界面新聞?dòng)浾?| 王婷婷
界面新聞編輯 | 李慎
“售樓處里人頭攢動(dòng)，咨詢電話響個(gè)不停，客戶決策速度肉眼可見地變快?！鄙虾Ｄ撤慨a(chǎn)中介向界面新聞?dòng)浾弑硎尽?/p>
2月25日，上海市五部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策的通知》（下稱“滬七條”），從限購、公積金、房產(chǎn)稅三大維度推出七項(xiàng)重磅舉措，其中外環(huán)內(nèi)社保年限由3年縮至1年的調(diào)整，切實(shí)滿足了新上海人的置業(yè)需求，同時(shí)為改善型家庭拓寬了購房路徑。
“滬七條”樓市新政落地首周，界面新聞走訪上海多個(gè)樓盤、對話房企負(fù)責(zé)人、中介機(jī)構(gòu)及行業(yè)專家后發(fā)現(xiàn)，市場已呈現(xiàn)多點(diǎn)開花的蓬勃態(tài)勢：二手房成交單日峰值破千套，新房案場來訪量翻倍增長，決策周期大幅縮短。
這期間，房企緊急調(diào)整推盤策略“以需定量”，長三角異地客群扎堆入市，從剛需“老破小”到千萬級豪宅，各類購房需求全面激活，購房者從觀望轉(zhuǎn)向果斷出手，為上海樓市“金三銀四”行情注入強(qiáng)勁動(dòng)力。
二手房反彈，單日成交峰值破千
“滬七條”對二手房市場的提振效果立竿見影。
中指研究院上海數(shù)據(jù)總經(jīng)理張文靜告訴界面新聞，新政落地后的首周（2.25-3.3），上海二手房日均成交套數(shù)達(dá)到685套，政策出臺后的首個(gè)周末更是迎來成交高峰，單日成交峰值飆升至1013套。
“剔除春節(jié)假期的干擾，這一數(shù)據(jù)不僅擺脫了假期低成交的低迷態(tài)勢，更超越了新政前正常市場狀態(tài)下677套的日均成交水平，印證了政策對購房需求的強(qiáng)效激活?！?/p>
“我們昨天一天的二手房成交量是整個(gè)2月份的40%。”上海某中介機(jī)構(gòu)人士告訴界面新聞。
太平洋房屋相關(guān)人士向界面新聞透露，“滬七條”從購房資格、公積金支持到稅費(fèi)減免多維度發(fā)力，徹底打通了“賣舊買新”的置換鏈條?！吧绫Ｄ晗蘅s短、五年居住證可購房等政策，讓很多原本被限購的客戶重新獲得了置業(yè)機(jī)會，這也是二手房成交快速回暖的核心原因?！?/p>
上海鏈家研究院的監(jiān)測數(shù)據(jù)同樣印證了市場熱度的飆升。該機(jī)構(gòu)人士告訴界面新聞，新政公布當(dāng)日，貝殼/鏈家APP日活躍用戶量環(huán)比前一日上升36.8%，二手帶看量環(huán)比激增122%，新房帶看量也同步上漲106%。
“與1月工作日日均水平相比，新政后首兩日的二手房線上咨詢量上升81%，新房線上咨詢量更是上升156%，隨著節(jié)后返滬人群陸續(xù)增加，預(yù)計(jì)后續(xù)帶看量將保持穩(wěn)步上升態(tài)勢，市場回暖趨勢有望進(jìn)一步鞏固?！鄙虾ｆ溂蚁嚓P(guān)人士指出。
新房火爆，房企緊急加推搶灘窗口期
新房市場同樣熱度高漲，品牌房企多個(gè)項(xiàng)目首周交出亮眼成績單，案場來訪量的爆發(fā)式增長成為市場回暖的最直觀注腳。
以央企保利發(fā)展為例，新政首周迎來“開門紅”。保利·世博天悅來訪量突破300組，成交金額高達(dá)2.5億元；保利·都匯和煦來訪量同步達(dá)到300組，成功成交10套；新江灣城全新項(xiàng)目保利·珺園更是憑借稀缺低密屬性，到訪量超200組，成為高端改善客群的關(guān)注焦點(diǎn)。
華潤置地相關(guān)人士也向界面新聞透露，新政落地首個(gè)工作日，華潤置地上海公司成交額突破3.2億元。位于內(nèi)環(huán)內(nèi)的外灘瑞府來訪量提升50%以上，成交額近2億元；位于南大核心區(qū)域的望云項(xiàng)目，自2月26日以來，來訪量已經(jīng)突破200組，成交額迅速破億元。
