文|酒管財經(jīng)

編輯|吉耀鈺

疫情之下，逆勢上揚(yáng)，河南銀基似乎正在玩一場高杠桿的蒙眼狂奔。

疫情零星反復(fù)，做酒店難，做文旅酒店更難。但下行的經(jīng)濟(jì)形勢，亦是野心家“抄底”大擴(kuò)張的良機(jī)。

《酒管財經(jīng)》了解到，繼投資打造銀基冰雪酒店等系列文旅項目后，發(fā)端于河南的銀基集團(tuán)（以下簡稱“河南銀基”）又在文旅領(lǐng)域有了新動作。

近日，根據(jù)海南產(chǎn)權(quán)交易網(wǎng)信息顯示，海南銀基文旅項目被以8.72億元轉(zhuǎn)讓——這并非簡單的名字重合，掛牌背后隱現(xiàn)的河南銀基，大概率成為這次掛牌項目的斬獲者。如果按照既定規(guī)劃，這又是一個投資近37億元的文旅大項目，其中包括一棟豪華酒店。

但對于銀基的文旅項目來說，它似乎并未延續(xù)在服裝批發(fā)領(lǐng)域的好運(yùn)氣。仍處于爛尾狀態(tài)的開封“銀基O秀”、遭受疫情“當(dāng)頭棒喝”的新密銀基文旅項目、以及多次官司厘清股權(quán)后方掛牌重啟的海南銀基文旅項目，都在磨練著這位文旅行業(yè)的“新秀”玩家。

在業(yè)內(nèi)人看來，疫情尚不明朗的當(dāng)下，重金押注文旅的河南銀基，似乎正在玩一場高杠桿的蒙眼狂奔。

1、大象轉(zhuǎn)身

銀基商貿(mào)城，對河南人意味著一種老情懷。毫不夸張地說，幾乎每個老鄭州人，都在這里買過衣服或買過從這里批發(fā)出去的衣服。

作為鄭州火車站商圈千億級服裝批發(fā)的名片，其締造者卻十分低調(diào)，甚至部分在此經(jīng)營多年的老商戶，都稱未見過老板真容。

銀基早年的財富積累路徑，鮮有權(quán)威資料提及。根據(jù)河南本土媒體報道，出生于鞏義市回郭鎮(zhèn)的李氏八兄妹，早年通過倒騰地皮積累起原始財富，后變身香港移民。1993年，李氏兄妹受時任河南省委書記邀請，回歸故土豪擲3500萬元美金，注冊成立河南銀基公司。

1994年銀基開始打造的銀基商貿(mào)城，獲得了巨大成功，也讓其聲名鵲起。以此為原點(diǎn)，銀基在河南打造了龐大的商業(yè)版圖。

除了銀基商貿(mào)城之外，鄭州對銀基的另一重印象，可能就是近兩年其在新密打造的文旅項目。

2020年8月，投資50億元的銀基動物王國、投資30億元的銀基冰雪酒店同時亮相迎賓，一時風(fēng)頭無二。公開資料顯示，目前新密銀基國際旅游度假區(qū)已完成投資210億元，其中銀基黃帝宮御溫泉酒店、銀基樂海水世界、銀基冰雪世界、銀基動物王國和銀基冰雪酒店五大文旅項目相繼投入運(yùn)營。

按計劃，銀基國際旅游度假區(qū)規(guī)模仍將繼續(xù)擴(kuò)大，等銀基濱湖商業(yè)街、銀基海洋王國、銀基兒童探險王國和黃帝宮景區(qū)擴(kuò)建項目全部建成后，該度假區(qū)將成為集陸地、海洋、文化三大主題于一體、具有中原特色的“鼎級”度假勝地，年接待游客量可達(dá)2000萬人次，創(chuàng)造就業(yè)崗位15000多個，年創(chuàng)利稅達(dá)15億元。

重金投入文旅項目的銀基，顯然并非“玩票”。根據(jù)公開報道梳理，銀基公開的文旅項目包括開封的“銀基O秀”、北海市銀基國際濱海旅游度假中心、伊川縣銀基文旅綜合體項目，以及本次披露的海南文旅項目。

