日前，中國人民銀行新聞發(fā)言人、副行長鄒瀾在新聞發(fā)布會上介紹了最新出臺的一系列金融政策。這其中就包括將商業(yè)用房購房貸款最低首付比例下調(diào)至30%。如今，這一政策在陜西已經(jīng)落地。首付比例下調(diào)后，對于市場上在售的商業(yè)項目來講，購買門檻降低后是一個比較大的利好。當(dāng)然，我們更期待的是商業(yè)用房的貸款利率、相關(guān)稅費也能夠進行下調(diào)，真正降低交易成本、持有成本，以此促進商業(yè)用房的去庫存。

首付比例從50%下調(diào)至30%

經(jīng)陜西省市場利率定價自律機制審議通過，自2026年1月23日起，陜西省各城市商業(yè)用房（含“商住兩用房”）購房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。這是《西安日報》記者1月24日從中國人民銀行陜西省分行獲得的消息。這標志著，央行領(lǐng)導(dǎo)10天前提到的商業(yè)用房首付比例下調(diào)政策，在陜西已經(jīng)落地。

商業(yè)用房此前最低首付比例為50%，貸款最長年限為10年，貸款利率要遠遠高于住宅。此次最低首付比例下調(diào)之后，意味著商業(yè)用房的購買門檻將降低，這對于目前市場上在售的商業(yè)用房項目來講，無疑是一個利好。

當(dāng)然，更多的時候大家不愿意買商業(yè)用房，核心原因不在于首付比例，而在于其投資回報率、交易成本、持有成本。從購買需求的角度來講，住宅用房的需求規(guī)模要更大一些，商業(yè)用房需求規(guī)模更小。同時，與住宅用房可以通過價格的上漲實現(xiàn)投資回報不同的是，商業(yè)用房的價格一般比較穩(wěn)定，更多的是要通過租金實現(xiàn)投資回報，在地產(chǎn)黃金時代，商業(yè)用房的投資回報率往往要跑輸給住宅。

從持有和交易成本來講，商業(yè)用房的貸款利率、交易稅費、水電費、物業(yè)費等，也是要遠遠高于住宅，相對來講持有成本更高、交易成本更高，進一步降低了其投資回報率。例如：住宅的商貸利率目前基本在3.15%左右，而商業(yè)用房目前貸款利率基本在5.0%。同樣是100萬元的貸款，商業(yè)用房每年的利息支出要比住宅高將近2萬元！并且與住宅貸款年限最長可以達到30年不同的是，商業(yè)用房的貸款年限最長為10年，相對來講每月的還款壓力要更大一些。

如今，曾經(jīng)依靠房價快速上漲實現(xiàn)投資回報的時代已經(jīng)過去，租金回報將會成為未來的趨勢。此時，占據(jù)核心城市核心地段的商業(yè)用房，就具有了一定的吸引力。首付比例的降低，確實從購買門檻上對于商業(yè)用房的去庫存來講是一個利好，但其對于投資者的吸引力還是非常有限的。畢竟，首付比例雖然降低，但貸款總額則增加，支出的利息依然較高，商業(yè)用房的購買成本實際上并不低。

商業(yè)用房要想真正的吸引投資者，還需要從貸款年限、貸款利率、持有成本等方面相關(guān)政策的出臺，只有當(dāng)租金回報率更具吸引力的時候，才有更多的人選擇購買商業(yè)用房。

這些產(chǎn)品屬于商業(yè)用房

商業(yè)用房這個概念其實是比較廣泛的，商業(yè)性質(zhì)、商務(wù)性質(zhì)的一般統(tǒng)稱為商業(yè)用房。但在實際中，根據(jù)用途的不同，商業(yè)用房是分為多種產(chǎn)品類型的。

第一類，就是商鋪。商鋪包含有社區(qū)底商、購物中心、專業(yè)市場、街區(qū)商業(yè)等，一般來講購物中心商業(yè)開發(fā)商大部分都是自持的，市場上散售的商鋪主要集中在社區(qū)底商。由于社區(qū)底商擁有固定的消費人群支撐，因此從風(fēng)險度的角度來講，相對來講風(fēng)險較低，特別是便利店、藥店、水果店、理發(fā)店、快遞站等這都是日常生活剛性需求。如果社區(qū)底商緊鄰學(xué)校，那么其價值就得到進一步的提升。文具店、托管班等，進一步豐富了商業(yè)的業(yè)態(tài)和需求。好地段、社區(qū)規(guī)模較大的社區(qū)底商，普通投資客可以關(guān)注。

第二類，寫字樓。西安市場上目前寫字樓庫存量比較大，并且空置率比較高，這既與市場供應(yīng)量有關(guān)，也與目前的大環(huán)境有關(guān)。此時購買寫字樓的，大部分是以自用為主，真正的投資需求少之又少，畢竟從目前西安寫字樓的投資回報率來講并不具有吸引力。寫字樓，普通投資客還是不要碰為好。 

第三類，公寓。西安市場上公寓產(chǎn)品的去化難度，目前可以說是非常的大。這主要與這類產(chǎn)品的供應(yīng)量過大有關(guān)。在此前的土地出讓中，很多住宅地塊都配套有一定的商業(yè)地塊。這類商業(yè)地塊，開發(fā)商一般會開發(fā)成公寓類產(chǎn)品，面積段主要集中在30-50平方米，以此通過低總價來實現(xiàn)去化。由于供應(yīng)量過大、產(chǎn)品同質(zhì)，因此西安市場上公寓產(chǎn)品的售價比較低，萬元左右就可以在不錯的地段買到公寓，七八千元每平米的公寓在西安不在少數(shù)。這類產(chǎn)品，目前更多吸引的是大學(xué)剛畢業(yè)的年輕人作為過渡性居住，或者是手中有閑散資金但資金又不多的普通投資客。

第四類，大平層、疊拼類豪宅。由于很多商業(yè)地塊、商務(wù)地塊占據(jù)著城市核心地段，而城市核心地段又沒有住宅用地供應(yīng)，此時開發(fā)商就會將其打造成大平層豪宅，賣給有錢人。還有一些非城市核心的商業(yè)地塊，屬于產(chǎn)業(yè)配套的地塊，區(qū)域內(nèi)的商辦需求非常有限，因此往往也會規(guī)劃成低密豪宅產(chǎn)品。前者的代表性項目如融創(chuàng)曲江印、榮民壹號、CCBD瑞璽、曲江云松間等，或者的代表性項目如奧卡云谷、綠城清水灣、旭輝鉑樾萬境等。這類豪宅項目，有的是作為第一居所，有的實際上是作為“第三空間”，并且不是孤立存在的，一般配套有酒店等，為業(yè)主提供高品質(zhì)酒店相關(guān)服務(wù)，相當(dāng)于是會所功能。例如：榮民壹號就配套有威斯汀酒店，CCBD瑞璽配套的是柏悅酒店，曲江云松間配套的是華爾道夫酒店，高新望云松間配套的是四季酒店，奧卡云谷、旭輝鉑樾萬境也配套有酒店……

此次商業(yè)用房首付比例下調(diào)之后，對于這類商業(yè)性質(zhì)的豪宅項目來講，應(yīng)該是最為利好的。因為購買這類產(chǎn)品的，以企業(yè)主為主，首付降低之后，他們可以將更多的資金投入到其他渠道之中實現(xiàn)更高的回報，實現(xiàn)了資金最大化的利用。商業(yè)用房首付比例下降之后，到底對目前市場上在售的商業(yè)項目去化有多大的帶動作用，還需要時間給出答案。