界面新聞?dòng)浾?| 王婷婷

3月27日，民營(yíng)房企龍湖集團(tuán)（00960.HK）交出2025年成績(jī)單。

“公司在去年已成功穿越了債務(wù)最高峰，未來將繼續(xù)在財(cái)務(wù)安全穩(wěn)定的前提下，逐步修復(fù)利潤(rùn)。”在當(dāng)日舉行的業(yè)績(jī)會(huì)上，龍湖集團(tuán)執(zhí)行董事兼CFO趙軼告訴界面新聞，整個(gè)集團(tuán)的利潤(rùn)低點(diǎn)會(huì)在2025年—2026年，從2027年開始逐步恢復(fù)。

過去這一年，受房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)下行影響，龍湖集團(tuán)錄得核心權(quán)益后利潤(rùn)虧損。

趙軼向界面新聞解釋，這主要還是受大環(huán)境影響，近幾年整個(gè)地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的量?jī)r(jià)持續(xù)下行，公司開發(fā)業(yè)務(wù)的銷售毛利率明顯承壓，這一壓力會(huì)在這兩年的結(jié)算周期集中體現(xiàn)，這也是整個(gè)行業(yè)可能會(huì)共同面臨的問題。

“我們所培育的運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)在這個(gè)周期當(dāng)中承擔(dān)了壓艙石和穩(wěn)定器的作用。”趙軼向界面新聞表示，“未來這兩塊業(yè)務(wù)會(huì)每年保持兩位數(shù)的增長(zhǎng)。”

根據(jù)龍湖集團(tuán)發(fā)布的2025年度業(yè)績(jī)報(bào)告，2025年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入973.1億元，其中，運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)合計(jì)收入267.7億元，占總營(yíng)收的比重提升至27.5%；全年實(shí)現(xiàn)核心權(quán)益后利潤(rùn)79.2億元，整體毛利率超50%，凈利率約30%。

具體到由商業(yè)投資、資產(chǎn)管理組成的運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)，商業(yè)投資航道2025年租金收入同比增長(zhǎng)4%至112.1億元，出租率保持97%的高位；資產(chǎn)管理航道包括長(zhǎng)租公寓、產(chǎn)業(yè)辦公、服務(wù)式公寓、活力街區(qū)、婦兒醫(yī)院和健康養(yǎng)老六個(gè)業(yè)務(wù)，2025年實(shí)現(xiàn)收入29.8億元。

服務(wù)業(yè)務(wù)則包括物業(yè)服務(wù)、智慧營(yíng)造。其中，物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)全年總收入為112.3億元，在管項(xiàng)目超2100個(gè)，在管面積約3.6億平方米；2025年龍湖龍智造實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入13億元，全年新增代建面積1387萬平方米，代建銷售額206.2億元，交付面積293萬平方米。

在龍湖集團(tuán)的計(jì)劃里，最晚在2028年，公司運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)的收入就會(huì)超過地產(chǎn)開發(fā)的收入。“我們的開發(fā)收入還會(huì)持續(xù)保持一定體量，但是運(yùn)營(yíng)、服務(wù)的收入會(huì)貢獻(xiàn)集團(tuán)主要利潤(rùn)，這也是集團(tuán)安全的一個(gè)非常穩(wěn)固的基石。”

對(duì)于2026年的目標(biāo)，龍湖管理層表示，地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)將繼續(xù)攻堅(jiān)存貨去化，聚焦高質(zhì)量回款；運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)持續(xù)兌現(xiàn)增長(zhǎng)潛力。

“2026年我們準(zhǔn)備了1000億以上的合作可售貨源，其中約85%的貨源布局在一、二線城市，30%的貨源是全新項(xiàng)目加老盤新一期作，集團(tuán)將繼續(xù)攻堅(jiān)存貨去化，并根據(jù)市場(chǎng)情況保持彈性供貨。”龍湖集團(tuán)董事會(huì)主席兼首席執(zhí)行官陳序平表示。

其中商業(yè)投資方面，2026年龍湖集團(tuán)計(jì)劃開業(yè)9座左右商場(chǎng)，其中5座為重資產(chǎn)，4座為輕資產(chǎn)。物業(yè)服務(wù)方面，將繼續(xù)提升服務(wù)質(zhì)量和效率，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量外拓，推動(dòng)業(yè)務(wù)健康增長(zhǎng)。

有序壓降債務(wù)規(guī)模，是龍湖近幾年的關(guān)鍵詞。

據(jù)龍湖管理層介紹，2025年，龍湖集團(tuán)合計(jì)完成135億元境內(nèi)債券及92.3億元港幣境外銀團(tuán)的安全兌付。截至2025年12月31日，龍湖集團(tuán)綜合借貸總額為1528.1億元，較上年末下降235.1億元；在手現(xiàn)金292.0億元；凈負(fù)債率為52.2%，現(xiàn)金短債倍數(shù)為1.85倍，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率54.7%。

“2025年是集團(tuán)層面?zhèn)鶆?wù)到期的最高峰，全年償還220億元，2026年及以后每年到期的集團(tuán)層面的債務(wù)規(guī)模有限，其中2026年年內(nèi)剩余60億左右。”陳序平指出，到今年底明年1月份的時(shí)候，龍湖所有的境內(nèi)債及境內(nèi)中票將全部還清。

雖然努力守住了財(cái)務(wù)安全底線，但龍湖集團(tuán)對(duì)2026年的房地產(chǎn)行業(yè)仍持謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度。

陳序平表示，自2021年下半年以來，房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整已歷時(shí)五年。這五年間，整個(gè)新房市場(chǎng)的成交量跌掉近五成，二手房的房?jī)r(jià)跌掉接近四成，調(diào)整幅度是相當(dāng)大的。

“跌幅這么深，政策也在持續(xù)加碼，今年整個(gè)市場(chǎng)的跌幅有望大幅收窄。同時(shí)二手房的成交回暖，隨后也會(huì)傳導(dǎo)到新房市場(chǎng)，釋放置換需求。”

陳序平指出，今年一季度以來，一些熱點(diǎn)城市的二手房層面出現(xiàn)成交量的回穩(wěn)，另外新房市場(chǎng)里一些位置好的改善型高改產(chǎn)品也出現(xiàn)熱賣，行業(yè)有望實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)。