界面新聞記者 | 王婷婷

界面新聞編輯 | 李慎

廈門國企建發(fā)股份錄得上市二十多年來首次虧損。

近日，建發(fā)股份(600153.SH)發(fā)布2025年業(yè)績預(yù)告，公告顯示，預(yù)計2025年度實現(xiàn)歸屬于母公司所有者的凈利潤為-100億元至-52億元，預(yù)計2025年度實現(xiàn)歸屬于母公司所有者的扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤-65億元到-33億元。

對于虧損原因，建發(fā)股份在公告中表示，“主要系房地產(chǎn)業(yè)務(wù)子公司聯(lián)發(fā)集團(tuán)有限公司年內(nèi)結(jié)算利潤為負(fù)、存貨跌價準(zhǔn)備計提增加，以及家居商場運營業(yè)務(wù)子公司紅星美凱龍家居集團(tuán)股份有限公司投資性房地產(chǎn)公允價值變動損失、各類減值準(zhǔn)備計提增加所致。”

“2025年四季度房價加速下跌，疊加聯(lián)發(fā)策略上偏重打折去庫存、回籠現(xiàn)金，所以就會在財務(wù)層面做比較多的庫存減值，最終影響導(dǎo)致合并報表虧損?！敝槿耸扛嬖V界面新聞。

行業(yè)短期調(diào)整拖累業(yè)績

這是建發(fā)股份A股上市以來首次出現(xiàn)虧損。

最新公告指出，2025年，建發(fā)股份的供應(yīng)鏈運營業(yè)務(wù)繼續(xù)保持穩(wěn)健盈利，但子公司聯(lián)發(fā)集團(tuán)預(yù)計2025年度歸母凈利潤為負(fù)值，子公司美凱龍預(yù)計2025年度歸母凈利潤為負(fù)值。

可以說，聯(lián)發(fā)集團(tuán)和紅星美凱龍是導(dǎo)致建發(fā)股份出現(xiàn)虧損的直接原因。

具體而言，公告顯示，聯(lián)發(fā)集團(tuán)地產(chǎn)項目2025 年度結(jié)轉(zhuǎn)收入規(guī)模同比下降，疊加前期高地價項目集中結(jié)轉(zhuǎn)的影響，整體結(jié)算利潤為負(fù)；同時受行業(yè)波動及加大力度促銷去化等因素影響，聯(lián)發(fā)集團(tuán)計提的存貨跌價準(zhǔn)備預(yù)計將大幅增加，導(dǎo)致業(yè)績進(jìn)一步承壓。

至于紅星美凱龍，“由于房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷導(dǎo)致家居零售市場需求減弱，近兩年美凱龍租賃及管理收入持續(xù)低位震蕩徘徊，租金水平較以往年度已出現(xiàn)較為顯著的下滑，市場情緒和租金預(yù)期發(fā)生了轉(zhuǎn)變，因此美凱龍對未來租金的收益情況進(jìn)行了預(yù)期調(diào)整，致使投資性房地產(chǎn)價值大幅下降?！?/p>

同時，美凱龍根據(jù)各項資產(chǎn)最新可回收情況，對各類資產(chǎn)截至2025 年末的可回收金額進(jìn)行了初步測算，計提了相應(yīng)的減值準(zhǔn)備。

需要說明的是，地產(chǎn)子公司存貨減值、美凱龍計提資產(chǎn)減值和投資性房地產(chǎn)的 公允價值變動，均屬于非現(xiàn)金性損益，不會對公司現(xiàn)金流產(chǎn)生實質(zhì)影響，目前 公司經(jīng)營現(xiàn)金流仍保持穩(wěn)定。

基于上述原因，根據(jù)初步測算，建發(fā)股份預(yù)計2025年度合并報表的歸母凈利潤將出現(xiàn)虧損。

據(jù)界面新聞了解，建發(fā)股份是《財富》世界500強建發(fā)集團(tuán)旗下核心成員企業(yè)，以供應(yīng)鏈運營和房地產(chǎn)開發(fā)為雙主業(yè)。在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)板塊，建發(fā)股份旗下有兩大核心地產(chǎn)平臺，分別是建發(fā)房產(chǎn)和聯(lián)發(fā)集團(tuán)。

2023年8月，建發(fā)股份以62.86億元的價格收購紅星美凱龍29.95%的股份，成為控股股東，試圖通過整合家居產(chǎn)業(yè)鏈實現(xiàn)多元化轉(zhuǎn)型。

實際上，自2023年以來，聯(lián)發(fā)集團(tuán)為建發(fā)股份旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)的利潤，已連續(xù)2年為虧損狀態(tài)。所以，在2025年初，聯(lián)發(fā)集團(tuán)進(jìn)行了一場組織大變革，最關(guān)鍵的是董事長職務(wù)由王文懷接替，原董事長趙勝華被任命為總經(jīng)理。

