文｜空間秘探 武爽

近期，酒店大宗資產(chǎn)市場成交活躍，上海東錦江希爾頓逸林酒店、杭州濱江寶龍城購物中心及酒店、上海中港匯鉑爾曼酒店、深圳寶安京基華邑酒店等酒店資產(chǎn)成功迎來買家，交易額總計(jì)超過45億元。2026年開年，這些資產(chǎn)交易傳遞了哪些信號(hào)？

四處酒店資產(chǎn)賣了45億元

近期，中國酒店大宗資產(chǎn)市場交易活躍，上海東錦江希爾頓逸林酒店、杭州濱江寶龍城購物中心及酒店、上海中港匯鉑爾曼酒店、深圳寶安京基華邑酒店等四處標(biāo)志性資產(chǎn)密集達(dá)成交易，累計(jì)金額超過45億元。

這些資產(chǎn)均坐落于上海、杭州、深圳等核心城市的核心區(qū)位，稟賦稀缺，價(jià)值堅(jiān)實(shí)；然而，受當(dāng)前市場周期、賣方特定財(cái)務(wù)境況或資產(chǎn)自身發(fā)展階段影響，其交易價(jià)格呈現(xiàn)出明顯的“洼地”特征。這種“黃金地段”與“價(jià)格洼地”并存的獨(dú)特組合，正成為當(dāng)下市場中最受資本矚目的標(biāo)的。

其中，位于上海浦東陸家嘴商圈的東錦江希爾頓逸林酒店易主備受關(guān)注。該酒店擁有850間客房、獨(dú)特的雙子塔樓結(jié)構(gòu)及外事接待歷史，其46層的旋轉(zhuǎn)餐廳更是浦東地區(qū)的特色景觀，資產(chǎn)稀缺性突出。最終，招商信諾與利安人壽以約9億元完成收購，折合每間客房價(jià)格約106萬元，較上海同類五星級(jí)酒店的市場估值水平有顯著折讓。

在上海浦西，打浦橋商圈的地標(biāo)性建筑——中港匯·黃浦大樓（內(nèi)含鉑爾曼酒店）近日由山東的家族企業(yè)以約20億元購入。該項(xiàng)目建筑高度達(dá)226米，為區(qū)域稀缺的超高層綜合體。值得一提的是，該物業(yè)92%的產(chǎn)權(quán)在2020年的交易中對(duì)價(jià)約為28億元，此番成交價(jià)格亦體現(xiàn)了市場環(huán)境的變遷。

杭州濱江寶龍城購物中心及酒店組合資產(chǎn)則以10億元對(duì)價(jià)，由大家人壽保險(xiǎn)股份有限公司通過旗下平臺(tái)接手。該項(xiàng)目是杭州濱江區(qū)重要的商業(yè)地標(biāo)，運(yùn)營成熟。數(shù)據(jù)顯示，其銷售額自2022年突破30億元后持續(xù)穩(wěn)定在這一水平之上，2024年銷售額達(dá)33億元。業(yè)內(nèi)人士分析，該交易價(jià)格賦予了項(xiàng)目良好的收益率基礎(chǔ)，符合保險(xiǎn)資金對(duì)“收益可預(yù)期、風(fēng)險(xiǎn)可管控”的配置要求，且未來憑借消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的潛在退出路徑，估值仍有提升空間。

此外，深圳寶安京基華邑酒店作為2024年新開業(yè)的資產(chǎn)，被廣東承希科匯投資控股有限公司以6.5億元收購。該酒店硬件嶄新、區(qū)位潛力明確，但目前處于行業(yè)常見的經(jīng)營爬坡期而錄得虧損。買方支付的對(duì)價(jià)，實(shí)質(zhì)上是對(duì)其未來成為成熟資產(chǎn)后價(jià)值的提前布局，并為當(dāng)下的重置成本支付了溢價(jià)，品牌管理權(quán)仍由洲際酒店集團(tuán)保留。

將這四宗交易一起來看，不難發(fā)現(xiàn)那些基本面扎實(shí)、底蘊(yùn)深厚，正成為資本競逐的對(duì)象。以顯著低于重置成本的價(jià)格，收購核心城市的存量優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，已成為當(dāng)下市場主流的投資范式。

高凈值買家加速入場

進(jìn)入2025年，中國酒店資產(chǎn)交易市場出現(xiàn)前所未有的活躍景象。數(shù)據(jù)顯示，全國酒店轉(zhuǎn)讓數(shù)量同比增長200%，超過1.2萬宗資產(chǎn)涌入交易市場。這場由行業(yè)深度調(diào)整引發(fā)的特殊資產(chǎn)重估，正在吸引兩類關(guān)鍵玩家入場：追求精準(zhǔn)回報(bào)的私募股權(quán)基金，和著眼長期價(jià)值的高凈值買家。