華潤·外灘瑞府銷售負(fù)責(zé)人李凌宵告訴界面新聞，此次限購放寬直接帶動(dòng)購房群體進(jìn)一步擴(kuò)容，政策發(fā)布后項(xiàng)目的線上咨詢量顯著提升，其中來自南通、鹽城、蘇州、義烏、寧波、溫州等長三角城市的非戶籍客戶咨詢占比較多，項(xiàng)目日均來訪量也較新政前上漲約30%。
“新政以來，項(xiàng)目成交已經(jīng)達(dá)到15套，來訪量更是顯著提升，工作日來訪量較之前上漲約20%，周末來訪量漲幅達(dá)到35%左右。”建發(fā)海宸相關(guān)人士向界面新聞表示。
建發(fā)海宸相關(guān)人士指出，政策落地當(dāng)天中午，項(xiàng)目就緊急給銷售做了說辭培訓(xùn)并啟動(dòng)拓客，當(dāng)晚9點(diǎn)多和10點(diǎn)多就成功成交兩套房源?！捌渲幸惶追吭词且幻髮W(xué)教授定的，他本來就很喜歡我們項(xiàng)目，新政出來后發(fā)現(xiàn)社保成本降低了，加上政策帶來的信心提振，就果斷定了下來?！?/p>
值得一提的是，新政落地后，長三角異地購房需求迅速釋放。
2月27日，新政落地第二天，多個(gè)社交平臺便流傳著“溫州豪車團(tuán)駛?cè)肷虾Ｐ卤P售樓處”的照片與視頻，浙C牌照車輛扎堆豪宅售樓處的畫面，讓“溫州炒房團(tuán)重現(xiàn)滬上”的消息迅速發(fā)酵。
中海上海相關(guān)人士告訴界面新聞，新政出臺后，溫州屬地公司的同事反饋，有幾位中海老業(yè)主性質(zhì)的本地客戶得知上海限購放寬后，自發(fā)組了8-10人的小團(tuán)隊(duì)，開著私家車專程來上海了解豪宅項(xiàng)目，“他們都是屬地老板，想詳細(xì)了解政策后帶家人復(fù)訪，算不上大規(guī)模炒房團(tuán)，但確實(shí)是沖著新政紅利來的?！?/p>
安瀾上海相關(guān)人士也向界面新聞證實(shí)，近期售樓處來訪量顯著增長，“過年前差不多日均10組左右，現(xiàn)在每天至少20組，這還是安瀾這種5000萬級的高端項(xiàng)目?！?/p>
來訪量的激增直接推動(dòng)房企調(diào)整推盤策略，搶抓政策利好窗口。
建發(fā)海宸相關(guān)人士告訴界面新聞，項(xiàng)目計(jì)劃在3月加推洋房及疊加產(chǎn)品，其中全新上市的六疊產(chǎn)品因面積更小、門檻更低，與新政利好高度契合，精準(zhǔn)匹配剛需及改善型購房需求。
保利·珺園銷售經(jīng)理告訴界面新聞，項(xiàng)目原本計(jì)劃首開3幢洋房，新政后客戶量顯著增長，公司果斷決定將首開洋房增加至4幢?！斑@既是以需定量，也是對政策和市場的堅(jiān)定看好，我們希望讓首批客戶都能選到心儀的房源?！?/p>
新政后的金茂璞元也保持了熱銷態(tài)勢。項(xiàng)目營銷負(fù)責(zé)人告訴界面新聞，新政落地后項(xiàng)目來訪量和成交量均實(shí)現(xiàn)翻倍，新政后的首個(gè)周末就成交12套，遠(yuǎn)高于節(jié)前同期五六套的水平。
面對持續(xù)升溫的市場，金茂璞元已啟動(dòng)緊急加推計(jì)劃，預(yù)計(jì)3月完成補(bǔ)貨?！艾F(xiàn)在庫存已經(jīng)有些緊張了，按照這個(gè)去化速度，月中可能就需要補(bǔ)貨，我們得抓緊窗口期。”
各類客群集中入市，典型案例見證置業(yè)熱潮
“滬七條”政策紅利精準(zhǔn)觸達(dá)不同層級購房群體，剛需自住、改善升級、資產(chǎn)配置等多元需求同步激活，多維度置業(yè)案例為新政效能提供了有力佐證。
