文｜空間秘探 武爽

近期，酒店大宗資產(chǎn)市場成交活躍，上海東錦江希爾頓逸林酒店、杭州濱江寶龍城購物中心及酒店、上海中港匯鉑爾曼酒店、深圳寶安京基華邑酒店等酒店資產(chǎn)成功迎來買家，交易額總計超過45億元。2026年開年，這些資產(chǎn)交易傳遞了哪些信號？

四處酒店資產(chǎn)賣了45億元

近期，中國酒店大宗資產(chǎn)市場交易活躍，上海東錦江希爾頓逸林酒店、杭州濱江寶龍城購物中心及酒店、上海中港匯鉑爾曼酒店、深圳寶安京基華邑酒店等四處標志性資產(chǎn)密集達成交易，累計金額超過45億元。

這些資產(chǎn)均坐落于上海、杭州、深圳等核心城市的核心區(qū)位，稟賦稀缺，價值堅實；然而，受當前市場周期、賣方特定財務境況或資產(chǎn)自身發(fā)展階段影響，其交易價格呈現(xiàn)出明顯的“洼地”特征。這種“黃金地段”與“價格洼地”并存的獨特組合，正成為當下市場中最受資本矚目的標的。

其中，位于上海浦東陸家嘴商圈的東錦江希爾頓逸林酒店易主備受關注。該酒店擁有850間客房、獨特的雙子塔樓結構及外事接待歷史，其46層的旋轉(zhuǎn)餐廳更是浦東地區(qū)的特色景觀，資產(chǎn)稀缺性突出。最終，招商信諾與利安人壽以約9億元完成收購，折合每間客房價格約106萬元，較上海同類五星級酒店的市場估值水平有顯著折讓。

在上海浦西，打浦橋商圈的地標性建筑——中港匯·黃浦大樓（內(nèi)含鉑爾曼酒店）近日由山東的家族企業(yè)以約20億元購入。該項目建筑高度達226米，為區(qū)域稀缺的超高層綜合體。值得一提的是，該物業(yè)92%的產(chǎn)權在2020年的交易中對價約為28億元，此番成交價格亦體現(xiàn)了市場環(huán)境的變遷。

杭州濱江寶龍城購物中心及酒店組合資產(chǎn)則以10億元對價，由大家人壽保險股份有限公司通過旗下平臺接手。該項目是杭州濱江區(qū)重要的商業(yè)地標，運營成熟。數(shù)據(jù)顯示，其銷售額自2022年突破30億元后持續(xù)穩(wěn)定在這一水平之上，2024年銷售額達33億元。業(yè)內(nèi)人士分析，該交易價格賦予了項目良好的收益率基礎，符合保險資金對“收益可預期、風險可管控”的配置要求，且未來憑借消費基礎設施公募REITs的潛在退出路徑，估值仍有提升空間。

此外，深圳寶安京基華邑酒店作為2024年新開業(yè)的資產(chǎn)，被廣東承?？茀R投資控股有限公司以6.5億元收購。該酒店硬件嶄新、區(qū)位潛力明確，但目前處于行業(yè)常見的經(jīng)營爬坡期而錄得虧損。買方支付的對價，實質(zhì)上是對其未來成為成熟資產(chǎn)后價值的提前布局，并為當下的重置成本支付了溢價，品牌管理權仍由洲際酒店集團保留。

將這四宗交易一起來看，不難發(fā)現(xiàn)那些基本面扎實、底蘊深厚，正成為資本競逐的對象。以顯著低于重置成本的價格，收購核心城市的存量優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，已成為當下市場主流的投資范式。

高凈值買家加速入場

進入2025年，中國酒店資產(chǎn)交易市場出現(xiàn)前所未有的活躍景象。數(shù)據(jù)顯示，全國酒店轉(zhuǎn)讓數(shù)量同比增長200%，超過1.2萬宗資產(chǎn)涌入交易市場。這場由行業(yè)深度調(diào)整引發(fā)的特殊資產(chǎn)重估，正在吸引兩類關鍵玩家入場：追求精準回報的私募股權基金，和著眼長期價值的高凈值買家。

