文 | 野馬財經 韓紫竹

編輯丨盧泳志

繼去年底因電力價格違法被罰8664萬元后，SOHO中國（0410.HK）旗下物業(yè)又迎來了“億元”罰單。

3月21日，據北京市場監(jiān)督管理局官網信息顯示，SOHO中國旗下15家物業(yè)管理公司因加收電費等違法行為被處罰款1.15億元。

據行政處罰決定書顯示，SOHO中國旗下北京搜厚物業(yè)管理有限公司負責運營前門SOHO、麗澤SOHO、望京SOHO、光華路SOHO等多個項目的15家物業(yè)管理公司存在加收電費、在電費中加收其他費用等違法行為。

值得一提的是，此次被罰款的15家物業(yè)中，包含了被潘石屹視為“八大金剛”的核心項目（望京SOHO、光華路SOHO等），以及3月10日潘石屹七折出售的優(yōu)質項目（三里屯SOHO、銀河SOHO、朝陽門SOHO等）。

多次被罰款，潘石屹還能撐住么？

據了解，SOHO中國旗下物業(yè)并不是首次因電力價格違法而被罰款了。

2021年12月7日，北京搜厚物業(yè)管理有限公司位于上海的7家分公司也因存在向商戶加價多收電費的電力價格違法行為被處以警告并合計罰款8664萬元。

另外，在去年這筆“千萬級”罰款中，還包含了兩處潘石屹今年3月初處理的“7折優(yōu)質物業(yè)”項目，涉及罰款金額超2000萬元。

除此之外，去年12月17日，北京建華置地因偷逃稅被北京市稅務稽查部門依法罰款7.09億元，潘石屹為該公司法人。

值得一提的是，這起稅務罰單是在去年10月被舉報的。接到舉報后，北京市稅務局稽查局經稅收大數據分析研判，并對其依法實施立案檢查。

此外，SOHO中國此前多次爭奪的“上海外灘地王”股權，也在3月21日這天，被郭廣昌的復星國際擬63億元拿下。

據了解，此處“上海外灘地王”項目還曾涉及上海證大、綠城中國等知名房企共同參與。而此前參與的SOHO中國，已今非昔比。

有業(yè)內人士指出，潘石屹近年來意在通過不停的“變賣”資產，疑似謀劃“退出”地產圈。

股東虧損，潘石屹的成績單并不理想

在收到1.15億元罰單的三天后，潘石屹又交出了一份不是十分理想的成績單。

3月24日，SOHO中國發(fā)布2021年度業(yè)績報告。報告期內，公司實現收入17.41億元，同比減少20.53%；年度歸屬股東凈虧損達1.31億元。

對此，SOHO中國表示，虧損的主要原因是本年度確認本集團附屬公司發(fā)生的一次性稅費開支約為人民幣4.39億元。

另外，2021年，SOHO中國實現租金收入同比增長13%，約17.42億元。并且，公司租賃業(yè)務的毛利率也由上一年的約76%升至約80%。

雖然公司的盈利情況與出租比率呈現良好態(tài)勢，但SOHO中國本身的債務壓力也不容小覷。

報告期內，SOHO中國的總借貸共計約179.98億元。其中，1年內須償還貸款為16.64億元，一年以上到期部分約為163.34億元。

截至2021年底，SOHO中國的總負債為333.5億元，而同期現金及現金等價物只有7.3億元。

來源：SOHO中國財報

在投資物業(yè)方面，截至2021年12月31日，SOHO中國投資物業(yè)平均出租率約為85%。并且，2021年SOHO中國投資物業(yè)評估增值約2.89億元，也較2020年的1.1億元有所增長。

值得一提的是，2021年SOHO中國沒有物業(yè)銷售收入。而迫于償債壓力，SOHO中國選擇在今年對其部分物業(yè)項目進行打折出售，以此來實現快速回款。

“四倍傭金，7折甩賣”抵債，到底誰撿漏？

在發(fā)布財報前不久，3月10日，潘石屹在SOHO中國2022年首場租賃表彰會上坦言：“現在公司遇到了困難，決定銷售一些房子度過難關”。為此，將按照市場估值的七折出售3.2萬平米在京滬兩地的部分核心物業(yè)。

隨后，潘石屹在微博轉發(fā)了媒體的報道并評論“歡迎購買”，給自家“帶貨”的同時，順便刷了一波存在感。不過，得知這一消息的廣大網友們卻不淡定了，大家紛紛各抒己見，一時間“誰敢接盤？” “潘潘抓緊跑” “建議打一折，否則容易賣不出去”等言論充斥著評論區(qū)。

來源：潘石屹微博

其實，早在2012年，潘石屹就曾宣布“告別物業(yè)散售”，持有北京、上海有價值的物業(yè)。并且公司也從“開發(fā)——銷售”向“開發(fā)——運營”模式轉型，潘石屹搖身一變成為“包租公”。當時，潘石屹給出的解釋是：自持物業(yè)，比持有人民幣好。

