界面新聞?dòng)浾?| 王婷婷
馬年開(kāi)工第二天，上海發(fā)布樓市新政，著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。
2月25日，界面新聞?dòng)浾攉@悉，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局、市財(cái)政局、市稅務(wù)局、市公積金管理中心等五部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策的通知》（下稱“《通知》”），自2026年2月26日起施行。
此次發(fā)布的新政包括進(jìn)一步調(diào)減住房限購(gòu)、優(yōu)化住房公積金貸款、完善個(gè)人住房房產(chǎn)稅三個(gè)方面。多名接受界面新聞采訪的業(yè)內(nèi)專家表示，在利好政策的疊加下，今年上海樓市小陽(yáng)春已經(jīng)提前鎖定。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)告訴界面新聞，在今年前兩個(gè)月房地產(chǎn)市場(chǎng)總體向好的背景下，此類增量政策將發(fā)揮積極效應(yīng)，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。
“上海在新春伊始就出臺(tái)樓市優(yōu)化措施，在降成本、降門(mén)檻、提預(yù)期方面的信號(hào)非常明顯，政策針對(duì)新性也比較強(qiáng)，對(duì)于3月份的節(jié)后小陽(yáng)春，具有較大的帶動(dòng)作用?！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向界面新聞指出。
具體而言，在住房限購(gòu)方面，《通知》明確，一是縮短非滬籍居民購(gòu)買(mǎi)外環(huán)內(nèi)住房所需繳納社?；騻€(gè)稅年限。對(duì)非上海市戶籍居民家庭或成年單身人士購(gòu)買(mǎi)外環(huán)內(nèi)住房的，購(gòu)房所需繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的年限，調(diào)整為購(gòu)房之日前連續(xù)繳納滿1年及以上。
“現(xiàn)在只要有1年社保，至少可買(mǎi)1套房，不再做內(nèi)外環(huán)線區(qū)分。”上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦向界面新聞指出，當(dāng)前中高端改善需求較為明顯，尤其是新房，特別講究地段，政策精準(zhǔn)釋放這些買(mǎi)家的需求。
二是符合條件非滬籍居民可在外環(huán)內(nèi)增購(gòu)1套住房?！锻ㄖ繁硎荆瑢?duì)在上海市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿3年及以上的非上海市戶籍居民家庭或成年單身人士，在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購(gòu)政策基礎(chǔ)上，可在外環(huán)內(nèi)增購(gòu)1套住房。
三是符合條件的持《上海市居住證》群體可在上海市購(gòu)買(mǎi)住房。對(duì)持《上海市居住證》滿5年及以上的非滬籍居民家庭或成年單身人士，在上海市限購(gòu)1套住房，無(wú)需提供繳納社?；騻€(gè)稅證明。
對(duì)此，盧文曦認(rèn)為，現(xiàn)實(shí)中有從事城市基礎(chǔ)服務(wù)為主的部分人員未繳納社保而無(wú)法購(gòu)房。這次政策把這部分人群也覆蓋在內(nèi)，支撐長(zhǎng)期在上海工作、生活的人員置業(yè)，給予歸屬感，體現(xiàn)城市的溫度。