2025年上半年，這些投資者的資本投入增長了54%，因?yàn)樗麄儗で笸顿Y組合多元化，并加大對(duì)酒店行業(yè)的投資。這些富裕的投資者尋求的是長期資本增值，以及通過持有酒店資產(chǎn)獲得豐厚回報(bào)的潛力。2020至2025年間，60%的關(guān)鍵酒店資產(chǎn)交易發(fā)生在一線及新一線城市，高檔酒店交易占比達(dá)46%。

對(duì)于高凈值買家與家族辦公室而言，將酒店納入資產(chǎn)包，首要的考量是優(yōu)化和防御。面對(duì)經(jīng)濟(jì)不確定性，投資者紛紛轉(zhuǎn)向被認(rèn)為更穩(wěn)定或“避風(fēng)港”的市場。部分企業(yè)出于戰(zhàn)略發(fā)展需要，期望通過收購優(yōu)質(zhì)重資產(chǎn)，從而在進(jìn)軍新區(qū)域市場時(shí)打造品牌旗艦店，并進(jìn)行運(yùn)營能力培育與酒店品牌孵化，為在新市場的輕資產(chǎn)擴(kuò)張鋪路。

另一方面，部分企業(yè)為應(yīng)對(duì)業(yè)績考核壓力，會(huì)選擇購入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，以在短期內(nèi)快速實(shí)現(xiàn)營收現(xiàn)金流增長；此外，也有部分企業(yè)會(huì)通過酒店類資產(chǎn)購置實(shí)現(xiàn)與旅游、文化、商業(yè)等業(yè)務(wù)板塊的戰(zhàn)略協(xié)同，豐富旗下產(chǎn)品生態(tài)。

私募股權(quán)基金的角度雖有不同，但邏輯相通。它們管理的資金同樣需要在不同資產(chǎn)類別、不同風(fēng)險(xiǎn)收益特征的項(xiàng)目中進(jìn)行配置。當(dāng)下酒店資產(chǎn)呈現(xiàn)的“金邊洼地”特性，即高品質(zhì)與低價(jià)格的錯(cuò)配，提供了難得的“不對(duì)稱機(jī)會(huì)”。這類買家傾向于在市場低估時(shí)尋機(jī)購入優(yōu)質(zhì)稀缺資產(chǎn)，通過長期持有來穿越市場周期，實(shí)現(xiàn)抗通脹和資產(chǎn)增值目標(biāo)。將部分資金配置于此，本身就是對(duì)其投資組合的一次重要優(yōu)化與升級(jí)。

驅(qū)動(dòng)這些買家行動(dòng)的，是對(duì)酒店業(yè)底層邏輯正在發(fā)生轉(zhuǎn)變的共識(shí)。中信證券報(bào)告稱，供給端的擴(kuò)張正在顯著放緩。無論是商業(yè)用地租金降幅收窄所暗示的新項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性下降，還是資深加盟商日益謹(jǐn)慎的投資情緒，抑或是頭部酒店集團(tuán)儲(chǔ)備開發(fā)項(xiàng)目的減少，都指向同一個(gè)趨勢：未來新增酒店的競爭壓力將減弱。與此同時(shí)，在政策鼓勵(lì)服務(wù)消費(fèi)、節(jié)假日安排更為充裕的背景下，需求端展現(xiàn)出韌性。這意味著，高端酒店市場的供需天平正在重新調(diào)整，為資產(chǎn)價(jià)值的修復(fù)鋪墊了宏觀基礎(chǔ)。

同時(shí)，當(dāng)下酒店行業(yè)正處周期底部左側(cè)，貝塔（行業(yè)性）機(jī)會(huì)將現(xiàn)。政策持續(xù)推動(dòng)服務(wù)消費(fèi)，酒店作為核心場景必將受益，再加上OTA平臺(tái)傭金若因監(jiān)管而下調(diào)，將更有利于品牌連鎖酒店提升競爭力，這進(jìn)一步強(qiáng)化了持有優(yōu)質(zhì)單體酒店并通過品牌化改造增值的邏輯。在這樣的窗口期，購入核心區(qū)位的“金邊洼地”資產(chǎn)，本身就是一項(xiàng)基于深刻行業(yè)認(rèn)知的配置決策。

學(xué)會(huì)為專業(yè)付費(fèi)

最近酒店資產(chǎn)交易市場有一個(gè)鮮明的趨勢正在浮現(xiàn)：買方和賣方似乎形成了一種默契，資本方越來越傾向于“只持有，不管理”，而專業(yè)的酒店品牌方則樂于“只管理，不持有”。其背后是資產(chǎn)估值邏輯、資本退出路徑和行業(yè)專業(yè)化發(fā)展的共同結(jié)果。

