界面新聞記者 | 王婷婷

“滬七條”新政落地后，上海馬年首輪土拍順利收官，綠城、上實城開、象嶼金茂聯(lián)合體分獲優(yōu)質(zhì)地塊。

3月13日，上海將3宗涉宅用地擺上拍賣桌，分別位于徐匯、嘉定、青浦區(qū)，總土地出讓面積約10萬平方米，起始出讓總價66.44億元。最終，3宗地均順利出讓，總成交金額68.09億元。

率先完成出讓的是徐匯長橋地塊和嘉定新城地塊，均為底價成交。

界面新聞了解到，上實城開以26.75億元的價格拿下徐匯區(qū)S031102單元S04-16地塊。該地塊規(guī)劃建筑面積55141.58平方米（住宅商業(yè)比為75:25），容積率2.0，建筑限高60米（局部80米），起始價26.75億元，起始樓面價48511元/平方米。

嘉定區(qū)JDC1-1703單元B06-01地塊由象嶼&東亞新華&金茂聯(lián)合體拿下，成交價14.59億元。

該地塊出讓面積35034.25平方米， 規(guī)劃建筑面積59558.23平方米，容積率1.7，建筑限高40米，起始價14.59億元，起始樓面價24500元/平方米。該地塊須配建保障性租賃住房（原公租房）比例5%以上，計2946.91平方米以上。

對比之前板塊內(nèi)出讓地塊，徐匯長橋地塊周邊的海上清河璽（2024年7月拿地價6.38萬元/平方米），與該地塊商品住宅部分實際拿地價成本相差并不大。而象嶼&金茂以底價斬獲嘉定新城地塊，成交樓面價2.45萬元/平方米，相比臨近項目招商林嶼湖畔（2025年3月拿地樓面價3.2萬元/平方米），拿地成本大幅下降7350元/平方米。

好地網(wǎng)認(rèn)為，近年來象嶼的身影在上海土地市場頻頻出現(xiàn)，與政府洽談勾地，報名參拍，積極布局周邊區(qū)域。除了在公開市場表現(xiàn)活躍之外，象嶼還積極通過股權(quán)方式收購商辦資產(chǎn)，一方面說明象嶼資金實力尚且雄厚，另一方面也說明其深耕上海的總體戰(zhàn)略依舊未改。

“金茂通過與象嶼合作的方式拿下了自去年四季度以來的第三塊地，拿地數(shù)量居全上海之首。權(quán)益拿地金額共計46.2億元，位居第二，僅次于中海（66億）?！蓖瑫r，金茂也有重回嘉定市場的訴求，其上一個在嘉定開發(fā)的項目要追溯到2019年，和建發(fā)合作開發(fā)西郊金茂府，此后未再拿地。

本次土拍唯一一塊溢價成交地塊是青浦徐涇地塊，得主為綠城。

公開資料顯示，青浦區(qū)QPPO-0101單元18-05地塊的土地出讓面積38029.65平方米， 規(guī)劃建筑面積83665.23平方米，容積率2.2，建筑限高60米，起始價25.10億元，起始樓面價30000元/平方米。

該地塊吸引綠城、象嶼2家房企參與現(xiàn)場競價，最終上海致祐置業(yè)有限公司（綠城）以總價26.75億元競得該地塊，成交樓面價31972元/平方米，溢價率6.57%。

中原地產(chǎn)高級研究經(jīng)理盧文曦告訴界面新聞，“該地塊是這批地塊中最大的純住宅用地，房企有足夠施展空間。區(qū)位上，商業(yè)設(shè)施越來越齊全，包括區(qū)域內(nèi)非常熱的蟠龍?zhí)斓兀嚯x該地塊大約1公里，同時也是軌道交通站點(diǎn)。而地塊以東就是2號線蟠龍路站，屬于‘雙軌交通’覆蓋的優(yōu)質(zhì)地塊。區(qū)域內(nèi)諸多品牌開發(fā)商在此布局，板塊宜居程度越來越高?！?/p>

盧文曦表示，綠城在上海拿地勢頭非常足，尤其是拿下多個“地王”，對其在上海市場的話語權(quán)以及營收帶來積極結(jié)果。這次在徐涇布局，也有望給區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品帶來新的標(biāo)桿。

“在上海近幾年豪宅市場競爭白熱化、去化速度趨緩的大背景下，綠城選擇重新布局非核心板塊，也是個明智的選擇。”好地網(wǎng)指出。

至此，上海馬年首場土拍三幅地塊全部出讓，收金68.09億元。

土拍結(jié)束當(dāng)天下午，上海土地交易中心同步上新一批優(yōu)質(zhì)純宅地，分別位于徐匯、普陀、金山，擬于3月中旬發(fā)布出讓公告，4月下旬開始組織交易活動。

中指研究院上海數(shù)據(jù)總經(jīng)理張文靜向界面新聞表示，從參拍企業(yè)來看，本次土拍共吸引4家企業(yè)，以國央企及本地城投平臺為主。其中嘉定新城、徐匯長橋地塊均由唯一競買人底價摘得，青浦西虹橋地塊則經(jīng)歷兩家競價，最終由綠城勝出。這一格局反映出當(dāng)前房企投資仍聚焦核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊，整體出價保持審慎。

與象嶼、金茂、綠城等少數(shù)房企的積極拿地形成對比的是，多數(shù)頭部房企選擇缺席本次土拍。

據(jù)好地研究院分析，頭部房企普遍具有規(guī)模訴求，此前拿地較多，土儲貨值高。但在市場低潮期，項目越多，銷售回款壓力越大，多項目疊加而成的資金緊張問題驟然嚴(yán)峻。

例如招商蛇口，去年3月高溢價拿下遠(yuǎn)香湖地塊，即林嶼湖畔項目，首開熱銷但后續(xù)去化放緩，六期加推80套房源（疊墅+高層），目前依賴分銷渠道加速去化，剩余貨值還有約15億元。

值得一提的是，央企保利發(fā)展雖未現(xiàn)身本次上海土拍，但在長三角土地市場十分活躍。

3月10日，浙江杭州錢江世紀(jì)城核心區(qū)低密宅地迎來土地出讓。現(xiàn)場經(jīng)過23輪競價，保利發(fā)展以總價15.86億元競得地塊，成交樓面價達(dá)38084元／平方米，溢價率16.11%。

在這之前的3月6日，杭州迎來春節(jié)后首場涉宅用地土拍，僅一宗上城區(qū)宅地出讓，現(xiàn)場經(jīng)過109輪競價后，保利發(fā)展以總價32.24億元、溢價率51.08%拿下地塊，成交樓面價44985元/平方米。

5天之內(nèi)保利發(fā)展連奪杭州兩宗核心區(qū)宅地，總拿地金額達(dá)48.1億元。中指研究院華東大區(qū)常務(wù)副總高院生分析指出，保利發(fā)展5天之內(nèi)連奪杭城兩宗核心區(qū)宅地，布局核心城市的戰(zhàn)略意圖清晰。

整體而言，在當(dāng)前行業(yè)調(diào)整期，市場前景不明朗，頭部房企仍以去庫存為首要目的，投資決策更為審慎。這種謹(jǐn)慎心態(tài)背后，是房企出于控制市場風(fēng)險，確保自身現(xiàn)金流安全的優(yōu)先考量。