界面新聞?dòng)浾?| 王婷婷
2025年，物業(yè)管理行業(yè)步入深度調(diào)整期。房地產(chǎn)市場(chǎng)下行帶來(lái)的傳導(dǎo)效應(yīng)仍在延續(xù)，行業(yè)增量受限、競(jìng)爭(zhēng)加劇，疊加部分項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)下調(diào)、物業(yè)費(fèi)收繳率承壓，物企普遍面臨經(jīng)營(yíng)與發(fā)展的雙重挑戰(zhàn)。
近日，永升服務(wù)集團(tuán)（01995.HK）總裁林祝波在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，物業(yè)行業(yè)當(dāng)前正處于從“高速增長(zhǎng)”邁向“高質(zhì)量發(fā)展”的關(guān)鍵轉(zhuǎn)型期。
“一方面，在過去快速規(guī)模擴(kuò)張背景下，行業(yè)采取廣撒網(wǎng)的方式，過程中普遍存在基礎(chǔ)服務(wù)品質(zhì)下降的問題，加劇了業(yè)主與物業(yè)之間的摩擦。疊加經(jīng)濟(jì)下行，業(yè)主繳費(fèi)意愿有所減弱。同時(shí)，政策端對(duì)合規(guī)審計(jì)、服務(wù)透明、質(zhì)價(jià)相符的要求不斷提升，剛性成本持續(xù)上漲，行業(yè)面臨多重壓力。”林祝波表示，多地出臺(tái)物業(yè)費(fèi)降價(jià)政策，對(duì)行業(yè)也形成沖擊。
在多重壓力交織之下，物業(yè)企業(yè)開始基于成本等經(jīng)營(yíng)要素進(jìn)行審慎評(píng)估和選擇性拓展，并主動(dòng)剝離績(jī)效不良的項(xiàng)目，以此優(yōu)化項(xiàng)目組合、穩(wěn)固收益基礎(chǔ)，夯實(shí)利潤(rùn)基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。
據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，截至2026年4月2日，在港股上市的60家物業(yè)公司中，已有57家披露了2025年年報(bào)；A股上市的6家物業(yè)公司里，已有2家發(fā)布了年報(bào)。
從這些上市物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)來(lái)看，營(yíng)業(yè)收入居于榜首的是碧桂園服務(wù)，達(dá)到484.53億元；營(yíng)收增速最快的是金茂服務(wù)，同比增速高達(dá)18.53%；多種經(jīng)營(yíng)收入占比最高的是蘇新服務(wù)，達(dá)78.97%。
此外，碧桂園服務(wù)的毛利潤(rùn)最高，達(dá)84.56%；毛利增速最高的是朗詩(shī)綠色生活，同比增長(zhǎng)109.01%；祈福生活服務(wù)的毛利率最高，達(dá)到51.92%。
凈利潤(rùn)居首位的是華潤(rùn)萬(wàn)象生活，高達(dá)40.84億元，佳源服務(wù)凈利潤(rùn)增長(zhǎng)最快，增速為889.56%；凈利率最高的是祈福生活服務(wù)，達(dá)88.87%。
在管面積方面，碧桂園服務(wù)在管面積約10.7億平方米，排名第一；保利物業(yè)、恒大物業(yè)、綠城服務(wù)、雅生活服務(wù)在管面積均超5億平方米。在管面積增速最快的是蘇新服務(wù)，增速為62.12%。
在披露相關(guān)數(shù)據(jù)企業(yè)中，合約面積最高的是保利物業(yè)，達(dá)10.21億平方米，綠城服務(wù)以8.97億平方米位居第二。合約面積增速最快的也是蘇新服務(wù)，增速高達(dá)16.02%。
從2025年業(yè)績(jī)來(lái)看，蘇新服務(wù)同樣穩(wěn)健增長(zhǎng)。財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，過去一年，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入9.73億元，同比增長(zhǎng)5.2%；歸母凈利潤(rùn)6679.6萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)2.27%。集團(tuán)業(yè)務(wù)集中于長(zhǎng)三角地區(qū)，來(lái)自長(zhǎng)三角地區(qū)的在管建筑面積約為2760萬(wàn)平方米，約占集團(tuán)在管總建筑面積的100%。
值得一提的是，2025年雖然行業(yè)面臨巨大挑戰(zhàn)，但仍有不少民營(yíng)物業(yè)企業(yè)逆勢(shì)突圍，實(shí)現(xiàn)扭虧為盈，展現(xiàn)出較強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)韌性。
