界面新聞?dòng)浾?| 王婷婷

“到2030年，一線(xiàn)城市30年樓齡以上的辦公樓項(xiàng)目，預(yù)計(jì)將超過(guò)1000萬(wàn)平方米?！苯?，CBRE世邦魏理仕在發(fā)布的《2026年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)展望》報(bào)告指出，樓宇老齡化加速，辦公樓進(jìn)入深度運(yùn)營(yíng)時(shí)代。

城市發(fā)展步入存量時(shí)代，商務(wù)樓宇作為中心城區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心載體，其更新改造成為激活空間價(jià)值、提升核心競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵抓手。眼下，上海黃浦區(qū)環(huán)人民廣場(chǎng)片區(qū)的老舊商務(wù)樓宇，正迎來(lái)全方位的煥新蛻變。

作為上海樓宇經(jīng)濟(jì)的核心集聚區(qū)，南京東路街道坐擁43幢重點(diǎn)商務(wù)樓宇、16幢億元樓，卻也曾面臨樓齡偏老、業(yè)態(tài)單一、空置率上升的發(fā)展難題。

如今，以南京東路街道為核心實(shí)踐陣地，黃浦區(qū)通過(guò)政企協(xié)同、精準(zhǔn)施策，在樓宇更新中探索出一套兼具實(shí)操性與創(chuàng)新性的路徑，破解了存量空間盤(pán)活、產(chǎn)權(quán)協(xié)調(diào)、業(yè)態(tài)升級(jí)等諸多痛點(diǎn)，讓老樓宇煥發(fā)新活力，也為中心城區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展解鎖了“破局”密碼。

針對(duì)歷史地標(biāo)型樓宇，象嶼集團(tuán)以整樓收購(gòu)模式接手環(huán)人民廣場(chǎng)核心地段的仙樂(lè)斯廣場(chǎng)。據(jù)界面新聞了解，今年2月9日，象嶼集團(tuán)旗下城市運(yùn)營(yíng)核心平臺(tái)象嶼地產(chǎn)集團(tuán)完成對(duì)上海南京西路核心商圈地標(biāo)仙樂(lè)斯廣場(chǎng)的股權(quán)收購(gòu)，項(xiàng)目將由象嶼地產(chǎn)旗下專(zhuān)業(yè)資產(chǎn)管理平臺(tái)——象嶼商發(fā)全面接管運(yùn)營(yíng)，并啟動(dòng)系統(tǒng)性煥新。

仙樂(lè)斯廣場(chǎng)地處上海南京西路核心區(qū)位，其發(fā)展脈絡(luò)跨越近百年，見(jiàn)證了上海商業(yè)的時(shí)代變遷。

仙樂(lè)斯廣場(chǎng)原址本是1936年英籍商人維克多·沙遜爵士建造的“仙樂(lè)斯舞宮”，與靜安寺的百樂(lè)門(mén)齊名，曾是上海灘四大舞廳之一。1953年舞宮停業(yè)，原址先后轉(zhuǎn)為仙樂(lè)書(shū)場(chǎng)和上海雜技場(chǎng)，后于2001年建成目前的仙樂(lè)斯廣場(chǎng)，幾經(jīng)易手，在2022年12月完成了全面升級(jí)改造，目前仍是人民廣場(chǎng)CBD不可忽略的一幢魔都高樓。

“集團(tuán)并非單純收購(gòu)樓宇，更計(jì)劃將其打造為集團(tuán)在上海的總部標(biāo)桿，同時(shí)成為黃浦區(qū)人民廣場(chǎng)區(qū)域的標(biāo)桿樓宇，借政企協(xié)同讓這一老地標(biāo)煥發(fā)新生、成為區(qū)域新名片，為地方經(jīng)濟(jì)注入新活力。”近日，象嶼集團(tuán)相關(guān)人士在環(huán)人民廣場(chǎng)商務(wù)樓宇高質(zhì)量發(fā)展主題沙龍表示。

界面新聞獲悉，入主仙樂(lè)斯廣場(chǎng)之后，這家位列財(cái)富世界500強(qiáng)的廈門(mén)市屬?lài)?guó)企，將項(xiàng)目定位為全球總部匯聚高地，依托旗下象嶼商發(fā)的運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，計(jì)劃引入集團(tuán)及下屬上海區(qū)域公司打造總部集群，辦公板塊聚焦醫(yī)療、貿(mào)易、咨詢(xún)等領(lǐng)域領(lǐng)軍企業(yè)，外資客戶(hù)占比已超40%。

世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，黃浦區(qū)辦公樓租賃需求長(zhǎng)期以金融、專(zhuān)業(yè)服務(wù)為核心，2025年金融業(yè)占比提升至24.9%，專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)占比16.0%，高端服務(wù)業(yè)集聚成為區(qū)域樓宇發(fā)展的核心特征。

據(jù)象嶼集團(tuán)相關(guān)人士介紹，仙樂(lè)斯廣場(chǎng)的商業(yè)板塊將打造都市白領(lǐng)“第三空間”，通過(guò)外立面燈光亮化、沿街外擺空間拓展等微改造，打通人民廣場(chǎng)與南京西路的人流、夜景銜接，讓“百年地標(biāo)”煥發(fā)新活力。

