界面新聞記者 | 王婷婷

“過去一年，受地緣政治、前景不太明朗等因素影響，房地產(chǎn)經(jīng)營面臨非常大的壓力，融資市場非常困難?！?月26日，瑞安房地產(chǎn)主席羅康瑞在業(yè)績會上表示，開發(fā)商都需要很關(guān)注流動性。

行業(yè)調(diào)整仍在持續(xù)，港資房企瑞安房地產(chǎn)（00272.HK）交出的年度成績單并不算亮眼。財報數(shù)據(jù)顯示，2025年瑞安房地產(chǎn)實現(xiàn)收入40.93億元，同比下跌50%；毛利約21.15億元，同比下降60%，股東應占虧損為17.82億元，而上年同期實現(xiàn)盈利約1.8億元。

“很難為未來的盈利做預測。”瑞安房地產(chǎn)財務(wù)總裁兼投資總裁孫希灝向界面新聞指出，希望在今年或者是未來一兩年，對物業(yè)估值的壓力會慢慢減小，也希望集團不需要再做一些比較大的撥備或者是減值。

孫希灝告訴界面新聞，本次虧損是因為公司投資物業(yè)估值的減值，以及一些未售存貨的撥備?！叭绻豢紤]這兩個因素，我們?nèi)ツ甑暮诵睦麧櫧咏?個億，同比2024年稍微有一些下降（12%），這也代表我們的業(yè)務(wù)本身是盈利的?！?/p>

據(jù)其介紹，2025年，公司的投資物業(yè)估值減值為6.43億元，未售存貨撥備為9.24億元。

繼續(xù)深耕上海。

“上海是我們進入近40年的市場，是我們著力發(fā)展的一個重點?！比鸢卜康禺a(chǎn)行政總裁王穎向界面新聞表示，目前集團所擁有的項目主要也是重倉在上海，未來仍然會在上海尋求可持續(xù)的發(fā)展機會。

與此同時，瑞安房地產(chǎn)也積極關(guān)注中國高線城市以及經(jīng)濟發(fā)展具有重大潛力的區(qū)域，目前公司也在積極尋找和拓展有機會進入大灣區(qū)的一些項目。

但在市場調(diào)整真正完成前，瑞安房地產(chǎn)將繼續(xù)以輕資產(chǎn)戰(zhàn)略拓展業(yè)務(wù)。

據(jù)界面新聞了解，目前瑞安房地產(chǎn)有4個輕資產(chǎn)項目正在推進中，總在建及待建規(guī)模包括122萬平方米的住宅和29.1萬平方米的商業(yè)。其中，有兩個項目為2025年新獲取，分別是上海黃浦區(qū)新天地社區(qū)內(nèi)的高端住宅項目永新里、上海浦東新區(qū)的城中村改造項目上海三林。

王穎介紹，永新里項目是公司攜手永業(yè)集團與天安集團三方合作開發(fā)的項目，瑞安房地產(chǎn)持股15%。項目涵蓋約15.6萬平方米高端住宅，5.5萬平方米商業(yè)業(yè)態(tài)。

三林項目則是瑞安房地產(chǎn)與上海陸家嘴、浦東房地產(chǎn)及三林鎮(zhèn)合作的城中村改造項目，公司的實際權(quán)益為13.26%。三林項目包含約63.3萬平方米住宅，9.1萬平方米商業(yè)，項目預計于2035年建成。

除此之外，永年里項目是瑞安房地產(chǎn)為永業(yè)集團提供管理服務(wù)的純輕資產(chǎn)合作項目。項目規(guī)劃包括10.5萬平方米住宅，5萬平方米左右的商業(yè)及辦公業(yè)態(tài)，位于黃浦區(qū)核心城市更新板塊。

至于奉賢南橋天地，該項目是瑞安房地產(chǎn)與奉賢區(qū)政府合作的貝港城中村改造項目，公司在項目中僅擁有5%的股權(quán)，并為該項目提供開發(fā)、營銷、資產(chǎn)管理及營運的專業(yè)管理服務(wù)。項目包括大約32.6萬平方米的住宅和9.5萬平方米的商業(yè)及配套設(shè)施，項目已經(jīng)于2025年1月份正式啟動，預計2031年整體竣工。

“永新里與永年里項目都以翠湖天地的品牌進行開發(fā)與運營，目前項目的動遷安置工作已完全完成，計劃于今年上半年正式動工，預計2031年整體竣工?！?/p>

錄得虧損之后，瑞安房地產(chǎn)短期內(nèi)更要以流動性管理和財務(wù)安全為首要任務(wù)。

羅康瑞認為，房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整還在持續(xù)，“我相信還會維持兩三年，觸底的態(tài)勢也還是會延續(xù)下去?！?/p>

在其看來，春節(jié)之后，上海出臺了樓市“滬七條”，短期內(nèi)激活了一波交易量，提升了市場情緒。作為全國的經(jīng)濟中心，上海持續(xù)保持人口凈流入，購房需求基礎(chǔ)依然很堅實，目前中高端核心資產(chǎn)價格依然堅挺，買家的信心相對比較穩(wěn)健?！肮烙?026年上海核心地段房價將會率先企穩(wěn)，非核心區(qū)域延續(xù)以價換量的走勢?！?/p>

而在城市分化方面，核心城市與三、四線城市的走勢會持續(xù)分化，一線跟強二線城市憑借其產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，人口和資源集聚的效應應該有比較強的市場影響，但是多數(shù)的三、四線城市還是會面臨較大去化的壓力。

“與此同時，在同一個城市內(nèi)部，核心地段跟非核心地段的價格會進一步拉大，優(yōu)質(zhì)的地段價格會凸顯，成為資金避險重要的選擇，未來市場分化應該會比較嚴重，但這也是很正常的?！绷_康瑞判斷。

瑞安房地產(chǎn)的可售住宅貨值也都位于一、二線核心城市。

據(jù)王穎介紹，截至2025年12月31日，瑞安房地產(chǎn)和合營公司擁有住宅可售貨值約362億元，其中瑞安房地產(chǎn)的權(quán)益貨值是173億元。分城市來看，上海共有93億元的可售貨值，剩余269億元可售貨值大部分來源于武漢。

上海可供銷售的即翠湖六期，待獲取預售許可證的風貌別墅和聯(lián)排，共計約4100平方米；武漢項目包括武漢新天地云逸剩下的待去化部分，大約為1.43萬平方米。

“未來行業(yè)增長將依賴于高品質(zhì)的城市更新項目，這也符合國家邁向可持續(xù)高質(zhì)量發(fā)展的轉(zhuǎn)型方向。在這個發(fā)展過程當中，集團仍然具備一定優(yōu)勢?！比鸢卜康禺a(chǎn)副主席羅寶瑜表示。