文｜邁點
4月8日，中航北京昌保租賃住房REIT正式在深交所上市。
按照此前發(fā)售公告，發(fā)行價為2.317元/份，發(fā)售份額總額為4億份，其中初始戰(zhàn)略配售份額為2.8億份，占發(fā)售份額總數(shù)的70%。按發(fā)售價格及發(fā)售份額數(shù)量計算，不動產(chǎn)項目價值為9.268億元。
招募說明書顯示，基金預(yù)預(yù)期現(xiàn)金流分派率約4.15%。
作為租賃住房板塊的第9只REITs，其在詢價階段即呈現(xiàn)超高熱度。詢價結(jié)果顯示，截至3月27日，相關(guān)單位共收到110家網(wǎng)下投資者管理的957個配售對象報價，擬認(rèn)購總量為365.33億份，為初始網(wǎng)下發(fā)售份額的434.92倍。
近兩年，住房租賃REITs憑借穿越周期抗風(fēng)險、長期持有穩(wěn)收益的特性，持續(xù)吸引資金扎堆布局。
在政策的大力支持下，住房租賃REITs市場進(jìn)入快速擴容期，為租賃住房行業(yè)提供了可持續(xù)的金融動力。
租賃住房，資本市場“壓艙石”
自2022年首批產(chǎn)品上市以來，住房租賃REITs已從試點探索邁向常態(tài)化發(fā)行，依托堅實的防御底色，成為資本市場公認(rèn)的“現(xiàn)金奶牛”。
截至2025年末，已上市8只保租房REITs表現(xiàn)突出，較發(fā)行價整體平均漲幅近54%，最高漲幅約82%，漲幅表現(xiàn)領(lǐng)先其他公募REITs品類。
板塊表現(xiàn)強勢的核心原因有兩點：一是底層資產(chǎn)經(jīng)營穩(wěn)定，現(xiàn)金流回收能力突出;二是政策紅利持續(xù)釋放，行業(yè)發(fā)展擁有明確頂層支撐。
已上市8只住房租賃REITs發(fā)布的年度成績單顯示，期內(nèi)合計實現(xiàn)收入約7.1億元，凈利潤6137萬元，展現(xiàn)出極強的抗周期屬性，充分體現(xiàn)其作為資產(chǎn)配置“壓艙石”與“穩(wěn)定器”的核心價值。
從經(jīng)營數(shù)據(jù)看，除2只2025年新上市產(chǎn)品外，其余REITs收入均實現(xiàn)增長。其中，華夏北京保障房REIT收入同比增長45.1%，漲幅居于首位;華夏基金華潤有巢REIT收入雖沒有太大變化，但利潤同比增長了18.6%。
運營層面，8只產(chǎn)品整體出租率維持在91%-99%的高位，其中中金廈門安居REIT以99.72%出租率領(lǐng)跑，核心項目幾乎滿租。租金收繳率方面，8只產(chǎn)品均保持在極高水平。
投資視角下，分派率與可供分配金額完成度是核心考量指標(biāo)。
整體來看，8只產(chǎn)品可供分配金額普遍超額兌現(xiàn)。其中，匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT以3.70%的分派率高居榜首，國泰海通城投寬庭REIT、招商基金招商蛇口租賃住房REIT、華泰蘇州恒泰租賃住房REIT的分派率均在3%以上。
在此基礎(chǔ)上，資本市場對租賃住房資產(chǎn)從“觀望”進(jìn)一步轉(zhuǎn)為“搶配”。其中，具備租金價格優(yōu)勢的政策性保租房和具備區(qū)位優(yōu)勢和主動管理能力的市場化保租房，成為核心標(biāo)的物。
這些數(shù)據(jù)，不僅說明了租賃住房資產(chǎn)的可投性強，也進(jìn)一步表明：REITs這條路，走得通、走得穩(wěn)、還能走大。
開年大爆發(fā)，住房租賃REITs市場加速擴容
在政策和市場的雙重推動下，住房租賃REITs市場加速擴容，保障房公募REITs首發(fā)+擴募雙軌格局成型，創(chuàng)新融資規(guī)模持續(xù)提升。
第一，公募隊伍繼續(xù)壯大，擴募成為常態(tài)。中航北京昌保租賃住房REIT落地，租賃住房公募REITs正式進(jìn)入“9只時代”。
更關(guān)鍵的是，擴募不再是新鮮事，而是頭部產(chǎn)品的“標(biāo)準(zhǔn)動作”。3月17日，中金廈門安居REIT擴募獲批，預(yù)計擴募規(guī)模6.858億元，擬購入廈門市島內(nèi)兩個公寓項目，成為全國第三單完成擴募的保障性租賃住房REIT;同時，匯添富上海地產(chǎn)REIT也啟動擴募，一批優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)持續(xù)注入。
這意味著：REITs 不再是“一單生意”，而是可以持續(xù)裝資產(chǎn)、做大規(guī)模的平臺。
第二，資產(chǎn)邊界徹底打開，不再只有保障房。
匯添富上海地產(chǎn)這單擴募，第一次把高校配套租賃房源納入REITs，看似只是多了一類資產(chǎn)，實則打開了一大片新空間——租賃住房不只是基礎(chǔ)保障，還可以和教育、產(chǎn)業(yè)、園區(qū)深度綁定。
更具標(biāo)志性的，是中金-博鄰長租公寓私募REITs。高端市場化長租公寓首次正式進(jìn)入REITs 體系，意味著：沒有強政策托底、完全市場化運營的租賃資產(chǎn)，同樣能被資本市場認(rèn)可。
租賃住房REITs，從此從“保障房賽道”，升級為“全品類租賃資產(chǎn)賽道”。
第三，多層次資本市場成型，民企、地方平臺都有出口。
太保資產(chǎn)-新黃浦筑夢城保租房機構(gòu)間REITs在上交所掛牌上市，發(fā)行規(guī)模11.942億元;吳中經(jīng)發(fā)集團(tuán)經(jīng)開萃寓類REITs獲批，規(guī)模6.74億元......