界面新聞了解到，新任董事長王文懷上任后，隨即對公司內(nèi)部展開大刀闊斧的整改，總部多個部門合并、撤銷所有城市公司、設(shè)立10個事業(yè)部等。這之后，王文懷又正式提出“新青年戰(zhàn)略”，要打造“優(yōu)總價、高品質(zhì)、強運營、智慧化”的、具有市場競爭力的“新青年好房子”，并且將拿地重心全面聚焦一線城市。

但在此之前，聯(lián)發(fā)集團(tuán)拿地主要集中在三、四線城市，即便在新一線城市，大部分項目也并非位于市區(qū)核心板塊，導(dǎo)致項目去化周期較長，尤其在行業(yè)調(diào)整期壓力很大。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在這樣的背景下，聯(lián)發(fā)集團(tuán)雖已轉(zhuǎn)型落地相關(guān)戰(zhàn)略，但想要在短時間內(nèi)轉(zhuǎn)型成功和實現(xiàn)經(jīng)營業(yè)績正的向增長，仍面臨不小的挑戰(zhàn)。

而建發(fā)股份對紅星美凱龍的收購，核心是推進(jìn)家居產(chǎn)業(yè)鏈整合，且收購時已充 分考慮美凱龍的資產(chǎn)評估折價——2023 年建發(fā)股份通過收購美凱龍 29.95%股份 實現(xiàn)對其控制，構(gòu)成非同一控制下企業(yè)合并。根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則第 20 號—— 企業(yè)合并》相關(guān)規(guī)定，因合并對價低于合并取得對應(yīng)份額的美凱龍可辨認(rèn)凈資 產(chǎn)公允價值，建發(fā)股份確認(rèn)重組收益 96.19 億元。按本次收購對價及享有權(quán)益 份額 29.95%測算，在美凱龍合并報表層面，建發(fā)股份本次收購時對美凱龍 100% 股權(quán)的報價為 206.41 億元，對應(yīng)美凱龍歸母凈資產(chǎn)為 527.57 億元，折扣金額為 321.16 億元。上述報價已充分考慮了美凱龍投資性房地產(chǎn)公允價值未來可能會 有的變動損失、各類資產(chǎn)未來可能會有的減值準(zhǔn)備等潛在業(yè)績不利因素，相關(guān) 影響已在收購環(huán)節(jié)的對價中充分考量，因而在建發(fā)股份在 2023 年度確認(rèn)了重組 收益。綜上，考慮重組收益和美凱龍 2023 年 9 月至 2025 年 12 月持續(xù)虧損的綜 合影響后，收購美凱龍在建發(fā)股份合并報表層面并未導(dǎo)致建發(fā)股份產(chǎn)生損失。

根據(jù)紅星美凱龍近日公告，預(yù)計2025年度歸母凈利潤虧損150億元至225億元，扣非后凈利潤預(yù)計虧損46億元至58億元。較之2023年22.16億元、2024年29.83億元的虧損額度，2025年虧損明顯加大。

對于業(yè)績預(yù)虧，紅星美凱龍解釋稱，受地產(chǎn)行業(yè)不景氣以及家居建材行業(yè)需求下滑的持續(xù)影響，家居零售市場需求減弱，公司持續(xù)通過減免租金及管理收入的方式穩(wěn)商留商，使得租金水平較以往年度顯著下降。

另外，紅星美凱龍對各類資產(chǎn)截至2025年末的可回收金額進(jìn)行初步測算，計提相應(yīng)減值準(zhǔn)備約45億元至57億元。

“其實公司經(jīng)營端有改善，但是報表會計處理是滯后的，現(xiàn)在反映的是過去幾年的決策?！敝槿耸肯蚪缑嫘侣劚硎尽?/p>

1月26日，建發(fā)股份盤中下跌2.02%，截至09:39，報9.20元/股，成交4881.57萬元，換手率0.18%，總市值266.76億元。

林偉國擔(dān)任地產(chǎn)雙平臺董事長

新的一年，建發(fā)股份對旗下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)提出更高要求。

人事調(diào)整先行落地。1月23日，建發(fā)房產(chǎn)和聯(lián)發(fā)集團(tuán)分別發(fā)布了關(guān)于公司董事長變動的公告。建發(fā)房產(chǎn)和聯(lián)發(fā)集團(tuán)相關(guān)人士也分別向界面新聞確認(rèn)了這一變動。

根據(jù)聯(lián)發(fā)集團(tuán)公告，經(jīng)公司董事會審議通過，聘任林偉國為公司董事長、執(zhí)行公司事務(wù)的董事(法定代表人)，王文懷不再擔(dān)任公司董事、董事長職務(wù)。