文旅行業(yè)是重投入、符合綠色發(fā)展的商業(yè)模式，同樣也是一個投票權(quán)在消費(fèi)者手里的“陽光”賽道。尤其對于缺少文旅資源的鄭州來說，銀基在豐富市民生活方面可圈可點(diǎn)，也被業(yè)內(nèi)所贊。

2、海南布局

只是，銀基大規(guī)模轉(zhuǎn)型文旅行業(yè)，過程卻頗為坎坷。

根據(jù)業(yè)內(nèi)人透露，河南銀基在開封的文旅項目“銀基O秀”是其開山之作。據(jù)公開報道，“銀基O秀”項目規(guī)劃占地約3000畝，前期開發(fā)400畝，總投資6億元，計劃于2013年初破土動工，當(dāng)年10月1日開始對外運(yùn)營。

彼時，國際巨星“鳥叔”、樸載相攜韓國群星前往站臺助演。但不到三年的光景，該項目在2016年便關(guān)門大吉。

對此，操盤此項目的河南銀基關(guān)聯(lián)公司，在2018年8月發(fā)布的澄清聲明中表示，網(wǎng)傳的“銀基O秀項目爛尾，投資6億留下一地雞毛”報道與實(shí)際情況不符。2017年，因經(jīng)營需要，公司決定在銀基O秀原址修建銀基冰雪世界。目前，該項目已進(jìn)入地質(zhì)勘察及規(guī)劃報審流程，預(yù)計2020年可竣工開園。

轉(zhuǎn)眼已到2022年，本該在2020年竣工開園的銀基冰雪世界，至今了無蹤影。最新的動態(tài)則是在2022年1月4日，操盤該項目的公司再次成為被執(zhí)行人，被執(zhí)行總金額為72.84萬元。

此次掛牌的海南銀基文旅項目，同樣幾經(jīng)波折。公開信息顯示，此次資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方“樂東城建”由樂東黎族自治縣土地儲備整理中心與樂東黎族自治縣濱海開發(fā)區(qū)管理委員會各持股50%。

2016年1月，“樂東城建”以68710萬元的總成交價，拿下樂東縣望樓港2宗其他普通商品住房用地和2宗住宿餐飲用地，即此次掛牌轉(zhuǎn)讓的海南銀基國際旅游度假區(qū)一期項目在建工程。

根據(jù)掛牌信息重要提示，樂東城建與樂東永佳投資有限公司（以下簡稱“樂東永佳”）于2017年8月16日就本次轉(zhuǎn)讓項下宗地合作簽署了《合作項目協(xié)議書》，并于2019年8月30日簽署了補(bǔ)充協(xié)議，屬合作在建工程項目。

以簽訂合作項目協(xié)議書的2017年為起點(diǎn)，該項目在近五年時間內(nèi)，幾乎不見與之相關(guān)的進(jìn)度報道。業(yè)內(nèi)分析，這或源于合作方“樂東永佳”的股權(quán)變動。

天眼查顯示，“樂東永佳”并非是如今的唯一股東河南盛鴻文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司（注：河南銀基關(guān)聯(lián)公司，以下簡稱“盛鴻文化”）創(chuàng)立，而是由同屬河南的鄭州暉達(dá)實(shí)業(yè)（集團(tuán)）有限公司董事長朱志暉于2014年3月，以65%的出資比例接收控股。不知何故，2016年12月朱志暉將所持有的樂東永佳股權(quán)全部質(zhì)押。

2018年6月，“盛鴻文化”以70%的出資比例控股“樂東永佳”。這并非平緩過渡，從2021年3月到2021年6月，“盛鴻文化”與“樂東永佳”就股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛歷經(jīng)了12次開庭公告；直至2021年7月，“盛鴻文化”實(shí)現(xiàn)對“樂東永佳”的全資控股。

