文｜雷達財經(jīng) 彭程

編輯 | 孟帥

市值僅剩約12億港元的雅居樂集團，日前交出一份巨虧約226億元的業(yè)績答卷。

此次披露的財報，清晰地揭示出雅居樂當前所面臨的業(yè)績困境。2025年，公司實現(xiàn)營收278.59億元，同比驟降35.7%；歸母凈利潤虧損同比擴大超三成，達到225.69億元；毛利率也持續(xù)走低，進一步下探至-17.6%。

債務(wù)方面，雅居樂更是承受著不小的壓力。截至2025年末，公司現(xiàn)金及銀行結(jié)余（包括有限制現(xiàn)金）總額僅55.79億元，但短期借款的規(guī)模便高達387.34億元，資產(chǎn)負債率也攀升至89.53%。

更讓雅居樂倍感壓力的是，截至去年末，公司已有本金合計294.21億元及利息13.05億元的借款，因未能按期支付而構(gòu)成違約，并觸發(fā)了37.66億元的銀行及其他借款出現(xiàn)交叉違約。

而就在去年12月，“賭王”何鴻燊之子何猷龍旗下的公司，還向香港高等法院提交了對雅居樂的清盤呈請。

為應(yīng)對流動性危機，雅居樂積極行動，一方面全力推進境外債務(wù)重組工作；另一方面，公司也試圖通過出售資產(chǎn)來緩解資金壓力。

不過，資產(chǎn)處置也給雅居樂的利潤造成一定的沖擊。年報顯示，2025年，雅居樂出售/終止確認附屬公司的虧損約28.96億元。

營收驟降35.7%，虧損擴大超三成

3月31日，雅居樂集團發(fā)布2025年年度業(yè)績公告。財報顯示，雅居樂全年實現(xiàn)營收278.59億元，較2024年的433.46億元下降35.7%；錄得歸母凈利潤虧損225.69億元，較2024年的172.16億元擴大超三成。

分業(yè)務(wù)來看，雅居樂的收入收縮幾乎覆蓋了所有板塊。其中，物業(yè)發(fā)展確認銷售收入127.29億元，較2024年的265.52億元驟降52.1%；確認銷售總面積126萬平方米，同比減少44.5%；確認銷售均價為10073元/平方米，同比下降13.7%。

同期，物業(yè)管理實現(xiàn)收入128.26億元，同比下降6.2%。截至去年末，集團總在管面積從上年末的5.51億平方米降至5.03億平方米，同比下降8.7%。

至于包括提供物業(yè)建筑服務(wù)、綠色生態(tài)景觀服務(wù)、智慧家居和裝飾服務(wù)、環(huán)保服務(wù)及商業(yè)管理服務(wù)在內(nèi)的其他業(yè)務(wù)，去年為公司貢獻收入23.04億元，同比降幅亦達26.1%。

2025年，雅居樂錄得毛虧損49.06億元，毛虧損率高達17.6%。相比之下，公司2024年的毛虧損僅為5.21億元，這意味著其毛虧損同比急劇擴大了841.3%。

究其原因，價格與成本的“剪刀差”是拖累這一指標表現(xiàn)的主要“元兇”。兩端擠壓之下，雅居樂的毛利空間被進一步吞噬。

雅居樂也在財報中解釋稱，毛虧損的增加主要由于房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營環(huán)境仍然困難重重，削弱了買家信心并使物業(yè)銷售放緩。公司去年的確認銷售均價較上年下降13.7%，而相關(guān)平均成本較2024年僅下降4.1%。

在凈利潤層面，雅居樂去年錄得歸母凈利潤虧損225.69億元，較上一年的172.16億元擴大31.1%。

對此，雅居樂解釋稱，虧損主要受三方面因素影響，即出售╱終止確認附屬公司錄得虧損；使用權(quán)益法入賬的投資減值虧損；及所得稅開支大幅上升。

2025年，雅居樂房地產(chǎn)項目的累計預(yù)售金額為85.7億元，同比下降44.7%；對應(yīng)累計預(yù)售建筑面積為93.9萬平方米，同比下降19.1%；預(yù)售均價為9129元/平方米，同比下滑31.7%。