根據(jù)建發(fā)房產(chǎn)公告，聘任林偉國為公司董事長，趙呈閩不再擔(dān)任公司董事長職務(wù)，繼續(xù)擔(dān)任董事職務(wù)；聘任田美坦為公司總經(jīng)理，林偉國不再擔(dān)任公司總經(jīng)理職務(wù)。趙呈閩不再擔(dān)任公司法定代表人及董事長職務(wù)，林偉國不再擔(dān)任公司總經(jīng)理職務(wù)。

根據(jù)建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司《公司章程》第八章第三十二條“公司法定代表人由董事長擔(dān)任”。公司法定代表人由林偉國擔(dān)任。

“林偉國現(xiàn)在兼任建發(fā)股份兩個地產(chǎn)平臺的董事長，具體后續(xù)如何管理，現(xiàn)在還不確定?！敝槿耸扛嬖V界面新聞。

作為建發(fā)體系內(nèi)成長起來的核心高管，林偉國的任職履歷堪稱國企職業(yè)經(jīng)理人的典范。據(jù)界面新聞了解，林偉國于1978年出生，擁有會計學(xué)學(xué)士背景及高級經(jīng)濟師、高級會計師雙職稱，歷任建發(fā)房產(chǎn)財務(wù)部總經(jīng)理、財務(wù)總監(jiān)、副總經(jīng)理、總經(jīng)理兼董事等職務(wù)。

在林偉國主導(dǎo)經(jīng)營建發(fā)房產(chǎn)的近幾年，正是公司成為地產(chǎn)“黑馬”時期。這期間，建發(fā)房產(chǎn)四處溢價拿地，尤其2025年接連在多個熱點城市拿下“地王”，期間還提出“燈塔戰(zhàn)略”，轉(zhuǎn)攻豪宅。

聚焦優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的投資布局，讓建發(fā)房產(chǎn)迅速擠進(jìn)行業(yè)前十。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年建發(fā)房產(chǎn)銷售額逆勢增長13%至1890.6億元，行業(yè)排名從第十升至第八名。2024年，建發(fā)房產(chǎn)以1335.1億元的銷售額排行業(yè)第七名，這一排名保持至2025年。

林偉國在建發(fā)房產(chǎn)的出色表現(xiàn)，為其執(zhí)掌建發(fā)房產(chǎn)與聯(lián)發(fā)集團(tuán)奠定了重要基礎(chǔ)。

中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜告訴界面新聞，行業(yè)下半場規(guī)模見頂、利潤稀薄，雙平臺各自為戰(zhàn)已不合時宜，若能實現(xiàn)投資、融資、成本、招采、設(shè)計五大職能拉通，將形成“一張地圖、兩套流速”的協(xié)同效應(yīng)，這正是國企地產(chǎn)平臺提升效率、降低成本的關(guān)鍵路徑。

但要將其在建發(fā)房產(chǎn)的成功經(jīng)驗復(fù)制至聯(lián)發(fā)集團(tuán)，并推動企業(yè)實現(xiàn)扭虧為盈，需時間落地。

一方面，聯(lián)發(fā)集團(tuán)存量布局偏三四線城市、核心板塊項目占比低的基本面尚未根本改善，組織架構(gòu)調(diào)整與新戰(zhàn)略落地尚處磨合階段，去化與盈利端的修復(fù)缺乏快速見效的基礎(chǔ)。

另一方面，建發(fā)房產(chǎn)在行業(yè)調(diào)整中位居第7。房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整持續(xù)，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊拿地難度增加，疊加新房去化節(jié)奏放緩、產(chǎn)品盈利空間收窄，其自身營收與利潤增長也受市場和行業(yè)環(huán)境影響，雙平臺協(xié)同需時間落地。

據(jù)界面新聞了解，2025年初，林偉國在建發(fā)房產(chǎn)業(yè)績會上表示，“公司需要全力增長，2025年建發(fā)希望實現(xiàn)市場規(guī)模達(dá)到1500億元的目標(biāo)，并保持增長?！?/p>

最終，這一美好愿景并沒有實現(xiàn)。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2025年，建發(fā)房產(chǎn)以1220.8億元的銷售額排名行業(yè)第七，距1500億元目標(biāo)還差279.2億元。

那么，新的一年，在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的大背景下，面對聯(lián)發(fā)集團(tuán)轉(zhuǎn)型磨合、建發(fā)房產(chǎn)適配行業(yè)節(jié)奏的階段性挑戰(zhàn)，身兼雙平臺掌舵者的林偉國，又該如何破解發(fā)展難題，為兩大地產(chǎn)平臺尋得破局之路？