在此次競買資格條件上，“樂東城建”對接盤方的文旅開發(fā)經(jīng)驗(yàn)做了嚴(yán)格設(shè)定，更像是為河南銀基此前的文旅經(jīng)歷量身定制。由此，河南銀基實(shí)現(xiàn)“曲線入瓊”；而后此次掛牌轉(zhuǎn)讓，河南銀基或借殼相關(guān)聯(lián)公司，正式接手海南銀基國際旅游度假區(qū)。

3、路在何方？

從河南銀基在文旅行業(yè)的種種布局來說，既有無心插柳的闖入，也有精心布局的謀劃。但其頻頻發(fā)力的時間，多集中在2015年到2019年的時間段。

“這段時間正是文旅行業(yè)火熱的時候，包括融創(chuàng)等企業(yè)都在布局文旅?！焙幽弦粯I(yè)內(nèi)人士告訴《酒管財經(jīng)》，對于河南來說，缺乏文旅項目，在銀基布局的同時，鄭州華僑城、恒大童世界、冰雪主題的中原融創(chuàng)文旅城都相繼落子鄭州。

“文旅項目的商業(yè)邏輯，大多是通過較為偏遠(yuǎn)的文旅項目，帶動周邊房價的提升?！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，住宅是文旅的“現(xiàn)金奶牛”，而文旅帶火偏遠(yuǎn)區(qū)域，實(shí)現(xiàn)低價拿地的目的。

這其實(shí)也是銀基文旅項目的內(nèi)在邏輯。一篇報道銀基文旅項目的地產(chǎn)文章中寫道，銀基一位管理層表示，“以前是地產(chǎn)造血養(yǎng)文旅，以后是文旅IP驅(qū)動土地升值。”

地產(chǎn)行情好的前幾年，在實(shí)際的銷售中，借助文旅的熱度和相對較低的房價，只要不是特別偏遠(yuǎn)的項目，都有不錯的去化。在業(yè)內(nèi)看來，文旅行業(yè)和住宅項目的結(jié)合，就是一場高杠桿的蒙眼狂奔，需要每個環(huán)節(jié)都能夠跟著既定戰(zhàn)略，并對資金鏈的周轉(zhuǎn)要求極高。

對于置業(yè)者來說，文旅地產(chǎn)是道爬坡題，回答正確的人，俯瞰滿園金色，坐享好山好水；回答錯誤的人，房子住了好幾年，開發(fā)商承諾的“樂園”“景區(qū)”，還是一個大土坑。

新密銀基文旅項目的順利開業(yè)，給其住宅項目增加了品牌背書。但隨著三條紅線的出臺，以及恒大等龍頭房企的接連爆雷，文旅地產(chǎn)這條路注定更加艱辛。

對于銀基來說，資金也并非十分寬裕。一個佐證是，2019年4月，河南銀基軒轅圣境文化旅游有限公司將新密銀基國際旅游度假區(qū)冰雪世界樂海水世界項目內(nèi)的供配電系統(tǒng)設(shè)備、照明系統(tǒng)設(shè)備、智能化系統(tǒng)設(shè)備以及巨獸碗、蛟龍滑道、螺旋滑道等游樂設(shè)施，作為抵押物打包抵押給中原航空融資租賃股份有限公司，只為融資17790萬元。

除了資金的壓力外，如何運(yùn)營好文旅項目，并非簡單的硬件堆砌。迪士尼、環(huán)球影城的爆火，都是足夠的文化IP做支撐。即使是上市公司泡泡瑪特希望從潮玩切入樂園，也并不被業(yè)內(nèi)所看好。

“銀基在文旅行業(yè)的快速復(fù)制，或許并不圖短期盈利，更像是為了登陸資本市場?！币晃皇煜ずＤ衔穆蒙鷳B(tài)的資深人士告訴《酒管財經(jīng)》，但其如果還按照“酒店＋公園”的模式來助推住宅銷售，已經(jīng)很難打動置業(yè)者。

這不禁讓人思考：當(dāng)面對海南市場的強(qiáng)手如潮，以及地產(chǎn)行業(yè)的退潮時，銀基手里還握有幾張牌？

統(tǒng)籌丨勞殿