界面新聞?dòng)浾?| 王婷婷
界面新聞編輯 | 李慎
歲末年初，上海樓市淡季不淡，尤其二手房市場提前進(jìn)入“小陽春”。
1月二手房成交量創(chuàng)5年新高，掛牌量跌破15萬，上海二手房市場逆勢(shì)升溫。據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至1月31日，1月上海二手房累計(jì)成交22834套，環(huán)比12月的22961套下降0.5%；同比2025年1月成交的18387套，上漲4447套，漲幅24.18%。
從1月二手房成交日歷來看，共有7個(gè)交易日單日成交破千，前半月（15天）日均成交652.5套，后半月（16天）日均成交805.82套。這也是上海二手房成交量繼2025年11月站上2.2萬套后，已連續(xù)三個(gè)月站穩(wěn)2.2萬套。
而且，結(jié)合2022年—2025年二手房成交趨勢(shì)來看，今年1月二手房月度成交總量為近5年最高位。
上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦告訴界面新聞，市場情緒可能是一個(gè)非常重要的原因?！翱梢钥吹?，從去年十月份之后，上海二手房市場的交易量都非?；钴S，市場情緒一旦起來之后，反而促使大家更快地入市?！?/p>
在其看來，尤其最近明顯可以感受到，掛牌量在不斷下降。掛牌量下降就意味著，一方面是市場消化的速度已經(jīng)超過了新增掛牌的速度?！八杂辛诉@個(gè)指標(biāo)之后， 也意味著我們價(jià)格開始企穩(wěn)的可能性，是非常有希望的?！?/p>
兔博士APP數(shù)據(jù)顯示，截至2025年2月1日，上海二手房掛牌總量約14.51萬套，這是進(jìn)入1月份后，上海二手房掛牌量首次跌破15萬套。另外，從掛牌量趨勢(shì)來看，最近幾周掛量屢創(chuàng)新低，明顯正在呈直線下降。
“所以，按這樣的趨勢(shì)來預(yù)判，小陽春應(yīng)該說是提前出現(xiàn)了。而且今年的三、四月份，依然會(huì)有不錯(cuò)的交易量，上海已經(jīng)走出了一個(gè)淡季不淡的行情?！北R文曦表示。
上海鏈家研究院負(fù)責(zé)人李根也向界面新聞表示，1月上海二手房市場成交約2.2萬套，成交量“企穩(wěn)”信號(hào)明顯，同時(shí)，成交價(jià)出現(xiàn)“止跌”信號(hào)，連續(xù)2個(gè)月止住下跌趨勢(shì)，市場成交不再單純依靠“以價(jià)換量”。
李根指出，目前上海二手房市場成交結(jié)構(gòu)依然維持“剛需主導(dǎo)，改善發(fā)力”的情況，剛性需求持續(xù)釋放，中環(huán)內(nèi)“老小”優(yōu)勢(shì)凸顯，成交占比攀升?！笆袌龀山恍判闹饾u修復(fù)重鑄，超八成客戶可在90天內(nèi)成交（指鏈家系統(tǒng)內(nèi)首次錄入客戶至成交），市場觀望情緒逐漸減弱。”
根據(jù)上海房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)太平洋房屋統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，1月其公司成交主力也是剛需房源，總價(jià)300萬元以下的房源占比同比環(huán)比均增加。
太平洋房屋相關(guān)人士告訴界面新聞，總價(jià)300萬元以下是置換鏈條第一環(huán)節(jié)，300萬元以下成交占比逐步提升，現(xiàn)在接近半壁江山。“此外，議價(jià)空間收窄但成交周期優(yōu)化，議價(jià)幅度從2025年1月的-4.46%收窄至-3.73%，賣方讓步趨于理性?？驮闯山恢芷趶?24天縮短至114天，匹配效率提升。”
上述業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，上海樓市春節(jié)后“小陽春”可期?！肮?jié)后置換需求釋放，外環(huán)剛需板塊或持續(xù)活躍，置換鏈條第二環(huán)節(jié)300萬—500萬元可以期待一下?！?/p>
“現(xiàn)在好了，上海還官宣收購二手房做保障性租賃住房，將更有利于盤活存量房源，激活剛需群體，市場流動(dòng)性會(huì)更有活力?！北R文曦向界面新聞表示。
據(jù)界面新聞了解，2月2日，上海浦東新區(qū)、靜安區(qū)和徐匯區(qū)正式啟動(dòng)收購二手住房用于保障性租賃住房試點(diǎn)工作，中國建設(shè)銀行上海市分行提供專項(xiàng)金融支持。地段條件較好、產(chǎn)權(quán)清晰、中小戶型、業(yè)主置換意愿強(qiáng)烈的房子有望被優(yōu)先收購。
較之二手房市場的活躍，1月的上海新房市場相對(duì)冷靜。年初樓市成交低位運(yùn)行，據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，2026年1月上海新建商品住宅成交面積28.7萬平方米，環(huán)比減少38.6%。
從交易節(jié)奏來看，1月新房市場呈現(xiàn)高開低走的格局?；谀昴_刺的慣性，首周成交還在12萬平方米水平運(yùn)行，此后隨著供應(yīng)逐步縮減，成交也同步下行，最后一周的翹尾也沒有出現(xiàn)。
上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，從區(qū)域表現(xiàn)來看，浦東繼續(xù)成為交易基石，但成交面積面臨縮水，當(dāng)月僅成交6.3萬平方米，成交量打?qū)φ?。寶山成交排名第二，成交面積2.7萬平方米。排名第三的是閔行，僅比寶山少成交0.3萬平方米。中心區(qū)成交相對(duì)疲軟，比如虹口、楊浦等均只有8000多平方米。
而從成交前十榜單中可以看出，延續(xù)前期多點(diǎn)開花格局。榜單中，10萬+的樓盤有3個(gè)，并且仍有1個(gè)項(xiàng)目位于第一，該項(xiàng)目為陸家嘴太古源源邸，成交超過1萬平方米（36套），均價(jià)18.0萬元/平方米。榜單中有4個(gè)“3字頭”“4字頭”的首次改善產(chǎn)品。剩下的均為“8字頭”的中高端改善產(chǎn)品。
值得關(guān)注的是，上榜前十的項(xiàng)目沒有一個(gè)網(wǎng)簽套數(shù)過百套，淡季特征較為明顯。
在盧文曦看來，1月上海新房供應(yīng)26.3萬平方米，環(huán)比減少54.3%。當(dāng)期入市17個(gè)項(xiàng)目，從推盤可以看出，房企推盤信心略顯不足，其中有9個(gè)樓盤的投放量不超過百套。
“每年年初都是市場淡季，成交不會(huì)有太多表現(xiàn)，主要的交易也是去年年末沒有網(wǎng)簽完的剩余工作?！北R文曦認(rèn)為，從交易產(chǎn)品來看，各類產(chǎn)品均有表現(xiàn)機(jī)會(huì)，說明豪宅“一家獨(dú)大”的風(fēng)格有所改變，中低端項(xiàng)目的穩(wěn)定發(fā)揮表明去庫存舉措還在發(fā)揮效用。
“雖然新房成交節(jié)奏有點(diǎn)放緩，但是存量市場表現(xiàn)較為突出，這也給置換鏈條順暢提供不錯(cuò)的基礎(chǔ)。市場的蟄伏是為后續(xù)成交提供蓄力。”