文 | 西安金融棒棒糖  黃高航

2026年3月發(fā)布的《中共中央辦公廳國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快革命老區(qū)振興發(fā)展的意見》中，明確提到要鼓勵金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新信貸產(chǎn)品和服務(wù)，按照市場化原則加大對革命老區(qū)的支持力度。

近期，“革命老區(qū)”延安市延安新區(qū)能源大廈資產(chǎn)支持專項(xiàng)計劃在交易所成功發(fā)行，募資金額1.46億元，成為延安市首單CMBS，亦是陜西省非省會城市的首單CMBS，意味著全省三資盤活正式進(jìn)入新階段，項(xiàng)目受托人為陜國投A（000563）。

延安首單：“盤活”1.46億元

本次CMBS發(fā)行總額1.46億元，其中優(yōu)先檔1.45億元，期限18年，發(fā)行利率2.79%，預(yù)計到期日為2044年3月10日，次級檔100萬元。

該項(xiàng)目原始權(quán)益人為延安新區(qū)投資發(fā)展（集團(tuán)）有限公司（下稱新投集團(tuán)），隸屬于延安市國資委。項(xiàng)目公司/借款人為延安新投建設(shè)，受托人為陜國投，渤海匯金證券資管公司擔(dān)任計劃管理人。標(biāo)的物業(yè)為延安能源大廈項(xiàng)目，優(yōu)先級產(chǎn)品1.45億元獲AAA評級。

眾所周知，資產(chǎn)支持專項(xiàng)計劃產(chǎn)品的最終還款來源，為債務(wù)人持有的物業(yè)資產(chǎn)在特定期間租金收入的現(xiàn)金流。因此首先要構(gòu)建底層債權(quán)，新投集團(tuán)向延安新投建設(shè)發(fā)放一筆關(guān)聯(lián)方借款，形成明確的本息償還債權(quán)，把延安能源大廈這一不動產(chǎn)轉(zhuǎn)化為合法的金融債權(quán)資產(chǎn)。然后，新投集團(tuán)將這筆借款債權(quán)委托給陜國投，設(shè)立資產(chǎn)服務(wù)信托，陜國投作為受托人持有該債權(quán)，新投集團(tuán)獲得相應(yīng)的信托受益權(quán)。這一步，實(shí)現(xiàn)了基礎(chǔ)資產(chǎn)與原始權(quán)益人自身信用風(fēng)險的首次法律隔離。

接下來，渤海匯金作為管理人設(shè)立資產(chǎn)支持專項(xiàng)計劃發(fā)行份額募集資金，從新投集團(tuán)處受讓其持有的信托受益權(quán)，至此，專項(xiàng)計劃成為信托受益人，間接持有底層債權(quán)及其收益。資金從投資者流向延安新區(qū)集團(tuán)，實(shí)現(xiàn)后者融資退出。

新投建設(shè)與陜國投簽約，將持有的底層物業(yè)資產(chǎn)抵押給信托，同時將延安能源大廈項(xiàng)目產(chǎn)生的運(yùn)營收入應(yīng)收賬款同時質(zhì)押。陜國投負(fù)責(zé)落實(shí)并持有這些擔(dān)保權(quán)益，為投資者提供堅實(shí)的資產(chǎn)和現(xiàn)金流保障。

出租率84.53%：示范效應(yīng)強(qiáng)烈

延安新區(qū)能源大廈位于延安市寶塔區(qū)新區(qū)人民路9號，地處中環(huán)大道與人民路交叉口東南約200米處，位于延安新區(qū)中心商業(yè)區(qū)，距市政府不遠(yuǎn)，地理位置優(yōu)越，周邊靠近巷道四、巷道一和東方紅大道等道路，交通便利。

該大廈定位高端寫字樓，主要面向金融、商業(yè)和行政服務(wù)類高端客戶提供辦公和會議場地服務(wù)。項(xiàng)目總用地面積1.25萬㎡，建筑占地總面積1994.91㎡，地上與地下建筑面積分別為3.11萬㎡與5869.46㎡。建筑密度15.90%，容積率2.48，綠地率15%，共22層（地上21層，地下1層）。

數(shù)據(jù)顯示，截至2025年3月末，該項(xiàng)目的出租率為84.53%。對比全國來看，2025年，中國重點(diǎn)城市寫字樓出租率整體呈現(xiàn)?階梯式下降?趨勢，重點(diǎn)八城（北上廣深杭成南武）2025年6月出租率降到了82.54%。對于非省會城市的延安，此一比例已經(jīng)算很高了。

延安新區(qū)能源大廈有58.47%的面積租金單價均位于41-50元/月/m2區(qū)間，相較之下，西安科技路沿線同期租金為55元/月/m2左右，側(cè)面印證了能源大廈的市場吸引力。

這一點(diǎn)在其區(qū)位定位中已然得到體現(xiàn)，作為陜北行政、商務(wù)、科創(chuàng)新區(qū)的延安新區(qū)于2012年開建，正在積極推動“現(xiàn)代服務(wù)業(yè)+數(shù)字經(jīng)濟(jì)”的融合發(fā)展，目前常住人口及流動人口已超10萬，新興主體的聚集成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的有力保障。

作為延安和陜西非省會城市首單CMBS，在當(dāng)前陜西鼓勵盤活存量和全國的政策“窗口期”，該項(xiàng)目的“示范效應(yīng)”非常強(qiáng)烈。

數(shù)據(jù)顯示，延安市近三年GDP分別為2280.24億元、2383.36億元和2372.17億元，在存量經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)的大背景下，盤活資產(chǎn)成為緩解財政壓力的有效渠道。

早在2023年，陜西就已提出盤活存量資產(chǎn)200億元目標(biāo)，隨著今年以來全省國有三資盤活推動方案的深入推進(jìn)，此次非省會城市的起點(diǎn)案例，將帶動本土更多案例涌現(xiàn)。

加速轉(zhuǎn)型：資產(chǎn)服務(wù)信托

在信托“三分類”轉(zhuǎn)型中，陜國投僅在資產(chǎn)服務(wù)信托類別中，就跑出了轉(zhuǎn)型加速度，涌現(xiàn)的五項(xiàng)“首單”案例，涵蓋了財富管理服務(wù)信托、行政管理服務(wù)信托、資產(chǎn)證券化服務(wù)信托、風(fēng)險處置服務(wù)信托四個系列。

在資產(chǎn)證券化服務(wù)信托系列中，2025年11月，公司作為受托人剛完成了陜建安裝盛安廣場購物中心CMBS，成為西北地區(qū)首單國企商業(yè)綜合體CMBS。向前追溯，還有西北首單知識產(chǎn)權(quán)ABS，其作為資產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)，陜國投參與發(fā)行“平安-西投保西安知識產(chǎn)權(quán)1期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計劃”，為11家高新技術(shù)企業(yè)融資1億元，利率低至2.5%。

在財富管理服務(wù)信托中，于2024年初推出的首批標(biāo)準(zhǔn)化“久福家和”家庭服務(wù)信托，“永盛”系列標(biāo)準(zhǔn)化家族信托等。如果以資產(chǎn)服務(wù)信托19項(xiàng)業(yè)務(wù)品種計，陜國投正在努力全覆蓋。

之所以能跑出加速度，源于公司清晰的目標(biāo)定位：資產(chǎn)服務(wù)信托聚焦實(shí)體經(jīng)濟(jì)與民生需求，持續(xù)深耕知識產(chǎn)權(quán)、擔(dān)保品、數(shù)據(jù)資產(chǎn)、風(fēng)險處置等創(chuàng)新品類，構(gòu)建特色化、差異化產(chǎn)品體系。