文 | 悅西安 Leo
4月3日，杉杉商業(yè)集團與西咸新區(qū)灃東新城正式簽約，計劃投資20億元，打造一座總面積超過10萬㎡的奧特萊斯商業(yè)綜合體。
這是杉杉商業(yè)于全國布局的第24家奧萊，在西安已擁有砂之船、首創(chuàng)、靜安等6家大型奧萊，且市場競爭早已白熱化的背景下，杉杉的入局無疑是一顆重磅深水炸彈。
中國奧萊行業(yè)的隱形冠軍
在普通消費者眼中，“杉杉”二字或許還停留于服裝品牌的認知層面。但鮮為人知的是，“杉杉系”早已從服裝巨頭蛻變?yōu)橹袊鴬W特萊斯領域的頭部玩家，2019年杉杉商業(yè)被唯品會全資收購，其后在互聯(lián)網電商平臺的流量加持下，運營能力和擴張速度，足以讓行業(yè)側目。
自2011年寧波開出第一家奧特萊斯項目以來，杉杉采用“重資產持有+精細化運營”的模式，穩(wěn)扎穩(wěn)打地在全國核心城市落子。截至2026年初，集團已在全國運營23家奧特萊斯，總經營面積超過200萬㎡，年銷售額突破300億元。
中國奧特萊斯行業(yè)相關報告中，杉杉商業(yè)以絕對領先的運營數量，成為國內擁有項目最多的奧萊企業(yè)，與百聯(lián)、砂之船構成奧萊運營商頭部梯隊。
更令人稱道的是其單店運營效率，寧波杉井奧萊連續(xù)五年保持15%以上的同店增長，鄭州杉杉奧萊開業(yè)首年即實現盈利，這在奧萊行業(yè)普遍需要3-5年培育期的背景下，堪稱奇跡。
杉杉的核心競爭力，在于對供應鏈的極致掌控，依托早年服裝業(yè)務的積累，杉杉與數量級龐大的國際、國內品牌建立直采或深度合作關系，其中包括Armani、Hugo Boss、COACH等一線大牌。
品牌池優(yōu)勢，使得杉杉奧萊在招商階段就能拿出極具競爭力的品牌矩陣，而不會像一些中小奧萊那樣淪為“雜牌軍”。另外，杉杉獨創(chuàng)的買手制+聯(lián)營模式，既保證貨品的正品率，又降低了庫存風險，坪效常年位居行業(yè)前列。
也正是憑借這種綜合實力，杉杉商業(yè)獲得市場的青睞。此番重倉西安，既是其全國化布局的必然一步，也是為集團增添重量級資產的關鍵落子。
于杉杉而言，西安不僅是一座城市，更是撬動整個西北市場的支點——一旦西安項目站穩(wěn)腳跟，搭配蘭州已開業(yè)項目，品牌面向西北的擴張將順理成章。
“梭魚灣模式”復制到西安
灃東新城，是西咸新區(qū)的核心板塊，這里聚集了49家世界及中國500強企業(yè)。尤其是科統(tǒng)片區(qū)有超過2萬名高學歷科研人員在協(xié)同創(chuàng)新港等園區(qū)工作，周邊常住居民近7萬戶。
然而，與強勁產業(yè)導入能力形成反差的是，灃東新城內部腹地的高端商業(yè)配套幾乎是空白，大型中高端商業(yè)綜合體為零。這意味著，杉杉奧萊一旦開業(yè)，將直接收割整個灃東乃至西安主城西部、咸陽主城南部的消費需求，毫無競爭對手。
最為關鍵的，杉杉真正的“殺招”，在于與西安國際足球中心的黃金搭檔。
這座擁有6萬余個座席的專業(yè)足球場，距離杉杉奧萊地塊約1公里。西安國際足球中心不僅是西北地區(qū)規(guī)格最高的專業(yè)足球場，更已承接多場國家隊賽事及中甲聯(lián)賽。
按照規(guī)劃，僅今年足球中心就計劃舉辦30余場賽事與演藝活動，年客流或可達到百萬量級。對于商業(yè)體來說，如此客流無疑為其帶來了顯而易見的機遇，若能將觀賽者短暫停留轉化為有效消費，這足以是一座取之不盡的“金礦”。
事實上，杉杉奧萊與足球場的聯(lián)動，在大連已經有成熟的成功先例。
