文|空間秘探 雷布同
近日，長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目交易頻頻，不僅有領(lǐng)盛投資管理(下稱(chēng)“領(lǐng)盛”)與景瑞不動(dòng)產(chǎn)攜手收購(gòu)上海虹橋良華購(gòu)物廣場(chǎng)(西區(qū))項(xiàng)目，計(jì)劃打造成包含583套景瑞悅樘公寓及配套商業(yè)的開(kāi)放式街區(qū)；還有中駿方隅控股宣布與全球投資機(jī)構(gòu)KKR共同收購(gòu)了北京一地標(biāo)級(jí)租賃公寓項(xiàng)目。融資之外，長(zhǎng)租公寓與投資機(jī)構(gòu)的聯(lián)系似乎開(kāi)始愈發(fā)緊密。尤其是頗受投資機(jī)構(gòu)“偏愛(ài)”的地產(chǎn)系長(zhǎng)租公寓，新的一年雙方的“關(guān)系”能否再上一層樓？
老搭檔，新組合
無(wú)論是投融資或是項(xiàng)目交易，投資機(jī)構(gòu)與長(zhǎng)租公寓結(jié)緣的時(shí)間都不算晚，甚至稱(chēng)得上一對(duì)“老搭檔”。早在2018年，龍湖與GIC（新加坡主權(quán)基金）就共同設(shè)立了長(zhǎng)租公寓投資平臺(tái)，首期投資10億元。不過(guò)，雖然是熟悉的合作伙伴，但每次的合作會(huì)有所變動(dòng)。最近亮相的兩對(duì)“新組合”，領(lǐng)盛&景瑞，方隅&KKR的合作模式就不盡相同。
領(lǐng)盛與景瑞的合作，是雙方共同收購(gòu)上海虹橋良華購(gòu)物廣場(chǎng)(西區(qū))項(xiàng)目。該項(xiàng)目預(yù)計(jì)將打造成品質(zhì)公寓+共享社區(qū)+配套商業(yè)為業(yè)態(tài)的多業(yè)態(tài)融合開(kāi)放式街區(qū)，景瑞旗下的兩大公寓產(chǎn)品悅樘優(yōu)選與悅樘臻選共計(jì)583套公寓，根據(jù)5大街區(qū)的不同定位分布。作為服務(wù)式公寓的悅樘臻選系產(chǎn)品，坐落于5大區(qū)的Business商務(wù)街區(qū)中。公寓產(chǎn)品，在這一項(xiàng)目交易過(guò)程中，扮演的是配套產(chǎn)品的角色。
在中駿方隅與KKR的合作中，雙方共同收購(gòu)了北京一長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目。該項(xiàng)目是一處規(guī)模多達(dá)3,000多戶的大型租賃公寓社區(qū)，座落于雙鐵TOD之上，交易金額高達(dá)19億元。盡管目前并未公布雙方在這場(chǎng)收購(gòu)中具體的“角色”，但是從方隅官方表態(tài)，“將繼續(xù)通過(guò)投資大規(guī)模、位屬戰(zhàn)略地段的項(xiàng)目，幫助投資者實(shí)現(xiàn)更好價(jià)值回報(bào)”，可以猜測(cè)方隅可能不僅僅是運(yùn)營(yíng)者，還有可能是投資者。
不難看出，無(wú)論是交易標(biāo)的，還是項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)，這兩大合作項(xiàng)目中的長(zhǎng)租公寓都有所不同，這與不同品牌長(zhǎng)期以來(lái)與投資機(jī)構(gòu)/基金組織的合作模式有關(guān)。
以中駿方隅為例，誕生之初就與投資機(jī)構(gòu)結(jié)下了不解之緣。方隅控股行政總裁陳堅(jiān)，原是麥格理資本中國(guó)負(fù)責(zé)人。方隅在創(chuàng)立之初就確定了“投融管退”的平臺(tái)底層邏輯，和“基金管理+開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)+租賃運(yùn)營(yíng)+資產(chǎn)投資”的組合模式發(fā)展，選擇了一條與大多數(shù)品牌不同的路徑。因此，方隅先后與多個(gè)基金/投資機(jī)構(gòu)合作，其中既有美國(guó)最大的長(zhǎng)租公寓地產(chǎn)平臺(tái)睿星資本，也有基匯資本旗下管理基金，還有中東主權(quán)基金、Proprium Capital Partners等等。