2014年之后，SOHO中國連續(xù)大規(guī)模出售旗下物業(yè)，之后潘石屹對外解釋稱，低買高賣是正常的商業(yè)邏輯。但在頻繁的出售資產后，潘石屹意識到這不是長久之計。2018年3月，潘石屹立下Flag明確表示，未來不再出售資產。而后，“打臉”如約而至。2019年6月，SOHO中國宣布將分批出售北京、上海的13個辦公物業(yè)項目，潘石屹又開啟了他的“賣賣賣”。

據SOHO中國官微介紹，這次“7折甩賣”的優(yōu)質物業(yè)已全部在SOHO中國公開租售平臺上架，本次出售的房源共56套，總價約為13億元，共覆蓋9處項目。其中，北京有7處房源，即三里屯SOHO、銀河SOHO、朝陽門SOHO、朝外SOHO、SOHO北京公館、中關村SOHO以及建外SOHO；上海有2處房源，即SOHO東海廣場和SOHO中山廣場。

甚至SOHO中國在官微還積極表示此次“7折甩賣”優(yōu)質項目，這波利好對寫字樓市場有意向的投資者來說，不失為一個撿漏的好機會。

對于此次出售的物業(yè)項目，除了售價打7折之外，為了能早日“脫手”，潘石屹還為房產經紀們“加碼”了一波福利——將傭金獎金比例提高到交易額的4%，遠高出行業(yè)平均水平。

據了解，商辦行業(yè)傭金比例一般是在1%—1.5%，SOHO中國此舉相當于是用行業(yè)“四倍的傭金”，來吸引更多的渠道方助其消化這些房源，這也直接反映了潘石屹想要及時還債、回籠資金的迫切需求。

與此同時，潘石屹也在會上表示，因公司的債務近期到期，并且債務金額和這些房子的銷售額差不多?！扒穫€錢天經地義，公司不會拖欠任何人、任何單位的錢。我們相信市場，沒有賣不出去的貨，只有賣不出去的價”。

一位SOHO中國的銷售人員表示，此次打折出售的優(yōu)質物業(yè)為SOHO的自持物業(yè)，大部分都帶租約。目前網站展示的價格就是“折后價”，部分項目仍有議價空間，但要求全款支付。

對于此次潘石屹7折甩賣物業(yè)項目的撿漏“接盤方”們來說，這個優(yōu)惠力度還是有一定吸引力的。IPG中國區(qū)首席經濟學家柏文喜表示，預計此次SOHO中國的接盤企業(yè)，可能會是一些資金實力較強的投資型或者自用型企業(yè)。

回歸“散售”模式，潘石屹離“退場”又進了一步

自從去年，黑石收購SOHO中國股權的計劃以終止落幕后，公司的私有化進程也以失敗暫時告一段落。而隨著SOHO中國“7折”出售物業(yè)項目的落實，潘石屹選擇繼續(xù)探索“散售”模式。

據野馬財經不完全統計，自2014年以來，SOHO中國陸續(xù)通過出售資產套現超過350億元。

從私有化到回歸散售，從出售非核心資產到出售核心資產，潘石屹頻繁的變更“思路”，引發(fā)了業(yè)界普遍質疑，行業(yè)內紛紛猜測潘石屹清倉的下一步，會不會是跑路？通過股權穿透來看，目前潘石屹夫婦共計持有SOHO中國63.94%股權，而自2015年起，潘石屹持有的SOHO中國股權全部轉至妻子張欣名下。較為巧合的是，潘石屹一家人都和美國有著千絲萬縷的聯系，其妻子張欣為美國國籍，而潘石屹的三個孩子如今都在國外工作或就讀。因此，這些事實情況被一些業(yè)內人士視作潘石屹“跑路”的佐證。

柏文喜表示，從SOHO中國不愿意增加負債而是以出售資產來降低負債以維持企業(yè)流動性的選擇來講，也足以說明了企業(yè)也已經無意在未來持續(xù)參與內地市場和加大在內地市場的投資，而只是勉力維持運營并等待合適的時機實現出清。

另外，潘石屹急于清倉的另一個重要原因，則是他對房地產大行業(yè)的持續(xù)看衰。

據最新年報數據顯示，截至2021年12月31日，SOHO中國的凈資產負債率約為44%。但潘石屹也直言，目前所處的行業(yè)得不到金融機構的支持，房地產行業(yè)普遍融資困難。

同時，潘石屹還表示，如果融資環(huán)境依舊不理想，則會考慮繼續(xù)出售資產。由此看來，潘石屹的清退之路一直沒有停止，至于要售賣到什么時候，就要看接盤方什么時候出現了。

因此，為了加快“退出”進程，對于潘石屹之后還會不會再次“打折出售”持有項目，你怎么看呢？歡迎評論區(qū)留言討論。