拿地將近3年，由于限高因素而未能開建的西安銀泰中心，如今迎來了規(guī)劃指標(biāo)調(diào)整。最受關(guān)注的，就是其容積率從此前上限8.4，調(diào)整到了最新的4.4。

規(guī)劃指標(biāo)調(diào)整之后，這意味著大家所期待的西安銀泰中心，距離正式開工建設(shè)已經(jīng)越來越近。

當(dāng)然，大家之前期待的“200米+”超高層，肯定是沒有了。

容積率上限從8.4調(diào)整至4.4

2026年3月31日，西安市自然資源和規(guī)劃局新城分局發(fā)布《關(guān)于新城區(qū)XC-05-37-05地塊實(shí)施詳細(xì)規(guī)劃圖則的公示》。

根據(jù)公示信息，XC-05-37-05地塊位于長樂中路以北、萬壽北路以西，規(guī)劃用地性質(zhì)為二類城鎮(zhèn)住宅用地+商業(yè)用地+商務(wù)金融用地，凈用地面積約6.3465公頃（折合約95畝），地上計(jì)容面積比例（商業(yè)+商務(wù)金融）：居?。?：5，容積率為≤4.0（計(jì)容容積率≤4.4），建筑密度≤55%，綠地率≥15％。建筑高度按機(jī)場(chǎng)批復(fù)意見執(zhí)行。

這塊地，其實(shí)就是大家所關(guān)注的西安銀泰中心項(xiàng)目用地。

2023年4月27日，銀泰置地通過旗下寧波溪口銀泰旅游開發(fā)有限公司摘得西安幸福林帶板塊長樂中路與萬壽北路交匯處西北角這宗約95畝的土地，規(guī)劃建設(shè)西安銀泰中心。

根據(jù)當(dāng)時(shí)的規(guī)劃指標(biāo)，該地塊住宅用地38.984畝、商服用地56.212畝，地上計(jì)容建面53.34萬㎡，地下建面不小于20.65萬㎡，容積率1.2-8.4。

同時(shí)，土地出讓文件當(dāng)時(shí)約定，這塊地為高端城市綜合體項(xiàng)目用地，競得人需要與西安市幸福路地區(qū)綜合改造管理委員會(huì)簽訂《產(chǎn)業(yè)履約監(jiān)管協(xié)議》。并且競得人需要自持地下商業(yè)不少于3萬平方米、自持地上商業(yè)不不少于9萬平方米，自持年限不少于10年。

另外，競得人還需要向西安市幸福路地區(qū)綜合改造管理委員會(huì)無償返還商業(yè)面積16542.47平方米。

摘地后，銀泰置地官網(wǎng)也發(fā)布了拿地的消息。當(dāng)時(shí)，銀泰置地表示：銀泰置地集團(tuán)將投資超百億，規(guī)劃打造一座總建筑面積約78萬平方米，集酒店、商業(yè)、住宅、公寓、企業(yè)總部辦公與幸福林帶無縫銜接的高端TOD城市綜合體。項(xiàng)目建成后，將成為繼北京、成都、合肥之后的全國第四個(gè)銀泰中心項(xiàng)目，帶來全新的消費(fèi)方式和生活模式，將成為西安乃至西北區(qū)域的新地標(biāo)，為西安發(fā)展注入新動(dòng)能。

但2024年下半年傳出的消息是銀泰項(xiàng)目目前因限高問題無法動(dòng)工。從此次公示的這塊地全新規(guī)劃指標(biāo)來看，最大的變化就是容積率上限從此前的8.4下調(diào)至4.4。結(jié)合這個(gè)容積率，估計(jì)項(xiàng)目的建筑高度很有可能被限在150米以下。

當(dāng)然，容積率調(diào)整之后，此前的一些自持面積等特別約定條件，很有可能也要調(diào)整。

百萬方商業(yè)+辦公，齊聚幸福林帶

國內(nèi)目前有三座銀泰中心。

北京銀泰中心（總建面約36萬㎡），包含有in01高端購物中心（約3萬㎡）、超甲級(jí)寫字樓、柏悅酒店、柏悅府、柏悅居。

成都銀泰中心（總建面約72萬㎡），包含有華爾道夫酒店(Waldorf Astoria Chengdu)、頂級(jí)商務(wù)豪宅華悅府、格調(diào)闊景公寓華悅居、全客層國際化購物中心in99（約19萬㎡）、超甲級(jí)寫字樓。

合肥銀泰中心，包含有國際甲級(jí)寫字樓、高端商業(yè)、君亭酒店等。

結(jié)合全新的規(guī)劃指標(biāo)，地上計(jì)容面積比例（商業(yè)+商務(wù)金融）：居?。?：5，這意味著西安銀泰中心地上部分“商業(yè)+商務(wù)金融”的體量在約14萬平方米，再加上地下部分，預(yù)計(jì)“商業(yè)+商務(wù)金融”部分的總體量在約20萬平方米。

除了西安銀泰中心之外，作為目前西安重點(diǎn)城市更新片區(qū)之一，幸福林帶板塊還有多個(gè)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目已經(jīng)開業(yè)或者在建。

其中，商業(yè)體量10.3萬平方米的龍湖西安長樂天街已于2025年11月中旬開業(yè)，龍湖長樂天街上則是辦公+SOHO龍湖天際。

除了西安銀泰中心、龍湖長樂天街+龍湖天際之外，幸福林帶沿線還有3個(gè)商業(yè)+辦公類項(xiàng)目，分別為：中建西北創(chuàng)研中心、百度智慧中心、幸福壹號(hào)·數(shù)智中心（占地20.475畝）。

再加上其他尚未供地的商業(yè)、辦公類地塊，保守估計(jì)幸福林帶沿線商業(yè)、辦公體量會(huì)在百萬方級(jí)別，待這些項(xiàng)目陸續(xù)建成、產(chǎn)業(yè)落地，幸福林帶板塊將能夠帶來西安商業(yè)業(yè)態(tài)的升級(jí)。