界面新聞?dòng)浾?| 楊冰柯
界面新聞編輯 | 莊鍵
2025年，杭州市區(qū)全年成交8.8萬(wàn)套二手房，成交4.8萬(wàn)套新房，但去年二手房成交量仍達(dá)到近五年來(lái)第二峰值，僅次于2024年的9.3萬(wàn)余套。近日，界面新聞從杭州貝殼研究院獲悉上述信息。
杭州貝殼研究院院長(zhǎng)上官劍對(duì)界面新聞稱(chēng)，復(fù)雜多變的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，杭州樓市調(diào)整進(jìn)入關(guān)鍵階段，二手房成交量印證著市場(chǎng)的內(nèi)生動(dòng)力。
在房?jī)r(jià)方面，2025年12月杭州二手房住宅價(jià)格進(jìn)一步下探，均價(jià)為24845元/平米。2025年，杭州市區(qū)商品房住宅成交均價(jià)為35700元/平米，相較2024年提升7.4%。
上官劍稱(chēng)，“在市場(chǎng)下行期，核心板塊、次新房、改善產(chǎn)品更能抵御波動(dòng)，近遠(yuǎn)郊區(qū)域、老舊產(chǎn)品等有一定劣勢(shì)的小區(qū)，房?jī)r(jià)的下探更為明顯?！?/p>
在成交結(jié)構(gòu)上，2025年成交的二手住宅中，47%總價(jià)在200萬(wàn)元以?xún)?nèi)，相比去年提升2.6%。總價(jià)300萬(wàn)元以?xún)?nèi)的住宅成交占比達(dá)69.9%，與2024年相對(duì)持平。總價(jià)200萬(wàn)元內(nèi)的成交熱門(mén)房源，并非以主城區(qū)老破小為主，而是近郊臨安、東湖新城、良渚、大江東等商圈的成交量更高。
新房成交中，200萬(wàn)元-800萬(wàn)元總價(jià)段產(chǎn)品為成交主力，成交約2.7萬(wàn)套，占比71%，但同比2024年下降6個(gè)百分點(diǎn)。1000萬(wàn)元以上豪宅成交3462套，同比增加36%，成交占比9%，相較2024年上升4個(gè)百分點(diǎn)。“押注”杭州仍然是開(kāi)發(fā)商的重要戰(zhàn)略，因?yàn)榕c其他城市不同，杭州新房中的豪宅成交量和均價(jià)仍在上漲。
上官劍指出，杭州2024年人均可支配收入為7.68萬(wàn)元，一對(duì)夫妻大約需要2年左右即可湊夠首付款，在杭州貸款購(gòu)房，且挑選余地較大，居民當(dāng)前的購(gòu)房壓力正在不斷緩解。
與杭州近幾年吸引人才落戶(hù)的力度一致，2025年，外地客戶(hù)單量占比為82.7%。在外地籍貫客戶(hù)中，浙江省內(nèi)其他地市客戶(hù)更樂(lè)于在杭州安家置業(yè)。其中，溫州市蟬聯(lián)第一名，其次為紹興市以及衢州市。省外客戶(hù)中，與浙江接壤的江西省上饒市，以及安徽省北部的阜陽(yáng)市成為外省客戶(hù)購(gòu)房前兩名。
2025年，外地客戶(hù)購(gòu)房單量最高的商圈多為剛需商圈，其中余杭區(qū)未來(lái)科技城、臨平區(qū)東湖、蕭山新城區(qū)單量最高。改善商圈中，蕭山區(qū)錢(qián)江世紀(jì)城、拱墅區(qū)申花、濱江區(qū)政府三個(gè)熱門(mén)商圈均位于榜單中。
從年齡看，2025年，杭州二手房客戶(hù)的平均年齡達(dá)37.5歲。其中，25歲到30歲、30到35歲，以及35到40歲的三個(gè)年齡段客戶(hù)單量占比在20%以上?！霸撃挲g段正處于多數(shù)人結(jié)婚、生育的重要階段，買(mǎi)房置業(yè)的需求旺盛?！?span>上官劍說(shuō)。
從未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期看，2022年、2023年市場(chǎng)剛進(jìn)入調(diào)整期時(shí)，二手庫(kù)存快速增加，連續(xù)2年在售住宅凈增長(zhǎng)量均在4萬(wàn)套左右。但隨著市場(chǎng)去化，新房交付減少、以及業(yè)主更加冷靜理性看待市場(chǎng)調(diào)整等多因素作用，2025年在售住宅增量遠(yuǎn)低于1萬(wàn)套。
杭州新房庫(kù)存量（顯性庫(kù)存=已申領(lǐng)預(yù)售證量-成交量）降到4萬(wàn)套以下，截止2025年12月31日，杭州市區(qū)住宅存量35073套。從區(qū)域來(lái)看，臨安區(qū)庫(kù)存最高，為7453套，其次為富陽(yáng)區(qū)，住宅庫(kù)存7435套。
“凈增在售房源快速下行，有助于保持在售房源量穩(wěn)定，對(duì)于二手價(jià)格止跌回穩(wěn)亦有助力。”上官劍稱(chēng)。