無論是房屋買賣還是租賃，都離不開房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場。近年來，我國房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，也推動了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場的迅速膨脹。

上海市政協(xié)委員屠海鳴通過長期跟蹤調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，上海的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場依然極不規(guī)范，向消費(fèi)者提供虛假信息、忽悠欺騙消費(fèi)者等行為不斷。

例如，部分經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員為壟斷房源、促成買賣收取傭金而不擇手段，先是以高價承諾獨(dú)家壟斷房源，再加價賣給購房者，為高房價推波助瀾；通過虛假房源、虛假房價蒙蔽消費(fèi)者，以假離婚、假社保等手段突破限購、限貸政策，嚴(yán)重干擾了房地產(chǎn)市場的調(diào)控。

為此，屠海鳴建議，應(yīng)進(jìn)一步修訂完善現(xiàn)有的針對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的法律法規(guī)，適當(dāng)提高房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的準(zhǔn)入門檻，此外，要改革現(xiàn)有的傭金制度，建立營業(yè)保證金制度。

據(jù)不完全統(tǒng)計，2011年中國大陸地區(qū)從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的人員超過 100 萬人，其中僅有 3.7 萬人取得了全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格。在上海，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)普遍的做法是，先通過一張或幾張房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證書注冊經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，然后招進(jìn)一大批并沒有資格證書的基層人員，而這些人員的業(yè)務(wù)能力和職業(yè)道德素質(zhì)都參差不齊。

屠海鳴認(rèn)為，無論是對于經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)還是基層經(jīng)紀(jì)人員，均應(yīng)由政府進(jìn)行嚴(yán)格審批。對于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，建立資質(zhì)審查前置制度，即規(guī)定在程序上，要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在進(jìn)行工商登記之前，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)房地產(chǎn)行政管理部門進(jìn)行資質(zhì)條件的審查。對于想要從業(yè)的基層經(jīng)紀(jì)人員，必須全部具有相應(yīng)的資質(zhì)證書。同時，加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)從業(yè)人員的教育培訓(xùn)和職業(yè)道德教育，并推出定期資格考試制度。

此外，他認(rèn)為還應(yīng)改革現(xiàn)有的傭金制度。一方面，讓由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)收取的傭金價格走向市場化，由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和買賣雙方共同協(xié)商決定；另一方面，增加可收費(fèi)的項(xiàng)目，將目前單一的促成交易才可收取傭金，改為經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員提供的各項(xiàng)服務(wù)均可收費(fèi)，如房源帶看費(fèi)、代辦手續(xù)費(fèi)等，當(dāng)然前提是雙方事先達(dá)成一致，并以書面形式記錄。此外，還可根據(jù)房屋總價，設(shè)定不同的收費(fèi)上限比例，房屋總價越高的，設(shè)定收費(fèi)上限比例越低。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)一般都是以傭金為主要收入來源。在上海，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實(shí)行的是雙方簽約制度，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)收取中介費(fèi)后（買賣雙方各 1%），免費(fèi)幫助雙方辦理過戶手續(xù)，由有關(guān)管理機(jī)構(gòu)直接向買賣雙方收取其他費(fèi)用。

在我國香港，地產(chǎn)代理人和營業(yè)員應(yīng)當(dāng)在交易前與買賣雙方商定傭金收費(fèi)，商定的傭金收費(fèi)率或數(shù)額必須在地產(chǎn)代理協(xié)議中說明，以減少發(fā)生爭執(zhí)的可能性。

在新加坡，一般房屋經(jīng)紀(jì)人的傭金也是以最終銷售價格的百分比來支付，但傭金數(shù)目由委托人與經(jīng)紀(jì)人自由商定。

而新加坡房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場無論售房或是購房都實(shí)行全權(quán)委托經(jīng)紀(jì)人制度，所有運(yùn)作程序包括介紹貸款、物業(yè)公證、房產(chǎn)保險、咨詢律師、提交登記等都由委托經(jīng)紀(jì)人全權(quán)辦理，所有費(fèi)用也都在最后列出清單，由買賣雙方支付。

在日本東京，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的業(yè)務(wù)報酬，在法律上有明確的規(guī)定：在交易完成和契約訂立之后，由經(jīng)紀(jì)人向委托一方或雙方收取。一般來說，交易金額小于 200萬日元的，收費(fèi)上限為5%；200-400萬日元的，收費(fèi)上限為4%；400萬日元以上的，收費(fèi)上限為3%。

此外，屠海鳴還建議應(yīng)建立營業(yè)保證金制度。由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在登記成立時，便繳納一筆保證金至政府有關(guān)機(jī)構(gòu)或者相關(guān)行業(yè)協(xié)會等自律機(jī)構(gòu)。如果房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)出現(xiàn)欺詐消費(fèi)者等違規(guī)行為，則由此保證金進(jìn)行賠償，以保障消費(fèi)者的權(quán)益。