2025年上半年，這些投資者的資本投入增長了54%，因為他們尋求投資組合多元化，并加大對酒店行業(yè)的投資。這些富裕的投資者尋求的是長期資本增值，以及通過持有酒店資產(chǎn)獲得豐厚回報的潛力。2020至2025年間，60%的關鍵酒店資產(chǎn)交易發(fā)生在一線及新一線城市，高檔酒店交易占比達46%。

對于高凈值買家與家族辦公室而言，將酒店納入資產(chǎn)包，首要的考量是優(yōu)化和防御。面對經(jīng)濟不確定性，投資者紛紛轉(zhuǎn)向被認為更穩(wěn)定或“避風港”的市場。部分企業(yè)出于戰(zhàn)略發(fā)展需要，期望通過收購優(yōu)質(zhì)重資產(chǎn)，從而在進軍新區(qū)域市場時打造品牌旗艦店，并進行運營能力培育與酒店品牌孵化，為在新市場的輕資產(chǎn)擴張鋪路。

另一方面，部分企業(yè)為應對業(yè)績考核壓力，會選擇購入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，以在短期內(nèi)快速實現(xiàn)營收現(xiàn)金流增長；此外，也有部分企業(yè)會通過酒店類資產(chǎn)購置實現(xiàn)與旅游、文化、商業(yè)等業(yè)務板塊的戰(zhàn)略協(xié)同，豐富旗下產(chǎn)品生態(tài)。

私募股權基金的角度雖有不同，但邏輯相通。它們管理的資金同樣需要在不同資產(chǎn)類別、不同風險收益特征的項目中進行配置。當下酒店資產(chǎn)呈現(xiàn)的“金邊洼地”特性，即高品質(zhì)與低價格的錯配，提供了難得的“不對稱機會”。這類買家傾向于在市場低估時尋機購入優(yōu)質(zhì)稀缺資產(chǎn)，通過長期持有來穿越市場周期，實現(xiàn)抗通脹和資產(chǎn)增值目標。將部分資金配置于此，本身就是對其投資組合的一次重要優(yōu)化與升級。

驅(qū)動這些買家行動的，是對酒店業(yè)底層邏輯正在發(fā)生轉(zhuǎn)變的共識。中信證券報告稱，供給端的擴張正在顯著放緩。無論是商業(yè)用地租金降幅收窄所暗示的新項目經(jīng)濟性下降，還是資深加盟商日益謹慎的投資情緒，抑或是頭部酒店集團儲備開發(fā)項目的減少，都指向同一個趨勢：未來新增酒店的競爭壓力將減弱。與此同時，在政策鼓勵服務消費、節(jié)假日安排更為充裕的背景下，需求端展現(xiàn)出韌性。這意味著，高端酒店市場的供需天平正在重新調(diào)整，為資產(chǎn)價值的修復鋪墊了宏觀基礎。

同時，當下酒店行業(yè)正處周期底部左側，貝塔（行業(yè)性）機會將現(xiàn)。政策持續(xù)推動服務消費，酒店作為核心場景必將受益，再加上OTA平臺傭金若因監(jiān)管而下調(diào)，將更有利于品牌連鎖酒店提升競爭力，這進一步強化了持有優(yōu)質(zhì)單體酒店并通過品牌化改造增值的邏輯。在這樣的窗口期，購入核心區(qū)位的“金邊洼地”資產(chǎn)，本身就是一項基于深刻行業(yè)認知的配置決策。

學會為專業(yè)付費

最近酒店資產(chǎn)交易市場有一個鮮明的趨勢正在浮現(xiàn)：買方和賣方似乎形成了一種默契，資本方越來越傾向于“只持有，不管理”，而專業(yè)的酒店品牌方則樂于“只管理，不持有”。其背后是資產(chǎn)估值邏輯、資本退出路徑和行業(yè)專業(yè)化發(fā)展的共同結果。