一方面，資產(chǎn)估值方式發(fā)生變化。過去，酒店資產(chǎn)的價(jià)值主要依據(jù)其歷史成本評(píng)估，即土地、建筑和裝修等投入的總和，關(guān)注的是“過去花了多少錢”。但現(xiàn)在主流的算法變了，變成了“收益法”。簡單說，就是估算這家酒店在未來二三十年里，總共能產(chǎn)生多少現(xiàn)金流。而現(xiàn)金流，直接由運(yùn)營水平?jīng)Q定。說白了，資本方花大價(jià)錢買下的，其實(shí)是一個(gè)“未來賺錢的可能性”，而把這個(gè)可能性變成現(xiàn)實(shí)的，是專業(yè)的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)。因此，擁有或綁定一個(gè)頂尖的運(yùn)營方，就成了投資成功的關(guān)鍵前提。

一方面，隨著REITs、類REITs、基金化持有與資產(chǎn)證券化等討論與實(shí)踐推進(jìn)，酒店資產(chǎn)將更頻繁進(jìn)入“可交易、可定價(jià)、可退出”的框架。未來的酒店估值不只看物業(yè)硬指標(biāo)，更看經(jīng)營透明度、現(xiàn)金流質(zhì)量與資產(chǎn)管理能力。這迫使資本從投資初期就必須以運(yùn)營為導(dǎo)向。專業(yè)的酒店品牌，因其成熟的管理體系、品牌溢價(jià)和會(huì)員輸送能力，成為資產(chǎn)未來獲得高流動(dòng)性、實(shí)現(xiàn)金融化退出的重要信用背書。

酒店資產(chǎn)收購并非簡單的資本游戲，需要專業(yè)運(yùn)營能力、品牌優(yōu)勢和系統(tǒng)支持作為成功基礎(chǔ)。如果沒有真正的產(chǎn)業(yè)整合能力，再低的收購價(jià)也可能成為“燙手山芋”。這從近年來酒店業(yè)內(nèi)的收并購大事件也能發(fā)現(xiàn)，資本在買酒店的同時(shí)，把背后的運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)也一起拿下，如湖北文旅“收編”君亭酒店、同程旅行拿下萬達(dá)酒管……還有攜程入股大樂之野，新東方投資松贊等，這些資本更多的是入股，但仍保留原運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)。對(duì)于他們來說，這些團(tuán)隊(duì)更“專業(yè)”。

有意思的是，當(dāng)資本滿世界找專業(yè)運(yùn)營的時(shí)候，酒店品牌們自己也在轉(zhuǎn)身。越來越多的巨頭，更愿意輕裝上陣，把樓賣給資本，自己則牢牢掌握著運(yùn)營權(quán)，靠品牌、管理和龐大的會(huì)員體系賺錢。如上文提到的大家保險(xiǎn)收購杭州濱江寶龍城項(xiàng)目后，寶龍商業(yè)依然保留濱江寶龍城的經(jīng)營管理權(quán)。實(shí)際上，此番交易于寶龍而言，更像一種實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型、聚焦核心業(yè)務(wù)的舉措。

還有2025年11月，中國金茂以22.65億元轉(zhuǎn)讓三亞麗思卡爾頓酒店項(xiàng)目公司股權(quán)，由中信證券旗下資金池接盤。交易完成后，金茂實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)出表的同時(shí)保留了運(yùn)營管理權(quán)，優(yōu)化了自身資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。

于是，一場自然而然的“聯(lián)姻”就發(fā)生了。一邊是握著錢、尋求穩(wěn)健回報(bào)和資本增值路徑的金融資本；另一邊是握著品牌、技術(shù)和客源，但不想被資產(chǎn)壓垮的專業(yè)運(yùn)營方。兩者一拍即合，形成了資本負(fù)責(zé)“持有”，專業(yè)品牌負(fù)責(zé)“運(yùn)營”和“價(jià)值實(shí)現(xiàn)”的模式。

靠房地產(chǎn)快速漲價(jià)創(chuàng)造財(cái)富的大周期已經(jīng)過去，未來支撐不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的是其能夠產(chǎn)生的現(xiàn)金流，也就是說靠運(yùn)營來獲取收益，這是不可逆的大勢?？臻g秘探認(rèn)為，未來更多資本還會(huì)更積極地持有酒店，專業(yè)的酒店投資機(jī)構(gòu)將會(huì)不斷出現(xiàn)。

收購來的酒店資產(chǎn)可以怎么做？

近期，市場上出售的酒店資產(chǎn)越來越多，也有越來越多的資本開始關(guān)注酒店資產(chǎn)的可進(jìn)入性。那收購來的酒店資產(chǎn)可以怎么做？