對(duì)于長(zhǎng)租公寓品牌而言，與這些基金/投資機(jī)構(gòu)的合作，一方面充裕了發(fā)展資金池，另一方面也是對(duì)品牌實(shí)力的機(jī)構(gòu)背書(shū)。畢竟這些動(dòng)輒上億的基金/投資機(jī)構(gòu)，顯然對(duì)于長(zhǎng)租公寓品牌有更審慎且嚴(yán)謹(jǐn)?shù)目疾鞕C(jī)制。
正因如此，即便在長(zhǎng)租公寓發(fā)展火熱階段，投資機(jī)構(gòu)以及基金組織源源不斷地通過(guò)投融資將錢(qián)投入行業(yè)，但是通過(guò)項(xiàng)目交易的模式達(dá)成合作的卻并不多。
被“偏愛(ài)”的地產(chǎn)系品牌
拋開(kāi)投融資不談，在項(xiàng)目交易方面，地產(chǎn)系長(zhǎng)租公寓品牌可以稱(chēng)得上被投資機(jī)構(gòu)/基金組織“偏愛(ài)”。
原因無(wú)他，對(duì)這些機(jī)構(gòu)組織而言，之所以為長(zhǎng)租公寓品牌“輸血”，助力其實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張與日常經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn)。最終想要達(dá)成的是，在這些品牌完成新一輪融資或是上市時(shí)退出，實(shí)現(xiàn)資本升值。在與地產(chǎn)系品牌合作的過(guò)程中，這些機(jī)構(gòu)不僅能在項(xiàng)目退出時(shí)實(shí)現(xiàn)資金升值，同時(shí)還能收獲物業(yè)升值帶來(lái)的效益，產(chǎn)生更大的投資回報(bào)。
前者賺取的是快且單一的錢(qián)，而后者的投資前景顯然更具想象空間。這也就不難理解，投資機(jī)構(gòu)對(duì)地產(chǎn)系品牌的“偏愛(ài)”了。除此之外，還有多重利好吸引投資機(jī)構(gòu)不斷向地產(chǎn)系品牌拋出橄欖枝。
其一是對(duì)存量資產(chǎn)在城市更新背景下的價(jià)值達(dá)成了共識(shí)。增量資產(chǎn)減速，受益于城市更新的國(guó)家戰(zhàn)略，存量資產(chǎn)的價(jià)值將會(huì)被激發(fā)。優(yōu)質(zhì)的存量資產(chǎn)，將會(huì)在運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)的長(zhǎng)期持有與經(jīng)營(yíng)下，迸發(fā)出超出想象的經(jīng)濟(jì)效能。因此，這些資產(chǎn)成為了投資機(jī)構(gòu)的心頭好。睿星資本中國(guó)董事總經(jīng)理馬千里就曾表示，2017年進(jìn)入中國(guó)后，睿星資本持有的主要是存量資產(chǎn)。因?yàn)樗麄兿嘈?，“任何的存量資產(chǎn)走到最后，都是城市更新，相信存量資產(chǎn)就是相信城市的價(jià)值，相信城市的地位。”
對(duì)于房企而言，同樣如此，城市更新已然成為了其未來(lái)發(fā)展的一條重要賽道，從上海世博、招商蛇口、萬(wàn)科及中交房地產(chǎn)共同設(shè)100億上海城市更新引導(dǎo)基金便可見(jiàn)一斑。同時(shí)，將存量資產(chǎn)改造成為長(zhǎng)租公寓，也是房企切入城市更新的一條新路徑。
其二是認(rèn)同地產(chǎn)系品牌在大宗物業(yè)收并購(gòu)的敏銳。無(wú)論是旭輝、龍湖合作的GIC，或是方隅合作的基匯資本，都非本土投資機(jī)構(gòu)。這些擁有海外背景的機(jī)構(gòu)，投資經(jīng)驗(yàn)豐厚，但是他們了解中國(guó)市場(chǎng)需要時(shí)間。相反，已在國(guó)內(nèi)深耕多年的本土房企，在物業(yè)擇取方面更顯老道。在旭輝瓴寓與GIC的合作中，平臺(tái)項(xiàng)目的投資拓展就交給了旭輝瓴寓，正是投資機(jī)構(gòu)對(duì)房企能力的一種肯定。