讓我們看到一個更完整的生態(tài)：公募 REITs服務(wù)頭部大宗資產(chǎn)，機構(gòu)間REITs、私募REITs承接民企、市場化項目，類REITs給地方平臺、中小體量資產(chǎn)提供通道。
以前是“只有少數(shù)項目能上REITs”，現(xiàn)在是“不同類型、不同主體、不同規(guī)模的租賃資產(chǎn)，都能找到資本化路徑”。
據(jù)不完全統(tǒng)計，已有超過16家企業(yè)正在積極推進(jìn)保障房REITs的籌備與發(fā)行工作，形成了顯著的示范效應(yīng)和梯隊格局。
未來，保障房REITs將持續(xù)為市場注入可觀的增量資金，提供可持續(xù)的金融活水。
REITs，正在改寫行業(yè)游戲規(guī)則
放到產(chǎn)業(yè)層面看，租賃住房REITs，帶來的遠(yuǎn)不止“融到錢”，而是真正在重構(gòu)住房租賃產(chǎn)業(yè)的底層邏輯。它在悄悄改寫三件大事：
首先，行業(yè)轉(zhuǎn)向 “靠價值驅(qū)動”。
以前做租賃，拼的是拿房、裝修、燒錢、沖規(guī)?！，F(xiàn)在有了REITs，邏輯徹底反過來：資產(chǎn)能不能證券化，只看三件事——出租率、現(xiàn)金流、運營能力。
差資產(chǎn)、弱運營、不規(guī)范的項目，根本進(jìn)不了池子。
這等于給全行業(yè)立了一套硬標(biāo)準(zhǔn)：只有真正做得好、做得穩(wěn)、做得規(guī)范的玩家，才能拿到長期資本。
未來，租賃住房的估值將更直接掛鉤資產(chǎn)收益和運營效率，推動行業(yè)從規(guī)模競爭轉(zhuǎn)向“資產(chǎn)管理與服務(wù)賦能”的雙重競爭。
同時，REITs的市場化約束機制有望加速行業(yè)整合，推動頭部企業(yè)通過并購、托管等方式優(yōu)化資產(chǎn)組合，促進(jìn)長期健康發(fā)展。
其次，走向“投融建管退”閉環(huán)。
對國企、民企、機構(gòu)來說，REITs最值錢的價值，是退出通道。
以前投長租，一投就是十幾年，想變現(xiàn)很難;現(xiàn)在可以通過REITs實現(xiàn)資產(chǎn)盤活，回籠資金再投新項目。
一個可持續(xù)的閉環(huán)真正形成：投資—建設(shè)—運營—證券化退出—再投資。
行業(yè)從此有了自我滾動、自我壯大的能力。
最后，租購并舉，有了扎實的“資本底座”。
“租購并舉”提了很多年，但真正讓租賃行業(yè)具備長期、大規(guī)模、低成本資本支撐的，就是REITs。
保險、養(yǎng)老金、理財資金這些最長期的錢，愿意進(jìn)來了。
當(dāng)資本敢長期持有租賃資產(chǎn)，這個行業(yè)才算真正“立住了”。
可以說：沒有REITs，住房租賃只是一個民生行業(yè);有了REITs，住房租賃才成為一個完整、成熟、可長期發(fā)展的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)。
進(jìn)而，加速住房相賃市場向規(guī)范化、規(guī)?；c金融化進(jìn)階。
對準(zhǔn)備申報REITs的機構(gòu)而言，未來兩三年是“搶窗口期”的關(guān)鍵時段。
供應(yīng)高峰帶來競爭加劇，但也意味著優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)集中涌現(xiàn)，審核機構(gòu)有更多對標(biāo)樣本，定價更透明，流程更順暢。
對運營機構(gòu)而言，市場正從“規(guī)模擴張”轉(zhuǎn)向“質(zhì)效并重”。在租金承壓的背景下，精細(xì)化運營能力將成為資產(chǎn)估值分化核心因素。
寫在最后
REITs讓住房租賃行業(yè)的錢流動起來，不僅為盤活巨量租賃住房存量資產(chǎn)打開了通道，為房企和商業(yè)地產(chǎn)運營商提供了標(biāo)準(zhǔn)化、公開化的退出渠道，也為資本市場提供了高質(zhì)量的源頭活水。
在這個演進(jìn)過程中，能夠打通“投融建管退”全鏈條的玩家，才能真正拿到通往資本市場的門票。