一方面，資產(chǎn)估值方式發(fā)生變化。過去，酒店資產(chǎn)的價值主要依據(jù)其歷史成本評估，即土地、建筑和裝修等投入的總和，關注的是“過去花了多少錢”。但現(xiàn)在主流的算法變了，變成了“收益法”。簡單說，就是估算這家酒店在未來二三十年里，總共能產(chǎn)生多少現(xiàn)金流。而現(xiàn)金流，直接由運營水平?jīng)Q定。說白了，資本方花大價錢買下的，其實是一個“未來賺錢的可能性”，而把這個可能性變成現(xiàn)實的，是專業(yè)的運營團隊。因此，擁有或綁定一個頂尖的運營方，就成了投資成功的關鍵前提。

一方面，隨著REITs、類REITs、基金化持有與資產(chǎn)證券化等討論與實踐推進，酒店資產(chǎn)將更頻繁進入“可交易、可定價、可退出”的框架。未來的酒店估值不只看物業(yè)硬指標，更看經(jīng)營透明度、現(xiàn)金流質(zhì)量與資產(chǎn)管理能力。這迫使資本從投資初期就必須以運營為導向。專業(yè)的酒店品牌，因其成熟的管理體系、品牌溢價和會員輸送能力，成為資產(chǎn)未來獲得高流動性、實現(xiàn)金融化退出的重要信用背書。

酒店資產(chǎn)收購并非簡單的資本游戲，需要專業(yè)運營能力、品牌優(yōu)勢和系統(tǒng)支持作為成功基礎。如果沒有真正的產(chǎn)業(yè)整合能力，再低的收購價也可能成為“燙手山芋”。這從近年來酒店業(yè)內(nèi)的收并購大事件也能發(fā)現(xiàn)，資本在買酒店的同時，把背后的運營管理團隊也一起拿下，如湖北文旅“收編”君亭酒店、同程旅行拿下萬達酒管……還有攜程入股大樂之野，新東方投資松贊等，這些資本更多的是入股，但仍保留原運營管理團隊。對于他們來說，這些團隊更“專業(yè)”。

有意思的是，當資本滿世界找專業(yè)運營的時候，酒店品牌們自己也在轉(zhuǎn)身。越來越多的巨頭，更愿意輕裝上陣，把樓賣給資本，自己則牢牢掌握著運營權，靠品牌、管理和龐大的會員體系賺錢。如上文提到的大家保險收購杭州濱江寶龍城項目后，寶龍商業(yè)依然保留濱江寶龍城的經(jīng)營管理權。實際上，此番交易于寶龍而言，更像一種實現(xiàn)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型、聚焦核心業(yè)務的舉措。

還有2025年11月，中國金茂以22.65億元轉(zhuǎn)讓三亞麗思卡爾頓酒店項目公司股權，由中信證券旗下資金池接盤。交易完成后，金茂實現(xiàn)資產(chǎn)出表的同時保留了運營管理權，優(yōu)化了自身資產(chǎn)負債結構。

于是，一場自然而然的“聯(lián)姻”就發(fā)生了。一邊是握著錢、尋求穩(wěn)健回報和資本增值路徑的金融資本；另一邊是握著品牌、技術和客源，但不想被資產(chǎn)壓垮的專業(yè)運營方。兩者一拍即合，形成了資本負責“持有”，專業(yè)品牌負責“運營”和“價值實現(xiàn)”的模式。

靠房地產(chǎn)快速漲價創(chuàng)造財富的大周期已經(jīng)過去，未來支撐不動產(chǎn)價格的是其能夠產(chǎn)生的現(xiàn)金流，也就是說靠運營來獲取收益，這是不可逆的大勢?？臻g秘探認為，未來更多資本還會更積極地持有酒店，專業(yè)的酒店投資機構將會不斷出現(xiàn)。