存量樓宇改造不僅要解決物理空間的老化問(wèn)題，更要突破產(chǎn)權(quán)分散、資金統(tǒng)籌、運(yùn)營(yíng)協(xié)同的多重挑戰(zhàn)。上海中企物業(yè)管理有限公司為擁有 64 位業(yè)主的港泰廣場(chǎng)打造了可借鑒的解決方案，為行業(yè)破題提供了實(shí)操樣本。

據(jù)界面新聞了解，港泰廣場(chǎng)于1999年交付使用，因產(chǎn)權(quán)分散、設(shè)施老舊面臨外立面安全隱患、招商競(jìng)爭(zhēng)力不足等問(wèn)題。中企物業(yè)則通過(guò)物業(yè)費(fèi)微調(diào)專(zhuān)項(xiàng)補(bǔ)充維修基金，每年可募集近100萬(wàn)元維修資金，同時(shí)由物業(yè)公司先行墊資解決改造資金缺口，最終以96%的業(yè)主參與率、89%的面積同意率順利啟動(dòng)改造。

此次改造不僅排除了外立面脫落的安全隱患，還完成了大堂、電梯等核心設(shè)施升級(jí)，已完成更新樓層的出租率顯著高于未改造樓層，為破解產(chǎn)權(quán)分散樓宇的更新治理難題提供了思路。

而在存量空間盤(pán)活與業(yè)態(tài)創(chuàng)新方面，上海永泰房地產(chǎn)有限公司推動(dòng)永新廣場(chǎng)的“文旅+住宿” 轉(zhuǎn)型也成為典型樓宇更新案例。

同樣在環(huán)人民廣場(chǎng)商務(wù)樓宇高質(zhì)量發(fā)展主題沙龍上，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹，面對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)8000余方閑置商業(yè)空間，企業(yè)摒棄傳統(tǒng)商場(chǎng)、純辦公等模式，探索轉(zhuǎn)型酒店業(yè)態(tài)。在黃浦區(qū)及南京東路街道的高效服務(wù)下，該項(xiàng)目?jī)H用25天就完成從申請(qǐng)到施工許可的全流程審批。

最終，酒店開(kāi)業(yè)后旺季入住率達(dá)100%，帶動(dòng)樓宇整體出租率從60%提升至96%，實(shí)現(xiàn)了存量空間的高效利用與價(jià)值提升。

區(qū)域內(nèi)更多樓宇也在結(jié)合自身定位推進(jìn)更新，適配市場(chǎng)最新需求。如都市總部大樓針對(duì)20余年樓齡現(xiàn)狀，調(diào)整經(jīng)營(yíng)架構(gòu)，將整層出租模式改為可分割小單元租賃，適配當(dāng)下市場(chǎng)需求；NX258項(xiàng)目打造24小時(shí)差異化社交空間，通過(guò)線(xiàn)上線(xiàn)下聯(lián)動(dòng)與跨界業(yè)態(tài)融合，三個(gè)月內(nèi)招租率達(dá)83.5%，成為區(qū)域夜經(jīng)濟(jì)新標(biāo)桿。

樓宇更新涉及產(chǎn)權(quán)協(xié)調(diào)、資金投入、業(yè)態(tài)調(diào)整等多重挑戰(zhàn)，單靠一方難以推進(jìn)。這期間，政企協(xié)同、雙向發(fā)力，成為破局樓宇更新的關(guān)鍵所在。

近年來(lái)，面對(duì)轄區(qū)樓宇樓齡偏老、業(yè)態(tài)相對(duì)單一、空置率上升等發(fā)展難題，南京東路街道主動(dòng)作為、靠前服務(wù)，在區(qū)相關(guān)職能部門(mén)的大力支持下，以“主動(dòng)更新”實(shí)現(xiàn)破局突圍，以“功能復(fù)合、品質(zhì)提升”為更新導(dǎo)向，推動(dòng)老舊樓宇煥發(fā)全新活力。

去年，街道在重點(diǎn)樓宇還設(shè)立“投資促進(jìn)工作室”，實(shí)現(xiàn)“企業(yè)訴求不出樓、服務(wù)響應(yīng)不過(guò)夜”。而針對(duì)企業(yè)反映的審批痛點(diǎn)，首創(chuàng)了“多部門(mén)聯(lián)席會(huì)商+年度打包審批”機(jī)制，將“人廣綠洲”外擺等需求從“一事一議”簡(jiǎn)化為“一年一備”，大幅壓縮審批時(shí)間，努力做到“一次告知、一窗受理、一網(wǎng)辦理”，企業(yè)滿(mǎn)意度持續(xù)提升。

樓宇是城市經(jīng)濟(jì)的核心載體，更是商圈繁榮的活力引擎。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，從仙樂(lè)斯廣場(chǎng)的歷史傳承與現(xiàn)代煥新，到港泰廣場(chǎng)的多業(yè)主協(xié)同改造，黃浦區(qū)的一系列實(shí)踐不僅讓老舊樓宇重?zé)ㄉ鷻C(jī)，更為上海乃至全國(guó)中心城區(qū)的樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了可復(fù)制、可推廣的寶貴經(jīng)驗(yàn)，讓存量空間持續(xù)釋放新動(dòng)能。