界面新聞?dòng)浾?| 王婷婷
房產(chǎn)中介巨頭貝殼控股交出了了年度成績(jī)單。
3月16日晚間，貝殼發(fā)布2025年全年業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)，并于當(dāng)日晚間召開(kāi)業(yè)績(jī)電話會(huì)議。財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2025年，貝殼的凈收入同比增長(zhǎng)1.2%至946億元；凈利潤(rùn)約29.91億元，同比下降26.7%；經(jīng)調(diào)整凈利潤(rùn)約50.2億元，同比下降30.4%。
貝殼聯(lián)合創(chuàng)始人、董事會(huì)主席兼首席執(zhí)行官彭永東在業(yè)績(jī)會(huì)上指出，過(guò)去一年，市場(chǎng)發(fā)生了很多變化。交易結(jié)構(gòu)在變化，交易行為也在變化。房產(chǎn)交易的決策越來(lái)越復(fù)雜，買賣雙方成交周期都拉長(zhǎng)，決策試錯(cuò)成本越來(lái)越高，越來(lái)越謹(jǐn)慎。
在此波動(dòng)的外部環(huán)境下，貝殼能保持穩(wěn)健增長(zhǎng)，十分不易。貝殼的核心業(yè)務(wù)涵蓋二手房交易、新房銷售、房屋租賃、家裝家居以及新興業(yè)務(wù)，過(guò)去一年，貝殼的“非房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)”收入占比提升至歷史新高，達(dá)到41%。
具體而言，2025年，貝殼家裝家居的凈收入由2024年的148億元增加4.4%，至2025年的154億元，貢獻(xiàn)利潤(rùn)率提升至31.4%，同比增長(zhǎng)0.7個(gè)百分點(diǎn)，全年經(jīng)營(yíng)層面虧損實(shí)質(zhì)性收窄。
據(jù)了解，2025年，貝殼主動(dòng)控制家裝家居業(yè)務(wù)節(jié)奏，著力構(gòu)建家裝業(yè)務(wù)可規(guī)?；瘡?fù)制的專業(yè)服務(wù)能力，通過(guò)模塊化產(chǎn)品體系、產(chǎn)品化樣板間與BIM智能設(shè)計(jì)工具，持續(xù)提升設(shè)計(jì)師人效。
房屋租賃服務(wù)方面，凈收入由2024年的143億元增長(zhǎng)52.8%至2025年的219億元，主要由于省心租模式下的租賃房源數(shù)目增加。貢獻(xiàn)利潤(rùn)率同比提升3.6個(gè)百分點(diǎn)至8.6%，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)層面全年盈利。
數(shù)據(jù)顯示，截至2025年末，貝殼的房屋租賃服務(wù)在管房源量超過(guò)70萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)62%。
“我們的家裝業(yè)務(wù)正在從依賴個(gè)人項(xiàng)目、依賴個(gè)人經(jīng)驗(yàn)的項(xiàng)目制生意，走向可復(fù)制的服務(wù)模型，也構(gòu)建了清晰的長(zhǎng)期盈利路徑；租賃業(yè)務(wù)正逐步形成更穩(wěn)定的盈利能力和現(xiàn)金流特征?！迸碛罇|在業(yè)績(jī)會(huì)上表示。
受房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整影響，2025年貝殼的二手房業(yè)務(wù)交易和新房交易錄得的凈收入均有所下降。
其中，存量房業(yè)務(wù)（即二手房交易）受市場(chǎng)影響最大。財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2025年，貝殼存量房GTV（總交易額）為2.15萬(wàn)億元，同比下降4.2%；對(duì)應(yīng)業(yè)務(wù)凈收入為250.2億元，同比下降11.3%。
雖然GTV與業(yè)務(wù)收入均有下滑，但2025年貝殼的存量房業(yè)務(wù)表現(xiàn)也有亮點(diǎn)。彭永東認(rèn)為，2025年貝殼的二手交易單量同比增長(zhǎng)超過(guò)10%，創(chuàng)歷史新高，其中非鏈家交易單量同比增長(zhǎng)15%?！斑@兩個(gè)數(shù)字反映了存量市場(chǎng)需求和平臺(tái)模式疊加的韌性?！?/p>