收購來的酒店資產(chǎn)可以怎么做？

近期，市場上出售的酒店資產(chǎn)越來越多，也有越來越多的資本開始關注酒店資產(chǎn)的可進入性。那收購來的酒店資產(chǎn)可以怎么做？

行業(yè)報告指出，亞太酒店市場的一個新興趨勢是，人們對混合型酒店的興趣日益濃厚，這種酒店將傳統(tǒng)酒店服務與長住型酒店相結合。這類酒店對私募股權公司尤其有吸引力，因為它們越來越尋求兼具長期穩(wěn)定性和靈活性的資產(chǎn)。長住型酒店迎合了商務旅客和尋求長期住宿的游客的需求，使其成為當今市場上頗具前景的投資選擇。

如2025年的中國香港房地產(chǎn)大宗交易市場出現(xiàn)了一個明顯趨勢：以學生公寓和長租公寓為核心的“住宿資產(chǎn)”，正在大規(guī)模成為酒店、服務式住宅與中小型商住物業(yè)的重要承接方向。國內(nèi)也有不少酒店“爆改”公寓的案例，鐵獅門收購鵬欣集團位于上海五角場核心區(qū)20層高的酒店項目，并計劃將原酒店改造成約300個單元的全新長租公寓。還有近期鼎暉7.6億元收購錦和資產(chǎn)旗下base服務式公寓蘇河項目，之前也是一幢老舊星級酒店，“3年賺5個億”后成功退出。

獨具設計、服務、體驗特色的精品酒店也是近年來物業(yè)資產(chǎn)“改造”的方向之一。在核心區(qū)域，收購位置優(yōu)越但品質(zhì)老舊的存量酒店，進行全面升級改造為精品或主題酒店，或提升至三星及以上標準，成為獲取核心區(qū)位資源的有效途徑。預計到2030年，中國中產(chǎn)階級人口將超過5億，消費升級趨勢將持續(xù)深化。消費者對住宿體驗的需求將從單純的功能性轉(zhuǎn)向情感價值與社交價值。數(shù)據(jù)顯示，80%的高凈值旅客愿意為獨特的住宿體驗支付30%以上的溢價。

這構成了精品酒店扎根生長的基礎，截至2025年，中國精品酒店市場規(guī)模已突破1500億元，年均增長率保持在15%以上。全球范圍內(nèi)，精品酒店數(shù)量已達約4.5萬家，占高端酒店市場的23%左右。

國內(nèi)已經(jīng)有不少案例，比如水知心居·杭州香格里拉飯店在原有杭州香格里拉飯店的東樓改造而來，也是香格里拉集團旗下全新高奢品牌Shangri-La Signatures心璽的首家精品酒店。這家酒店以“江南絲綢商賈之家”為設計靈感，以“家”為理念，巧妙融入西湖自然景觀，收獲了一大批“忠實粉絲”。

“住改商”也成為不少投資者買到酒店后的方向，如寫字樓、高端養(yǎng)老社區(qū)、商業(yè)綜合體等。這種趨勢已經(jīng)初現(xiàn)端倪，上海綠地萬豪酒店搖身一變成為銀行總部辦公大樓、北京船舶重工酒店華麗轉(zhuǎn)型為甲級寫字樓北京朗詩大廈，還有大家保險·北京朝陽養(yǎng)老社區(qū)是由首旅旗下老舊賓館升級改造而成的高端開放式養(yǎng)老社區(qū)……酒店資產(chǎn)的改造煥新愈發(fā)頻繁。

綜上，當前酒店資產(chǎn)大宗交易所呈現(xiàn)的，并非單一市場的復蘇或波動，而是一場更深層次的結構調(diào)整，資本在酒店資產(chǎn)之間加速流動，資本、品牌與資產(chǎn)的關系正在被重新定義，酒店不再只是運營型物業(yè)，而是逐步演變?yōu)槎鄬哟蔚慕鹑谂c消費載體。未來，資金將高度集中于風險最低、回報最可預測的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，“資本持有”與“專業(yè)運營”的分離與協(xié)作，不再是權宜之計，而是效率最大化的必然選擇，酒店有可能成為新一代的“城市硬資產(chǎn)”。