行業(yè)報(bào)告指出，亞太酒店市場的一個(gè)新興趨勢是，人們對(duì)混合型酒店的興趣日益濃厚，這種酒店將傳統(tǒng)酒店服務(wù)與長住型酒店相結(jié)合。這類酒店對(duì)私募股權(quán)公司尤其有吸引力，因?yàn)樗鼈冊(cè)絹碓綄で蠹婢唛L期穩(wěn)定性和靈活性的資產(chǎn)。長住型酒店迎合了商務(wù)旅客和尋求長期住宿的游客的需求，使其成為當(dāng)今市場上頗具前景的投資選擇。

如2025年的中國香港房地產(chǎn)大宗交易市場出現(xiàn)了一個(gè)明顯趨勢：以學(xué)生公寓和長租公寓為核心的“住宿資產(chǎn)”，正在大規(guī)模成為酒店、服務(wù)式住宅與中小型商住物業(yè)的重要承接方向。國內(nèi)也有不少酒店“爆改”公寓的案例，鐵獅門收購鵬欣集團(tuán)位于上海五角場核心區(qū)20層高的酒店項(xiàng)目，并計(jì)劃將原酒店改造成約300個(gè)單元的全新長租公寓。還有近期鼎暉7.6億元收購錦和資產(chǎn)旗下base服務(wù)式公寓蘇河項(xiàng)目，之前也是一幢老舊星級(jí)酒店，“3年賺5個(gè)億”后成功退出。

獨(dú)具設(shè)計(jì)、服務(wù)、體驗(yàn)特色的精品酒店也是近年來物業(yè)資產(chǎn)“改造”的方向之一。在核心區(qū)域，收購位置優(yōu)越但品質(zhì)老舊的存量酒店，進(jìn)行全面升級(jí)改造為精品或主題酒店，或提升至三星及以上標(biāo)準(zhǔn)，成為獲取核心區(qū)位資源的有效途徑。預(yù)計(jì)到2030年，中國中產(chǎn)階級(jí)人口將超過5億，消費(fèi)升級(jí)趨勢將持續(xù)深化。消費(fèi)者對(duì)住宿體驗(yàn)的需求將從單純的功能性轉(zhuǎn)向情感價(jià)值與社交價(jià)值。數(shù)據(jù)顯示，80%的高凈值旅客愿意為獨(dú)特的住宿體驗(yàn)支付30%以上的溢價(jià)。

這構(gòu)成了精品酒店扎根生長的基礎(chǔ)，截至2025年，中國精品酒店市場規(guī)模已突破1500億元，年均增長率保持在15%以上。全球范圍內(nèi)，精品酒店數(shù)量已達(dá)約4.5萬家，占高端酒店市場的23%左右。

國內(nèi)已經(jīng)有不少案例，比如水知心居·杭州香格里拉飯店在原有杭州香格里拉飯店的東樓改造而來，也是香格里拉集團(tuán)旗下全新高奢品牌Shangri-La Signatures心璽的首家精品酒店。這家酒店以“江南絲綢商賈之家”為設(shè)計(jì)靈感，以“家”為理念，巧妙融入西湖自然景觀，收獲了一大批“忠實(shí)粉絲”。

“住改商”也成為不少投資者買到酒店后的方向，如寫字樓、高端養(yǎng)老社區(qū)、商業(yè)綜合體等。這種趨勢已經(jīng)初現(xiàn)端倪，上海綠地萬豪酒店搖身一變成為銀行總部辦公大樓、北京船舶重工酒店華麗轉(zhuǎn)型為甲級(jí)寫字樓北京朗詩大廈，還有大家保險(xiǎn)·北京朝陽養(yǎng)老社區(qū)是由首旅旗下老舊賓館升級(jí)改造而成的高端開放式養(yǎng)老社區(qū)……酒店資產(chǎn)的改造煥新愈發(fā)頻繁。

綜上，當(dāng)前酒店資產(chǎn)大宗交易所呈現(xiàn)的，并非單一市場的復(fù)蘇或波動(dòng)，而是一場更深層次的結(jié)構(gòu)調(diào)整，資本在酒店資產(chǎn)之間加速流動(dòng)，資本、品牌與資產(chǎn)的關(guān)系正在被重新定義，酒店不再只是運(yùn)營型物業(yè)，而是逐步演變?yōu)槎鄬哟蔚慕鹑谂c消費(fèi)載體。未來，資金將高度集中于風(fēng)險(xiǎn)最低、回報(bào)最可預(yù)測的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，“資本持有”與“專業(yè)運(yùn)營”的分離與協(xié)作，不再是權(quán)宜之計(jì)，而是效率最大化的必然選擇，酒店有可能成為新一代的“城市硬資產(chǎn)”。