文 | 張馨儀
3月31日，青島市自然資源和規(guī)劃局交易大廳，嶗山區(qū)同安路東側(cè)一宗住宅用地的拍賣持續(xù)了近2.5小時(shí)。這宗占地面積18387.6平方米、容積率僅1.2的地塊，吸引了金茂、海信、青特、海通4家房企參與競(jìng)買。
報(bào)價(jià)從起始樓面地價(jià)19064元/平方米逐步攀升。經(jīng)過(guò)155輪競(jìng)價(jià)，金茂最終以22164元/平方米、總價(jià)4.89億元競(jìng)得，溢價(jià)率16.26%。這一成交樓面價(jià)超過(guò)了張村河片區(qū)此前21045元/平方米的紀(jì)錄，成為該區(qū)域城市更新以來(lái)的最高單價(jià)地塊。
“這是今年以來(lái)青島主城區(qū)首宗出現(xiàn)多家房企競(jìng)價(jià)的住宅用地?！币晃粎⑴c拍賣的房企投資負(fù)責(zé)人表示，“地塊條件確實(shí)優(yōu)越，但更關(guān)鍵的是，這種核心區(qū)的低密地塊以后會(huì)越來(lái)越難得了?！?/p>
新增用地收緊 存量盤活提速
這一市場(chǎng)動(dòng)態(tài)的背景，源于近期土地供應(yīng)政策的調(diào)整。
2026年3月11日，自然資源部、國(guó)家林業(yè)和草原局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好自然資源要素保障的通知》（自然資發(fā)〔2026〕38號(hào)），其中明確提出：“新增建設(shè)用地優(yōu)先保障重大項(xiàng)目建設(shè)和民生事業(yè)發(fā)展，原則上不用于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開發(fā)?！?/p>
這一表述引發(fā)市場(chǎng)廣泛關(guān)注。2026年3月16日，自然資源部召開例行新聞發(fā)布會(huì)，自然資源開發(fā)利用司司長(zhǎng)孔維東對(duì)此作出說(shuō)明。
孔維東表示，城市建設(shè)用地有兩個(gè)來(lái)源：一是通過(guò)征收轉(zhuǎn)用形成的新增建設(shè)用地，二是通過(guò)舊城改造、低效用地再開發(fā)、收回收購(gòu)閑置土地等方式盤活的存量建設(shè)用地。商品房開發(fā)用地主要來(lái)源于存量建設(shè)用地。與此前長(zhǎng)期執(zhí)行的“增存掛鉤”、“節(jié)約集約”等原則相比，38號(hào)文首次以部委文件形式明確提出：“新增建設(shè)用地優(yōu)先保障重大項(xiàng)目建設(shè)和民生事業(yè)發(fā)展，原則上不用于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開發(fā)”。
文件同時(shí)建立了“新增與存量掛鉤”機(jī)制：各?。▍^(qū)、市）要建立健全新增建設(shè)用地與存量建設(shè)用地盤活掛鉤機(jī)制，年度新增城鄉(xiāng)建設(shè)用地原則上不得超過(guò)盤活存量土地面積——即“盤活一畝才能新增一畝”。這意味著，未來(lái)商品房用地的供應(yīng)規(guī)模，將直接取決于地方政府盤活存量土地的效率。
青島探索，存量盤活已成主渠道
事實(shí)上，在“38號(hào)文”出臺(tái)前，青島市已在存量用地盤活方面展開探索。
2025年，李滄區(qū)成為存量經(jīng)營(yíng)性用地性質(zhì)優(yōu)化的試點(diǎn)區(qū)域，主要方向?yàn)椤吧谈淖 ?。海?chuàng)東李三宗地塊是典型案例——該地塊原為2020年摘得的商住混合用地，2025年經(jīng)控規(guī)調(diào)整為純住宅用地，并下調(diào)容積率。2025年12月2日，該地塊以20.18億元成交，成為當(dāng)年青島總價(jià)最高的純住宅地塊。
另一案例是青銀高速東地塊。該地塊原為森林公園項(xiàng)目商業(yè)商務(wù)用地，因開發(fā)難度大被政府收儲(chǔ)，經(jīng)控規(guī)調(diào)整為二類居住用地后，于2026年2月28日掛牌，3月20日以底價(jià)成交。
克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2025年青島核心區(qū)（嶗山、市南、市北）及李滄東李板塊成交的35.3萬(wàn)平方米住宅用地，全部為調(diào)規(guī)后上市的存量地塊，商辦類用地同期無(wú)供應(yīng)。