其三是認(rèn)同地產(chǎn)系品牌的多元化業(yè)務(wù)發(fā)展能力。一般情況下，投資機(jī)構(gòu)與地產(chǎn)系品牌合作的項(xiàng)目大多是類(lèi)似于方隅與KKR的項(xiàng)目，為單一長(zhǎng)租公寓業(yè)態(tài)。但是也有領(lǐng)盛與景瑞的項(xiàng)目，長(zhǎng)租公寓需要與多重業(yè)態(tài)組合。近年來(lái)致力于多元化發(fā)展的房企而言，就成了投資機(jī)構(gòu)在這種復(fù)雜情形下的優(yōu)選。畢竟，投資機(jī)構(gòu)并非單純投資物業(yè)，物業(yè)之上的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，以及通過(guò)長(zhǎng)期持有與運(yùn)營(yíng)最終實(shí)現(xiàn)的投資回報(bào)也是其關(guān)注的重點(diǎn)。對(duì)于房企而言，能夠成功將多重業(yè)務(wù)在同一物業(yè)內(nèi)實(shí)現(xiàn)協(xié)同發(fā)展，無(wú)疑是多元化業(yè)務(wù)順利推進(jìn)的重要跡象。
“牽手”之后的三重困境
不過(guò)，即便是備受“偏愛(ài)”，但是在地產(chǎn)系與投資機(jī)構(gòu)的合作中，同樣也有令其頭疼的問(wèn)題，難以解決。
01 周期較長(zhǎng)，回報(bào)預(yù)期易波動(dòng)
不同于運(yùn)營(yíng)方和品牌方，投資機(jī)構(gòu)一般不會(huì)“彎腰”干活。也就是說(shuō)，經(jīng)營(yíng)所得并非投資機(jī)構(gòu)的主要目標(biāo)，通過(guò)運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)增值才是物業(yè)收并購(gòu)的關(guān)鍵所在。但是通過(guò)收購(gòu)所得的項(xiàng)目，受限于重資產(chǎn)的特性，投資周期相對(duì)較長(zhǎng)，且回報(bào)預(yù)期也容易受到租金波動(dòng)的影響而起伏。
據(jù)仲量聯(lián)行2021年長(zhǎng)租公寓投資市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查問(wèn)卷顯示，大部分投資人對(duì)國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓穩(wěn)定回報(bào)率的預(yù)期集中在4.5%-5.5%之間。對(duì)比2019年的調(diào)查情況，這一預(yù)期是有明顯的下降趨勢(shì)的。對(duì)于未來(lái)5年的穩(wěn)定回報(bào)率走勢(shì)，45%的投資人認(rèn)為會(huì)保持平穩(wěn)，39%的投資人認(rèn)為會(huì)下降。即便是一些養(yǎng)老主權(quán)基金，可以接受漫長(zhǎng)的投資周期，但可能會(huì)因?yàn)轭A(yù)期回報(bào)率存在的起伏幾率帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)而退縮。
02 門(mén)檻高企，物業(yè)獲取不易
就資產(chǎn)投資層面而言，據(jù)仲量聯(lián)行相關(guān)數(shù)據(jù)，重資產(chǎn)是近80%的投資機(jī)構(gòu)選擇的存量資產(chǎn)改造模式，50%投資人選擇的是新建開(kāi)發(fā)模式。這樣的選擇背后，主要有兩大原因，一是城市更新盤(pán)活存量資產(chǎn)的同時(shí)，向市場(chǎng)釋放了不少位于城市核心板塊的稀有物業(yè)資源；另一方面是部分租賃用地位于城市周邊，配套較薄弱，且建設(shè)周期漫長(zhǎng)，拉長(zhǎng)了投資回報(bào)周期。