按上述規(guī)定，非滬籍居民家庭或成年單身人士，自購(gòu)房之日前在上海市連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿1年及以上的，在外環(huán)外購(gòu)買(mǎi)住房不限套數(shù)，在外環(huán)內(nèi)限購(gòu)1套住房；連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿3年及以上的，在外環(huán)內(nèi)限購(gòu)2套住房。持《上海市居住證》滿5年及以上的，在全市范圍內(nèi)限購(gòu)1套住房。
同策研究院聯(lián)席院長(zhǎng)、首席研究員宋紅衛(wèi)向界面新聞分析，非滬籍在外環(huán)內(nèi)購(gòu)房從3年社保降低到一年，粗略估算可增加購(gòu)房潛力人群至少增加9萬(wàn)人，這部分人群屬于剛需群體，對(duì)于帶動(dòng)外環(huán)內(nèi)樓市具有明顯的提升影響。
“此外，非滬籍三年以上再給予一張房票資格，這對(duì)于改善需求釋放具有直接影響?！彼渭t衛(wèi)告訴界面新聞，從近兩年外地人購(gòu)房行為來(lái)看，隨著家庭子女人數(shù)增加對(duì)于二套房的需求也在上升，同時(shí)，40歲以上的中年外地人群對(duì)于居住品質(zhì)及配套要求也在不斷提升，改善需求潛力較大，此次新政對(duì)于激發(fā)外地人改善需求釋放也有較大影響。
本次新政的另一重點(diǎn)在于優(yōu)化住房公積金貸款政策。首先，適度提高住房公積金最高貸款額度。將繳存人家庭購(gòu)買(mǎi)首套住房的公積金貸款最高額度從160萬(wàn)元提高至240萬(wàn)元，疊加多子女家庭和購(gòu)買(mǎi)綠色建筑最高貸款額度上浮政策（最高上浮35%），上海市公積金家庭貸款最高額度可達(dá)到324萬(wàn)元。對(duì)購(gòu)買(mǎi)第二套住房的最高貸款額度也相應(yīng)予以提高。
其次是優(yōu)化貸款套數(shù)認(rèn)定。對(duì)于已使用過(guò)公積金貸款的本市繳存人家庭，在上海市無(wú)住房或僅有1套住房、且當(dāng)前已結(jié)清住房公積金貸款的，在上海市再次購(gòu)房時(shí)可申請(qǐng)公積金貸款。
不僅如此，新政還涉及擴(kuò)大多子女家庭購(gòu)房支持范圍。公積金貸款支持政策的適用范圍從購(gòu)買(mǎi)首套住房拓展至購(gòu)買(mǎi)第二套住房。即對(duì)多子女家庭購(gòu)買(mǎi)第二套住房的，最高貸款額度在本市最高貸款額度基礎(chǔ)上上浮20%。
宋紅衛(wèi)告訴界面新聞，公積金政策作為住房保障福利政策，近些年發(fā)揮著越來(lái)越重要作用，尤其是剛需和剛改人群對(duì)于公積金依賴程度較高。
“此次公積金貸款額度的提高，直接降低剛需剛改人群首付門(mén)檻，降低按揭貸款成本，在公積金貸款套數(shù)認(rèn)定和多子女家庭購(gòu)房貸款支持上，進(jìn)一步優(yōu)化合理，對(duì)于置換和改善家庭來(lái)講是利好，可以繼續(xù)享用公積金福利待遇，總體降低購(gòu)房成本?！彼渭t衛(wèi)向界面新聞指出。
在58安居客研究院院長(zhǎng)張波看來(lái)，公積金政策的優(yōu)化，將有效提升改善家庭購(gòu)房能力，推動(dòng)上海二手房流通性提升，進(jìn)而帶動(dòng)新房市場(chǎng)改善需求釋放，形成一二手市場(chǎng)雙向賦能。
在完善個(gè)人住房房產(chǎn)稅政策方面，《通知》規(guī)定，自2026年1月1日起，對(duì)上海市戶籍居民家庭中的子女成年后，購(gòu)買(mǎi)住房屬于成年子女家庭唯一住房的，暫免征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅。
購(gòu)房人家庭住房情況發(fā)生變化，符合上述條件的，可向應(yīng)稅住房所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)重新辦理個(gè)人住房房產(chǎn)稅納稅信息申報(bào)、認(rèn)定，從稅務(wù)機(jī)關(guān)重新認(rèn)定之次月起調(diào)整納稅，并退還所屬期在2026年1月1日以后多繳納的稅款。