此次成交的同安路地塊，正是這一思路下的產(chǎn)物。嶗山區(qū)自然資源局在《2026年度重點(diǎn)工作計(jì)劃》中明確提出“挖潛存量?jī)?yōu)質(zhì)地塊，推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”。該地塊原為國(guó)有存量建設(shè)用地，經(jīng)規(guī)劃條件確認(rèn)后進(jìn)入出讓程序。
存量時(shí)代，核心區(qū)低密地塊供應(yīng)趨緊
從區(qū)位看，該地塊位于金家?guī)X與張村河兩大熱門板塊交匯處，北臨城市主干道遼陽(yáng)東路，南望金家?guī)X山，北倚張村河生態(tài)公園，西側(cè)約500米即為嶗山區(qū)育才學(xué)校，配套成熟，鬧中取靜。
從規(guī)劃看，1.2的容積率、27米限高、僅184套的住宅上限，幾乎鎖定了其面向高端改善客群的產(chǎn)品基調(diào)。同時(shí)，地塊需配建“鄰里坊”、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站、托育所等公共服務(wù)設(shè)施，建成后無(wú)償移交，體現(xiàn)了當(dāng)前“增存掛鉤”政策下，對(duì)地塊復(fù)合社會(huì)功能的新要求。
在“新增與存量掛鉤”的剛性約束下，核心城區(qū)低密度、優(yōu)質(zhì)區(qū)位的住宅用地供應(yīng)，將愈發(fā)依賴存量盤活。而存量盤活又受制于復(fù)雜的規(guī)劃調(diào)整、權(quán)屬清理與拆遷進(jìn)度，供應(yīng)彈性有限，稀缺性由此成為定價(jià)的硬核支撐。
在存量時(shí)代搶占核心資源
參與競(jìng)拍的4家房企，在青島市場(chǎng)均有深度布局。
最終競(jìng)得方金茂，是時(shí)隔6年再次在嶗山區(qū)獲取住宅用地。金茂青島公司負(fù)責(zé)人表示，該地塊將引入“璞系”產(chǎn)品線，打造高端改善項(xiàng)目。此前，金茂在青島已有璞逸世園項(xiàng)目采用該產(chǎn)品線。
海信目前在嶗山區(qū)張村河板塊有海信君璽、海信璟悅、海信臻悅?cè)齻€(gè)在售項(xiàng)目，在王家村板塊還有正在籌備的“海信安瀾”。青特2025年曾參與嶗山王家村地塊競(jìng)拍，此前在東李板塊開發(fā)了青特璟譽(yù)、青特東序。海通則自2023年進(jìn)入青島市場(chǎng)，先后合作開發(fā)了匯豪蘭庭、觀樾蘭庭項(xiàng)目。
“房企的激烈爭(zhēng)奪，反映了一個(gè)共識(shí)：在存量時(shí)代，核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)土地資源是不可再生的?！彬v策顧問(wèn)分析稱，“隨著新增住宅用地供應(yīng)收緊，誰(shuí)能獲取核心區(qū)存量地塊，誰(shuí)就在未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)了主動(dòng)?！?/p>
周邊市場(chǎng)數(shù)據(jù)支持了這一判斷。同安路地塊北側(cè)的張村河板塊，目前在售項(xiàng)目包括海信三盤、魯信有鄰花園、越秀青鐵和樾府等，均價(jià)在3.5萬(wàn)-4.2萬(wàn)元/平方米。南側(cè)金家?guī)X板塊，銀豐玖璽城、銀豐玖璽臺(tái)等項(xiàng)目已進(jìn)入現(xiàn)房銷售階段，天一仁和吾疆、瀾樾府等項(xiàng)目持續(xù)在售。
155輪競(jìng)價(jià)，不僅是一宗土地的成交，更是土地供應(yīng)新時(shí)代的一個(gè)標(biāo)志性事件。當(dāng)新增建設(shè)用地原則上不再用于商品房開發(fā)，當(dāng)每一宗住宅用地的出讓都必須以存量土地的盤活為前提，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的底層邏輯正在發(fā)生深刻變革。這對(duì)于房企而言，這意味著投資邏輯從“規(guī)模擴(kuò)張”向“價(jià)值挖掘”的轉(zhuǎn)變。
同安路地塊的落錘聲，敲響了一個(gè)時(shí)代的序幕。在這個(gè)新時(shí)代，土地不再是無(wú)限供給的生產(chǎn)要素，而是需要精心運(yùn)營(yíng)的稀缺資源。如何在存量中創(chuàng)造增量，在約束中尋求發(fā)展，將成為所有市場(chǎng)參與者必須面對(duì)的新課題。