即便如此，釋放的存量資產(chǎn)與具有一定短板的租賃用地，也是可遇不可求的物業(yè)資源。因?yàn)榇蠖辔挥诔鞘兄行牡拇媪课飿I(yè)資產(chǎn)，需要競(jìng)拍企業(yè)配建高星酒店、購(gòu)物中心等綜合業(yè)態(tài)。這樣的門(mén)檻，直接將部分房企直接拒之門(mén)外。此外，在競(jìng)得租賃住宅用地的名單中，民營(yíng)房企出現(xiàn)的概率并不高。以上海為例，截止2021年年中，出讓的137幅租賃住宅用地，90%以上的競(jìng)得人為國(guó)有企業(yè)。理由主要有二，一是部分地塊招拍掛門(mén)檻的緣由，如要求是國(guó)企身份；二是房地產(chǎn)行業(yè)高周轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)模式帶來(lái)的壓力，導(dǎo)致民營(yíng)企業(yè)不敢單獨(dú)持有這類(lèi)長(zhǎng)期自持的地塊。
03 運(yùn)營(yíng)薄弱，收益率提升難
不得不承認(rèn)的是，地產(chǎn)系長(zhǎng)租公寓品牌在資管方面的確具備一定的優(yōu)勢(shì)，但是就項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)而言，卻有所差異。在地產(chǎn)系品牌進(jìn)場(chǎng)之初，跑馬圈地幾乎成了這一派系的標(biāo)簽，盡管并非所有品牌都是如此。因此，不少地產(chǎn)系品牌著力于規(guī)模拓展，對(duì)產(chǎn)品及運(yùn)營(yíng)等細(xì)節(jié)的關(guān)注度不高。再加上大多房企之前粗放式的發(fā)展模式，運(yùn)營(yíng)遂成了這一派系的薄弱一環(huán)。
在一家地產(chǎn)系長(zhǎng)租公寓退場(chǎng)之際，曾有業(yè)內(nèi)人士直言，該品牌原本是想要通過(guò)持有物業(yè)增值的模式，來(lái)提高長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的營(yíng)收。但是，上市房企的年報(bào)虧損數(shù)據(jù)，以及大小股東的反對(duì)態(tài)度，顯然并沒(méi)有留給長(zhǎng)租公寓品牌發(fā)展的時(shí)間。一些選擇從拓荒走向精耕的地產(chǎn)系長(zhǎng)租公寓品牌，就從運(yùn)營(yíng)中嘗到了甜頭，實(shí)現(xiàn)了收益率的增長(zhǎng)，如龍湖冠寓2021年初就宣布開(kāi)啟了盈利元年。
如何成為“時(shí)間的朋友”？
動(dòng)輒上億的項(xiàng)目規(guī)格，再加上漫長(zhǎng)的投資回報(bào)周期，地產(chǎn)系品牌與投資機(jī)構(gòu)的成功“牽手”并不容易。雙方如何才能不斷增進(jìn)“友誼”，跑贏曠日持久的投資回報(bào)周期，抵擋起伏不定的投資回報(bào)率，最終成為“時(shí)間的朋友”？
01 優(yōu)選投資物業(yè)
作為地產(chǎn)系品牌與投資機(jī)構(gòu)牽手的“根基”，物業(yè)的優(yōu)選是重中之重。當(dāng)前上海、北京、深圳等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、外來(lái)人口占比高和購(gòu)房門(mén)檻較高的一線或新一線城市，依舊是投資人關(guān)注的焦點(diǎn)。而且頭部長(zhǎng)租公寓品牌的存量房源總量也是主要分布在一線及新一線城市中。因此一線及新一線城市的核心板塊，依舊是優(yōu)質(zhì)物業(yè)資源的首選。
