文 | 張馨儀

3月10日上午，青島掛出兩宗地。

一宗在嶗山，容積率1.2，起拍樓面價(jià)19064元/㎡。一宗在西海岸，容積率4.0，起拍樓面價(jià)5105元/㎡。兩宗地加起來(lái)5.85億元。

單看數(shù)字，這筆賬不難算。但把兩宗地放在一起，賬就沒(méi)那么簡(jiǎn)單了——它們像是青島在同一天遞過(guò)來(lái)的兩張牌：一張寫著“利潤(rùn)”，一張寫著“流速”。選擇哪張，主動(dòng)權(quán)在開發(fā)商手中。這種“溫差”，是2026年青島樓市最誠(chéng)實(shí)的切片。

19064元/㎡的底氣從哪來(lái)

嶗山地塊的起拍樓面價(jià)19064元/㎡，需要放在坐標(biāo)軸上衡量。

根據(jù)出讓文件，該地塊位于同安路東、遼陽(yáng)東路南，土地面積18387.6㎡，規(guī)劃地上建筑面積22065.12㎡，容積率1.2。地塊南側(cè)為金家?guī)X山，北側(cè)約500米為張村河生態(tài)公園，西側(cè)約500米為嶗山區(qū)育才學(xué)校。

這個(gè)價(jià)格在嶗山區(qū)土地出讓歷史中處于什么位置？公開資料顯示，張村河南岸越秀青鐵·和樾府地塊成交樓面價(jià)為21045元/㎡，是目前片區(qū)的“地王”。同安路地塊19064元/㎡的起拍價(jià)，僅次于這一價(jià)格，高于張村河片區(qū)更新以來(lái)其他所有項(xiàng)目的成交樓面地價(jià)，最高差價(jià)約1464元/㎡。

為什么這個(gè)價(jià)格能夠成立？一個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)是容積率。1.2的容積率，是目前嶗山核心區(qū)域掛牌地塊中的最低值。在當(dāng)前政策背景下，這一容積率意味著可以打造“純洋房+疊墅”類低密產(chǎn)品，與周邊高層項(xiàng)目形成差異化定位。出讓文件還披露了另一組細(xì)節(jié)：項(xiàng)目需按山東省《高品質(zhì)住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》及《青島市“好房子”建設(shè)技術(shù)與評(píng)價(jià)導(dǎo)則》開發(fā)建設(shè)，在設(shè)計(jì)、施工、竣工交付階段采用BIM技術(shù)，鼓勵(lì)采用建筑機(jī)器人輔助施工。這些技術(shù)要求，為地塊的高定價(jià)提供了產(chǎn)品端的支撐。

站在金家?guī)X山向北望，這塊地藏在鬧市與山林之間。往北500米，張村河生態(tài)公園的塔吊正在轉(zhuǎn)動(dòng)；往西500米，嶗山區(qū)育才學(xué)校的下課鈴聲剛剛響過(guò)。山、河、園、校都齊了。住在嶗山的人知道，這種配置在主城區(qū)，已經(jīng)很難再找。

但是，貴也有貴的麻煩。

北邊張村河板塊，海信君璽、海信璟悅、越秀青鐵和樾府、魯信有鄰花園——名字能列一長(zhǎng)串。南邊金家?guī)X也不輕松，銀豐玖璽臺(tái)、天一仁和吾疆、海信王家村地塊，個(gè)個(gè)沖著高端改善去。這塊地的對(duì)手不是南邊那些瞰海豪宅，而是張村河和東李那些同樣低密的項(xiàng)目。

再看西海岸地塊。

5105元/㎡的起拍價(jià)，容積率4.0，商住比45：55。和嶗山一比，像是兩個(gè)世界的產(chǎn)物。

但這塊地不難做。東側(cè)是利群長(zhǎng)江購(gòu)物廣場(chǎng)，周邊有開發(fā)區(qū)第四中學(xué)，規(guī)劃里還有24班小學(xué)、18班小學(xué)、9班幼兒園。煙火氣濃，配套成熟，不需要賭未來(lái)。

有意思的是，這塊地北側(cè)是2024年潤(rùn)澤拿下的商住地，用地指標(biāo)幾乎一樣。這說(shuō)明什么？這個(gè)板塊在集中供地，青島在按節(jié)奏推，不是心血來(lái)潮。