交付方面，2025年，雅居樂累計交付約1.6萬戶、交付面積約135萬平方米，但保交付的推進并沒能有效緩解公司在利潤端和現(xiàn)金流方面的壓力。

在土地儲備方面，雅居樂亦呈現(xiàn)出收縮趨勢。截至2025年末，集團于69個城市及地區(qū)擁有預(yù)計總建筑面積約2548萬平方米的土地儲備。

而截至去年上半年末，雅居樂土地儲備的預(yù)計總建筑面積為2962萬平方米，分布于73個城市及地區(qū)。相比之下，公司的土儲規(guī)模在半年時間里已出現(xiàn)明顯縮減。

債務(wù)“壓力山大”，遭“賭王”之子提清盤呈請

在資產(chǎn)負債方面，雅居樂同樣面臨不小的挑戰(zhàn)。財報顯示，截至2025年末，雅居樂的資產(chǎn)負債率為89.53%，較上年末增加10.13個百分點。

截至2025年末，雅居樂的現(xiàn)金及銀行結(jié)余（包括有限制現(xiàn)金）總額為55.79億元，但同期公司的短期借款便高達387.34億元。

盡管雅居樂的總借貸較2024年末減少21.11億元，但其凈負債比率卻由2024年末的103.6%飆升至229.6%，財務(wù)風險急劇放大。

值得注意的是，截至2025年末，雅居樂有本金合計294.21億元及利息合計13.05億元的借款，因未能于各自到期日支付而出現(xiàn)違約。該違約事件亦觸發(fā)了合計37.66億元的銀行及其他借款出現(xiàn)交叉違約。

雅居樂在財報中提到，如2024年5月14日及2024年6月7日公告所載，鑒于公司面臨的流動性壓力，公司于2024年5月13日到期的寬限期后尚未支付于2025年到期4.83億美元的6.05%優(yōu)先票據(jù)的有關(guān)利息，并預(yù)期無能力履行其境外債務(wù)項下的所有付款義務(wù)。

雅居樂表示，未能支付相關(guān)債務(wù)，或會導(dǎo)致公司的債權(quán)人要求加速償還債務(wù)。

雅居樂還強調(diào)，集團一直在積極采取措施管理其境外債務(wù)。尤其，集團已建立現(xiàn)金流測算模型及模擬清算分析以支持重組計劃。

在此基礎(chǔ)上，雅居樂一直與主要境外債權(quán)人保持磋商，積極協(xié)助其進行盡職調(diào)查，就重組方案進行多次溝通，持續(xù)調(diào)整完善重組方案條款，爭取達成一致的重組條款，盡快落實重組方案。

值得一提的是，雅居樂在年報中還提到，去年12月9日，一家公司向香港高等法院針對公司提呈清盤呈請，呈請涉及若干據(jù)稱未付款項，總額分別為1858.7萬美元及234.7萬元人民幣。

據(jù)深圳商報·讀創(chuàng)，此次呈請的發(fā)起方為新濠(中山)企業(yè)管理有限公司，作為港股上市公司新濠國際發(fā)展的附屬公司，其背后是由“賭王”之子何猷龍實際掌控的新濠集團。

公告顯示，該款項源自中國國際經(jīng)濟貿(mào)易仲裁委員會仲裁庭于2025年9月25日作出的仲裁裁決。于2026年3月2日在高等法院的聆訊中，高等法院裁定將呈請的聆訊押后至2026年6月29日。

雅居樂表示，上述狀況顯示存在重大不確定因素令集團持續(xù)經(jīng)營的能力重大存疑。鑒于該等情況，董事在評估集團是否具備充足財務(wù)資源以持續(xù)經(jīng)營時，已審慎考慮集團的未來流動資金及表現(xiàn)以及其可用的融資來源。