據(jù)界面新聞了解，在民營(yíng)物業(yè)企業(yè)中，以雅生活服務(wù)、世茂服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)、朗詩(shī)綠色生活等物業(yè)企業(yè)在2025年實(shí)現(xiàn)扭虧。
具體來(lái)看，根據(jù)融創(chuàng)服務(wù)2025年全年業(yè)績(jī)公告，公司期內(nèi)實(shí)現(xiàn)收入約68.16億元，公司擁有人應(yīng)占利潤(rùn)約2.03億元，相較于2024年同期虧損4.51億元，實(shí)現(xiàn)了扭虧為盈。
根據(jù)雅生活服務(wù)2025年業(yè)績(jī)公告，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入128.92億元，同比下降7.53%；歸母凈利潤(rùn)1.05億元，同比扭虧。
3月27日，朗詩(shī)綠色生活公布2025年度業(yè)績(jī)，報(bào)告期內(nèi)，集團(tuán)收入達(dá)約7.79億元，較同期收入減少約1.3%；年內(nèi)溢利約為2228萬(wàn)元，相較2024年的虧損約3.19億元，業(yè)績(jī)改善明顯。
世茂服務(wù)2025年業(yè)績(jī)改善更顯著，數(shù)據(jù)顯示，2025年，公司錄得收入為78.8億元，較2024年同期的78.96億元基本持平；年度利潤(rùn)為1.35億元，較2024年同期的年度虧損2.23億元大幅上升。
除此之外，還有部分民營(yíng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)同樣展現(xiàn)出良好的經(jīng)營(yíng)態(tài)勢(shì)，如新希望服務(wù)、永升服務(wù)、濱江服務(wù)等企業(yè)。
以新希望服務(wù)為例，2025年新希望服務(wù)收入約15.4億元，較2024年同期增加4%；毛利約4.6億元，同比增加1.6%；公司權(quán)益股東應(yīng)占凈利潤(rùn)約2.2億元，同比減少4.7%。
永升服務(wù)也交出一份不錯(cuò)的成績(jī)單。2025年，永升服務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入68.7億元，同比增長(zhǎng)0.4%，歸母凈利潤(rùn)為4.4億元，綜合毛利率19%。
此外，永升服務(wù)2025年全年外拓飽和合同收入16.9億元，同比增長(zhǎng)7%。據(jù)林祝波介紹，“2025年，永升服務(wù)主動(dòng)退出低質(zhì)量、不盈利的項(xiàng)目超200個(gè)，涉及面積約4200萬(wàn)平方米。得益于市拓質(zhì)量提升，基礎(chǔ)服務(wù)收入仍實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，達(dá)36億元?！?/p>
濱江服務(wù)交出了一份增收又增利的成績(jī)單。財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2025年，濱江服務(wù)實(shí)現(xiàn)總收入41.01億元，同比增長(zhǎng)14.1%；毛利9.1億元，同比增長(zhǎng)8.9%，毛利率為22.2%；公司權(quán)益股東應(yīng)占年內(nèi)利潤(rùn)達(dá)5.96億元，同比增長(zhǎng)9.0%。
展望2026年，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，物業(yè)行業(yè)雖仍將面臨多重壓力，但在存量市場(chǎng)深化、服務(wù)升級(jí)與精細(xì)化運(yùn)營(yíng)的驅(qū)動(dòng)下，挑戰(zhàn)之中同樣蘊(yùn)藏著發(fā)展機(jī)遇。
“一方面，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，社區(qū)服務(wù)需求加速釋放?！绷肿２ㄖ赋觯袠I(yè)總量已達(dá)1.6萬(wàn)億元，未來(lái)仍有增長(zhǎng)空間。隨著需求釋放，重點(diǎn)城市住宅物業(yè)的換手率已翻倍，每年約有2萬(wàn)個(gè)小區(qū)進(jìn)入重新選聘周期；全國(guó)超過40%的住宅房齡超過20年，對(duì)具備規(guī)范運(yùn)營(yíng)和專業(yè)能力的企業(yè)而言，這正是機(jī)會(huì)。
與此同時(shí)，業(yè)主對(duì)社區(qū)設(shè)施更新、節(jié)能改造、適老服務(wù)等高品質(zhì)需求明顯提升。政府政策、行業(yè)現(xiàn)狀與居民需求正相向而行，“好房子”理念已寫入政府工作報(bào)告。
“這對(duì)物業(yè)行業(yè)既是要求，更是機(jī)會(huì)，當(dāng)然也是責(zé)任。”林祝波表示。