此外，大型租賃社區(qū)項(xiàng)目也是一個(gè)未來(lái)可期的投資物業(yè)。尤其是配套產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)的大型長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目，天然具備一定的客群基礎(chǔ)，通過(guò)建設(shè)職住租賃住房，與企業(yè)形成相對(duì)穩(wěn)定的租賃合約。同時(shí)因?yàn)檫h(yuǎn)離市中心，這類(lèi)項(xiàng)目的物業(yè)價(jià)格更具性價(jià)比。從當(dāng)前長(zhǎng)租公寓的發(fā)展態(tài)勢(shì)來(lái)看，這兩類(lèi)物業(yè)值得重點(diǎn)關(guān)注。
02 提升產(chǎn)品效能
決定項(xiàng)目投資回報(bào)周期長(zhǎng)短的，不僅僅是物業(yè)，還有產(chǎn)品的效能。這一點(diǎn)，也是所有長(zhǎng)租公寓品牌都需要不斷優(yōu)化改進(jìn)的核心。于地產(chǎn)系品牌而言，可以通過(guò)這兩點(diǎn)推動(dòng)效能的提升。
一是打造中高端長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品。這類(lèi)產(chǎn)品在抵擋租房市場(chǎng)浮動(dòng)時(shí)，具有更穩(wěn)定的表現(xiàn)。因?yàn)橐驗(yàn)樵撌袌?chǎng)的主要客群相對(duì)承租能力搞，租金敏感度相對(duì)較低，有一定用戶忠誠(chéng)度。二是保持產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)的穩(wěn)定性。市場(chǎng)是波動(dòng)不定的，但是產(chǎn)品與經(jīng)營(yíng)服務(wù)的品質(zhì)是可以由品牌方控制的。最終為項(xiàng)目帶來(lái)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，讓長(zhǎng)租公寓這一業(yè)態(tài)成為資本市場(chǎng)認(rèn)可的主流資產(chǎn)類(lèi)型之一，也為地產(chǎn)系品牌提供與越來(lái)越多投資機(jī)構(gòu)合作的機(jī)會(huì)。
03 搭建退出途徑
當(dāng)前的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)缺乏投資機(jī)構(gòu)真正具有參考意義的退出案例，這是又一阻撓投資機(jī)構(gòu)進(jìn)軍這一領(lǐng)域的重要原因之一。根據(jù)美國(guó)等成熟市場(chǎng)的發(fā)展，作為主要投資退出途徑的REITs被寄予厚望，而國(guó)內(nèi)REITs的進(jìn)展相對(duì)較慢。
令人欣喜的是，2021年國(guó)家發(fā)改委將保障性租賃住房納入公募REITs試點(diǎn)。可以想象，一旦公募REITs確定之后，長(zhǎng)租公寓行業(yè)的融資模式將會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)變，也為投資機(jī)構(gòu)打開(kāi)了新的投資渠道，由投資物業(yè)實(shí)體轉(zhuǎn)向投資標(biāo)準(zhǔn)化REITs份額。同時(shí)，對(duì)于地產(chǎn)系品牌和投資機(jī)構(gòu)而言，REITs的進(jìn)入也可以讓其快速回籠資金，減輕重資產(chǎn)的資金壓力。
可以預(yù)見(jiàn)，未來(lái)地產(chǎn)系品牌仍將是投資機(jī)構(gòu)合作的首要目標(biāo)。上述困境，也將是他們需要面對(duì)與解決的。但是，未來(lái)是否有這么一種可能，在地產(chǎn)系品牌與投資機(jī)構(gòu)之間，再加入一個(gè)以運(yùn)營(yíng)為立身之本的創(chuàng)業(yè)系品牌或是中介系品牌。這樣一個(gè)三角組合，想必能讓這個(gè)行業(yè)的資管故事開(kāi)啟又一個(gè)全新的篇章。