對于剛需客群而言，公積金貸款額度的加碼成為置業(yè)的“及時(shí)雨”。太平洋房屋相關(guān)人士告訴界面新聞，首套公積金貸款最高提至240萬元，多子女家庭疊加綠色建筑最高可至324萬元，且結(jié)清后可再貸，切實(shí)降低了購房成本?！坝绕涫峭猸h(huán)外的剛需客戶，公積金貸款基本夠用，月供壓力明顯減輕，這對他們的刺激非常直接。”
而對于千萬級以上的豪宅改善客群，新政帶來的市場信心修復(fù)更為關(guān)鍵。
保利·珺園相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴界面新聞，新政后，有一組高凈值客戶專門為資產(chǎn)配置而來，選中了一套285平方米的聯(lián)排產(chǎn)品，總價(jià)約四五千萬。
“客戶本身在上海已有一套幾千萬的房產(chǎn)，新政后覺得手頭資金在其他投資渠道波動(dòng)較大，股市也不夠穩(wěn)定，就想再買一套低密豪宅作為固定資產(chǎn)，既能自住又能傳承，新政讓他覺得當(dāng)下正是合適的配置時(shí)機(jī)?！?/p>
金茂璞元營銷負(fù)責(zé)人向界面新聞介紹，“有一組新上海人家庭，夫妻兩人已被限購，偶然發(fā)現(xiàn)父母早幾年辦過居住證，憑借五年居住證資格成功購房，選中了一套172平、總價(jià)約3000萬的戶型。”
他還提到，有一位南通客戶專門從長三角趕來上海購房，憑借父母早年辦理的居住證獲得了購房資格，“還有5組成交客戶是父母已經(jīng)限購，發(fā)現(xiàn)子女早幾年辦過居住證，能用子女的名字買房。居住證政策的效果比我們預(yù)期還要好?！?/p>
長三角父母為子女購房的需求在新政后進(jìn)一步釋放。金茂璞元營銷負(fù)責(zé)人透露，“杭州、寧波、蘇州、無錫等地都有父母專程來給在上海工作的子女置業(yè)，不少客戶都是全款購房，就想給孩子在上海安個(gè)家。”
“金三銀四”可期
對于后續(xù)市場走勢，受訪的業(yè)內(nèi)人士均充滿信心，認(rèn)為“滬七條”的出臺恰逢其時(shí)，為節(jié)后的上海樓市注入了強(qiáng)勁動(dòng)力。隨著政策利好的持續(xù)發(fā)酵，今年3-4月上海樓市有望迎來行情的集中釋放。
張文靜表示，雖然新房市場因2月供應(yīng)量偏少，數(shù)據(jù)表現(xiàn)略有滯后，但政策的積極影響正在持續(xù)顯現(xiàn)。“隨著節(jié)后新房供應(yīng)逐步恢復(fù)正常，預(yù)計(jì)進(jìn)入3月后，市場成交動(dòng)能將進(jìn)一步增強(qiáng)，樓市小陽春行情值得期待?！?/p>
“新政不僅釋放了直接的購房需求，更重要的是打通了‘賣舊買新’的置換鏈條，形成了市場復(fù)蘇的良性循環(huán)?！蹦稠?xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴界面新聞，周邊二手房價(jià)格最近一兩個(gè)月沒有往下走，反而有小幅上升趨勢，“房東和購房者的信心都在恢復(fù)，這對市場的持續(xù)回暖非常重要?！?/p>
保利·珺園銷售經(jīng)理從客戶心態(tài)感受到了市場的積極轉(zhuǎn)向。
“以前客戶都是觀望為主，總覺得還能再等等、再看看，新政后很多客戶的心態(tài)從觀望轉(zhuǎn)向積極，不少人主動(dòng)聯(lián)系看房、了解詳情，這是最讓人振奮的變化。”她堅(jiān)信，在政策利好和市場信心的雙重加持下，上海樓市的復(fù)蘇態(tài)勢將持續(xù)鞏固，金三銀四一定會有不錯(cuò)的表現(xiàn)。
建發(fā)海宸相關(guān)人士也表示，今年的“金三銀四”對上海樓市至關(guān)重要，也是市場驗(yàn)證政策效果的關(guān)鍵期?！皬哪壳绊?xiàng)目的來訪和客戶意向來看，市場需求一直都在，只要政策利好持續(xù)釋放，成交的回暖只是時(shí)間問題?！?/p>