對(duì)此，盧文曦向界面新聞表示，個(gè)人住房房產(chǎn)稅執(zhí)行內(nèi)容更人性化?！霸诂F(xiàn)實(shí)操作過(guò)程中，有部分買(mǎi)家是因?yàn)樽优赡旰笮沦?gòu)住房，但屬于家庭唯一住房，也要繳納房產(chǎn)稅，對(duì)釋放新的需求有一定妨礙。政策細(xì)化現(xiàn)實(shí)中遇到的客觀問(wèn)題，可減少置業(yè)顧慮和持有成本?！?/p>
張波告訴界面新聞，該項(xiàng)政策與當(dāng)前二手房流通性不足的特征形成呼應(yīng)。2025年上海二手房成交占比已達(dá)65%以上，成為市場(chǎng)成交主力，滬籍家庭作為本地置業(yè)主力，其改善置換需求的釋放是推動(dòng)市場(chǎng)循環(huán)的關(guān)鍵。
“此次房產(chǎn)稅政策調(diào)整，只要新購(gòu)住房為家庭唯一住房即可暫免房產(chǎn)稅，不僅能鼓勵(lì)滬籍家庭合理置換，更能推動(dòng)二手房市場(chǎng)房源流通性提升。”
張波向界面新聞表示，整體而言，本次政策是針對(duì)剛需、改善、置換三類真實(shí)需求的精準(zhǔn)賦能，政策落地后將直接帶動(dòng)三大需求釋放。一是新市民、新人才的外環(huán)內(nèi)首置需求，二是長(zhǎng)期在滬人群的外環(huán)內(nèi)改善增購(gòu)需求，三是滬籍家庭的置換升級(jí)需求。
在其看來(lái)，這三類需求均為市場(chǎng)核心合理需求，將有效激活上海新房、二手房交易活力，緩解二手房流動(dòng)性壓力，推動(dòng)交易規(guī)模穩(wěn)步提升。
上海鏈家研究院負(fù)責(zé)人李根也向界面新聞表示，本次“新七條”是精準(zhǔn)、系統(tǒng)、兼顧穩(wěn)市與民生的重磅優(yōu)化。政策以梯度松綁、分區(qū)施策為核心，大幅降低新市民與剛需購(gòu)房門(mén)檻，同步激活改善置換，形成“資格+資金+成本”的組合發(fā)力。
嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，“新七條”政策充分體現(xiàn)出上海綜合施策、因城施策、發(fā)揮好存量和增量政策集成效應(yīng)的導(dǎo)向，亦符合2026年住房消費(fèi)工作的相關(guān)要求。
“2023年以來(lái)，上海出臺(tái)多輪房地產(chǎn)優(yōu)化政策，綜合性和系統(tǒng)性較強(qiáng)，涉及限購(gòu)、土地、金融、財(cái)稅等多領(lǐng)域政策調(diào)整，也包括當(dāng)前動(dòng)遷安置房票試點(diǎn)以及國(guó)企收購(gòu)二手房等創(chuàng)新舉措?！?/p>
嚴(yán)躍進(jìn)告訴界面新聞，此類政策發(fā)揮了非常好的組合拳效應(yīng)。結(jié)合此次“新七條”新政，其在持續(xù)降低購(gòu)房成本的同時(shí)，也將進(jìn)一步促進(jìn)住房消費(fèi)需求積極釋放和供求關(guān)系平衡，亦進(jìn)一步鞏固當(dāng)前樓市穩(wěn)中向好的態(tài)勢(shì)。
盧文曦指出，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)兼具居住需求支撐與全國(guó)資金資產(chǎn)配置的雙重優(yōu)勢(shì)。政策的持續(xù)優(yōu)化，正逐步將更多長(zhǎng)期工作、生活在上海的人群納入合理購(gòu)房通道。
“政策推進(jìn)有序、落地平穩(wěn)，有望進(jìn)一步夯實(shí)市場(chǎng)向好趨勢(shì)，助力樓市加快實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展。作為一線城市的重要風(fēng)向標(biāo)，上海樓市的穩(wěn)定表現(xiàn)，也將為全國(guó)市場(chǎng)注入更多信心?！北R文曦向界面新聞表示。