住宅樓價(jià)升幅的預(yù)測(cè)由先前的3％-5％，上調(diào)至每年7％，即兩年共升14％。

匯豐額外指出，如今香港供需關(guān)系有所改變。供應(yīng)端，預(yù)期住宅供應(yīng)回落，使得地產(chǎn)商有空間提高售價(jià)。需求端，受惠于港府引進(jìn)人才計(jì)劃、外籍人士回流和勞動(dòng)力流入，香港人口增長(zhǎng)將持續(xù)推高住屋需求。

美銀也持類(lèi)似觀點(diǎn)，其表示香港住宅市場(chǎng)已于2025年中觸底，預(yù)期復(fù)蘇將于2026年加強(qiáng)，并擴(kuò)展至CBD辦公室及高端零售板塊。該行預(yù)期2026年香港住宅價(jià)格上升5至10%，2027年上升5%。