為此，雅居樂董事已采取多個計劃及多項措施改善集團的流動性及財務(wù)狀況，以重組現(xiàn)有借款并反對呈請。

另據(jù)天眼查顯示，雅居樂集團控股有限公司目前存在多條被執(zhí)行人信息，合計被執(zhí)行金額超15.78億元。歷史被執(zhí)行人信息顯示，其累計被執(zhí)行總金額更是超110億元。

為緩解流動性壓力，開啟“賣賣賣”模式

在業(yè)績下滑、債務(wù)承壓的雙重挑戰(zhàn)下，資產(chǎn)處置成為雅居樂維系公司流動性的關(guān)鍵路徑之一。

據(jù)媒體報道，去年10月，雅居樂地產(chǎn)因流動性危機，被迫出售2023年7月以9.66億港元底價強拍獲得的香港九龍?zhí)亮x本道6號龍圃別墅項目。

另據(jù)觀點網(wǎng)，早在2021年下半年至2022年期間，雅居樂便通過集中出售項目股權(quán)及資產(chǎn)包，累計回籠資金超200億元。

進入2023年之后，雅居樂處置資產(chǎn)變得更加具體化與碎片化。例如，出售常州項目股權(quán)回籠約4.26億元，并推進吉隆坡項目出售。

2024年以來，雅居樂資產(chǎn)出售的邏輯進一步轉(zhuǎn)向“以時間換空間”。一方面，公司剝離資產(chǎn)范圍從地產(chǎn)項目擴展至環(huán)保、教育等多元業(yè)務(wù)，體現(xiàn)出對非核心板塊的全面收縮；另一方面，單筆交易規(guī)模趨于中小型化，更多呈現(xiàn)為“持續(xù)輸血”而非一次性緩解。

據(jù)觀點網(wǎng)不完全統(tǒng)計，2025年以來，雅居樂已披露的資產(chǎn)處置回籠資金規(guī)模約在10億元。若疊加未披露的交易，整體的資金規(guī)模會更大。

不過，與雅居樂龐大的負債體量相比，回籠資金的規(guī)模仍顯得較為有限。同時，資產(chǎn)處置也成為了公司凈利潤虧損的重要源頭。年報顯示，2025年，雅居樂出售/終止確認附屬公司的虧損約28.96億元。

從近期動作來看，進入2026年后，雅居樂仍在剝離非核心資產(chǎn)。據(jù)雅居樂3月27日披露的公告，公司擬以約11.5億元的價格出售環(huán)保相關(guān)業(yè)務(wù)資產(chǎn)。

對于這筆交易，雅居樂表示，公司擬透過出售目標資產(chǎn)，以剝離與環(huán)保業(yè)務(wù)相關(guān)的非核心資產(chǎn)，從而進一步集中資源于集團的核心主營業(yè)務(wù)，并提升集團的資源配置效益。

公司董事認為，本次出售目標資產(chǎn)，將減少集團的負債及利息支出，改善現(xiàn)金流，亦使集團可以變現(xiàn)環(huán)保業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)的價值。

值得關(guān)注的是，雅居樂長期維持著典型的家族式治理架構(gòu)。目前，雅居樂董事會由創(chuàng)始人陳卓林擔任主席兼總裁，其配偶岳元及家族成員陳卓喜、陳卓南等也均為董事會成員。

而就在公司年報發(fā)布第二天的4月1日，雅居樂通過公告宣布，因已屆齡退休及期望減輕工作負擔，以便騰出更多時間處理其他事務(wù)，陳卓雄（陳卓林大哥）辭任非執(zhí)行董事。

此外，去年5月，雅居樂還曾發(fā)布公告稱，安永會計師事務(wù)所因未能與公司就2025年的審核費用與雅居樂集團達成共識而退任，轉(zhuǎn)而由栢淳會計師事務(wù)所有限公司接任。

有關(guān)雅居樂的后續(xù)發(fā)展，雷達財經(jīng)將持續(xù)關(guān)注。