容積率4.0，意味著要做高層、帶商業(yè)的綜合體。這對(duì)開發(fā)商的運(yùn)營(yíng)能力有要求，但好處是風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低——地段成熟，不需要培育周期。

但是，地塊周邊競(jìng)爭(zhēng)也不輕松。瑞源·名嘉荷府、中海天空之境、瑞源·雲(yún)璽國(guó)際都在賣。中海天空之境是青島第一個(gè)落地“中海好房子”體系的項(xiàng)目，產(chǎn)品力在線。新地塊進(jìn)去，要和這些項(xiàng)目搶客。

誰(shuí)在買單，數(shù)據(jù)會(huì)說(shuō)話

土地市場(chǎng)的邏輯，最終要看銷售端接不接。

克而瑞發(fā)布的《2026年1-2月青島市商品住宅操盤銷售排行榜TOP20》顯示，銷售金額排名前五的企業(yè)合計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售額23.4億元，占TOP20總銷售額（約58.9億元）的近40%，市場(chǎng)集中度處于高位。

分化很明顯。高端市場(chǎng)在走量，剛需市場(chǎng)也在走量，中間的反而不太好過(guò)。

項(xiàng)目銷冠是魯信蔚藍(lán)海岸，單盤賣了4.92億，占漢唐總銷售額的68%。銀豐玖璽城2.7億排第二，中海天空之境2.06億第三。這三個(gè)盤，兩個(gè)在嶗山，一個(gè)在西海岸核心區(qū)。

成交結(jié)構(gòu)也印證了這一點(diǎn)。卓易數(shù)據(jù)顯示，1-2月新建商品住宅里，120-150㎡面積段成交占比36%，100-120㎡占比28%。改善需求主導(dǎo)市場(chǎng)。

政策在給什么信號(hào)

2026年初這波政策，其實(shí)挺密集。

據(jù)公開信息，新政包括全域取消商品住房限購(gòu)限售，首套房首付降到15%，利率3.05%。二套房也一樣。三套房首付30%，利率3.4%。公積金貸款，多子女家庭可貸額度上浮30%，個(gè)人最高78萬(wàn)，夫妻130萬(wàn)。疊加現(xiàn)房、綠色建筑這些優(yōu)惠，最高能到170萬(wàn)。

還有購(gòu)房補(bǔ)貼。二孩家庭5萬(wàn)，三孩家庭10萬(wàn)，期限到今年6月30日。

這是需求端。

供給端也有動(dòng)作。嶗山地塊出讓文件中明確要求：競(jìng)買人須具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，且非地方政府融資平臺(tái)公司；購(gòu)地資金不得直接或間接使用金融機(jī)構(gòu)各類融資資金，不得使用房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游關(guān)聯(lián)企業(yè)借款或預(yù)付款，不得使用其他自然人、法人、非法人組織的借款。競(jìng)得人須在簽訂《成交確認(rèn)書》時(shí)提交具有資質(zhì)的會(huì)計(jì)師事務(wù)所出具的購(gòu)地資金審計(jì)報(bào)告。西海岸地塊同樣規(guī)定不接受地方政府融資平臺(tái)公司競(jìng)買申請(qǐng)。

兩條線很清楚：一邊放寬需求，讓更多人能買、想買；一邊卡緊供給，讓有實(shí)力、能做好產(chǎn)品的開發(fā)商進(jìn)來(lái)。

3月30日、31日，兩場(chǎng)土拍，誰(shuí)來(lái)拿、溢價(jià)多少，會(huì)是下一組信號(hào)。拿了之后，怎么做產(chǎn)品、怎么講故事，又是一輪考驗(yàn)。故事講完，市場(chǎng)買不買賬，還得看真金白銀投票。

但有一點(diǎn)已經(jīng)清楚了：潮水退了之后，不是所有人都能站住。能站住的，要么在核心地段，要么有稀缺指標(biāo)，要么真能把“好房子”蓋出來(lái)。

這不是回暖，是修復(fù)。把該歸位的歸位，該出清的出清。剩下的，才是青島樓市真正的底色。