新房業(yè)務(wù)方面，2025年貝殼新房交易GTV為8909億元，同比下降8.2%；對(duì)應(yīng)業(yè)務(wù)凈收入306億元，同比下降9.1%。全年新房業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)利潤(rùn)率同比增長(zhǎng)0.2個(gè)百分點(diǎn)至25.0%。
行業(yè)發(fā)生變化，貝殼也在主動(dòng)求變。
據(jù)界面新聞了解，貝殼正將新房業(yè)務(wù)從傳統(tǒng)的“流量分發(fā)”升級(jí)為對(duì)開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者的“確定性結(jié)果交付”，在以往聚焦渠道價(jià)值的基礎(chǔ)上，嘗試提供項(xiàng)目前期結(jié)構(gòu)判斷支持和后期的營(yíng)銷、去化等服務(wù)。
彭永東介紹，過(guò)去，貝殼的新房業(yè)務(wù)作業(yè)模式更多是一種相對(duì)傳統(tǒng)的渠道邏輯，即圍繞傭金與流量進(jìn)行資源分配，對(duì)核心項(xiàng)目，是用貝殼龐大的渠道流量解決開(kāi)發(fā)商去化問(wèn)題。“這種模式在增量市場(chǎng)階段是有效的，但在當(dāng)前環(huán)境下，它的邊界會(huì)比較有限——它只能服務(wù)一部分項(xiàng)目、一部分買家。對(duì)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者側(cè)的價(jià)值創(chuàng)造也會(huì)比較有限。”
“新房正在進(jìn)入一個(gè)新的階段：購(gòu)房者關(guān)心的不是信息夠不夠，而是對(duì)一個(gè)購(gòu)房決策是不是更有把握；開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在最關(guān)心的也不是多一個(gè)渠道，而是：在有限預(yù)算下，我能不能獲得更確定的去化結(jié)果?！迸碛罇|表示，因此，貝殼正在做的，是把新房業(yè)務(wù)從“渠道角色”升級(jí)為“項(xiàng)目全周期合作伙伴”。
比如，貝殼將通過(guò)數(shù)據(jù)能力與產(chǎn)品能力提升新房環(huán)節(jié)的線上決策支持水平；進(jìn)一步完善對(duì)流量資源的配置，通過(guò)數(shù)據(jù)與系統(tǒng)的匹配能力，提升項(xiàng)目與客戶之間的結(jié)構(gòu)性匹配效率；為開(kāi)發(fā)商提供從產(chǎn)品定位、獲客、匹配到去化節(jié)奏管理的一整套解決方案，提升項(xiàng)目整體效率。
當(dāng)各行業(yè)爭(zhēng)相“All in AI”，AI會(huì)不會(huì)對(duì)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)帶來(lái)革命性影響？
彭永東認(rèn)為，核心不是“AI會(huì)不會(huì)取代房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)”，而是它會(huì)如何重構(gòu)這個(gè)行業(yè)的分工、價(jià)值和組織方式?！皩?duì)貝殼來(lái)說(shuō)，不是機(jī)會(huì)變小了，而是機(jī)會(huì)更大了?！?/p>
在其看來(lái)，貝殼真正要做的，不只是用 AI 去提效，而是借助 AI，把自己進(jìn)一步升級(jí)成一套居住服務(wù)數(shù)字化系統(tǒng)：一方面讓信息、匹配、流程、協(xié)同更高效，另一方面讓交易責(zé)任、履約保障和服務(wù)交付更可靠。
“中國(guó)的住宅市場(chǎng)仍然是全球最大最具價(jià)值的住宅市場(chǎng)。”彭永東表示，行業(yè)未來(lái)進(jìn)入不再以資源規(guī)模為核心競(jìng)爭(zhēng)力，而以專業(yè)服務(wù)能力和效率為核心競(jìng)爭(zhēng)力的新階段，客戶價(jià)值創(chuàng)造是貝殼唯一穩(wěn)定的增長(zhǎng)源泉。