2024年9月，杉杉在大連梭魚灣板塊開出了東北首家“奧萊+足球場”模式的商業(yè)體——大連杉杉奧萊。項目緊鄰可容納6.3萬人的大連梭魚灣專業(yè)足球場，這里是中超大連英博隊主場，并承辦2026年世界杯亞洲區(qū)預選賽等重磅賽事。
大連杉杉奧萊的日常運營，特意與足球場的賽事節(jié)奏深度綁定。譬如比賽日推出“球迷專屬折扣”，賽后延長餐飲營業(yè)時間，非比賽日則利用球場配套停車場吸引自駕家庭客群。
結果便是，大連英博中超聯(lián)賽主場首秀當日，大連杉杉奧萊開業(yè)客流量增長150%、餐飲娛樂營業(yè)額增長92%，球場引流效應顯著。
杉杉顯然希望將“梭魚灣模式”復制到西安，甚至實現超越，因為西安的足球氛圍相比大連有過之而無不及。就在剛剛結束的2026賽季中甲聯(lián)賽陜西聯(lián)合首個主場比賽中，共有43937名球迷現場觀戰(zhàn)，再度刷新西安國際足球中心上座人數紀錄。
未來，當這只目標不止于保級的本土球隊在西安國際足球中心征戰(zhàn)，數以萬計的球迷在賽前涌入杉杉奧萊用餐、購物，賽后繼續(xù)消費娛樂。
即便非比賽日，運營成熟的足球場本身就是一個強大的“目的地IP”，各類文體活動都能為奧萊帶來持續(xù)不斷的散客流量。
此外，交通優(yōu)勢為這種聯(lián)動提供了保障，地塊緊鄰地鐵16號線細柳營站，距國鐵西安西站僅5分鐘車程，距繞城高速阿房宮出入口不過1.5公里。
這意味著，球賽帶來的不僅是西安本地客流，還有來自咸陽、寶雞、渭南乃至整個關中平原城市群的跨城消費者。
杉杉奧萊，將成為它們抵達西安后的第一站。
西安奧萊，從“春秋”進入“戰(zhàn)國”
毫無疑問，杉杉奧萊的入局，將改變西安奧特萊斯市場競爭格局。
當前，西安已有6家大型奧特萊斯在營，分別是：浐灞的砂之船、臨潼與空港王府井奧萊、高新的首創(chuàng)奧萊、涇河與蓮湖的靜安奧萊，另有籌建的臨潼SKP奧萊（兵馬俑臨潼國際旅游購物小鎮(zhèn)）。
年營業(yè)額上，砂之船（西安）奧萊以2025年約30億元的銷售額穩(wěn)居榜首，王府井奧萊臨潼小鎮(zhèn)業(yè)績超過10億元，其余多個項目則在5-10億元之間徘徊。
表面上看，西安奧萊市場已是“紅?！保毞治鋈杂薪Y構性機會。
首先，現有奧萊在地理分布上嚴重不均——東向，有砂之船和王府井，以及在建的SKP奧萊；北向有靜安和王府井，西向則是空白地帶。此番杉杉奧萊落子灃東，恰好填補了正西方向的空白，輻射高新、灃東、咸陽三大高購買力區(qū)域。
其次奧萊業(yè)態(tài)同質化問題嚴重，多數仍停留“大牌折扣店”的初級階段，缺乏體驗感和目的性消費場景。就如杉杉奧萊融合“文體旅商”模式的打法，或給西安消費者帶來耳目一新的體驗。
當然，杉杉的到來也意味著競爭勢態(tài)膠著。首當其沖的是砂之船，作為西安奧萊“一哥”，坐擁浐灞國際港的文旅優(yōu)勢，2025年客流量突破1200萬人次，不過結合客群方面觀察，砂之船與杉杉所面對的客群重疊度不高，短期內不會直接對攻。
而真正面臨壓力的，更偏向位于高新區(qū)的首創(chuàng)奧萊及空港新城的王府井奧萊小鎮(zhèn)，一旦杉杉奧萊開出，基于更為便捷的交通區(qū)位優(yōu)勢，高凈值客群很可能“西流”，前往灃東享受更大、更新的購物空間。
從更大的視角看，杉杉奧萊重倉西安，不止是一次商業(yè)版圖擴張，更像是一場精心策劃的“陽謀”，它看到了灃東的空白、足球場的潛力和城市消費升級的確定性。當這座“購物公園”開門迎客時，西安商業(yè)“西線”將被點燃。
來源：悅西安