文|雷達(dá)財(cái)經(jīng) 李亦輝
編輯|深海
在交出一封“不及格答卷”后，萬科管理層面對(duì)投資者時(shí)做足了“功課”。
“昨天晚上我特別忐忑不安，就像一個(gè)學(xué)生沒考好試一樣，拿成績單要給父母看一樣。”3月31日，萬科董事會(huì)主席郁亮在業(yè)績說明會(huì)上如此開場(chǎng)。
會(huì)上，郁亮公布了一系列安撫投資者情緒的措施。
首先，據(jù)其透露，去年萬科內(nèi)部已經(jīng)取消了集團(tuán)合伙人的層級(jí)，也就是通常意義上的集團(tuán)高管，每個(gè)人都要下沉前線去干活，他自己就兼任集團(tuán)首席客戶官。
而集團(tuán)總裁祝九勝兼任的是長租公寓事業(yè)的第一負(fù)責(zé)人，他不僅要對(duì)整個(gè)集團(tuán)經(jīng)營任務(wù)負(fù)責(zé)，也要對(duì)長租公寓業(yè)務(wù)負(fù)全部的經(jīng)營管理責(zé)任。
同時(shí)，萬科管理層還“主動(dòng)”降薪。年報(bào)顯示，2021年，萬科任職的8位董事、監(jiān)事及高管合計(jì)稅前報(bào)酬3409.6萬元，同比下降50%。其中，作為董事會(huì)主席的郁亮，2021年實(shí)際發(fā)放現(xiàn)金薪酬下降近九成，并自愿放棄全部獎(jiǎng)金。
其次，萬科加大了分紅力度。分紅比例擬由2020年的35%躍升至50%，合計(jì)擬派發(fā)分紅112.8億元，基于當(dāng)前的股價(jià)，股息率約5.1%。
最后，為提振市場(chǎng)信心，萬科隨年報(bào)一起拋出大額回購方案。計(jì)劃在未來三個(gè)月內(nèi)擇機(jī)回購部分A股股份，回購金額為20億至25億元，回購價(jià)格不超過18.27元/股。據(jù)此測(cè)算，公司計(jì)劃回購股份數(shù)約1.09億股至1.37億股。
此前在3月30日晚間，萬科披露的2021年年報(bào)顯示，全年萬科實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入4528億元，同比增長8.0%；歸屬于上市公司股東的凈利潤225.2億元，同比下降45.7%。
實(shí)際上，營收同比增長8%成為唯一的增長指標(biāo)。2021年萬科經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額同比下滑92.27%，基本每股收益同比下滑46.5%。
此外，2021年萬科實(shí)現(xiàn)銷售面積3807.8萬平方米，銷售金額6277.8億元，分別下降18.4%和10.8%。
雷達(dá)財(cái)經(jīng)注意到，上一次萬科凈利潤下滑還要追溯到2008年，當(dāng)年的金融危機(jī)導(dǎo)致其歸母凈利潤下滑了16.74%。
面對(duì)刷新紀(jì)錄的凈利潤下滑幅度，在《致股東信》中郁亮表示，“交出這樣一份成績單，股東的失望、困惑以及由此產(chǎn)生的質(zhì)疑、批評(píng)，我完全能夠體會(huì)得到?！?/p>
他總結(jié)了凈利潤下降的三個(gè)原因，包括毛利率下降、投資收益減少和市場(chǎng)下行帶來的計(jì)提減值等。
其中，毛利率下降是財(cái)務(wù)層面的主要影響因素，2021年公司整體毛利率21.8%，同比下降7.4個(gè)百分點(diǎn)，其中開發(fā)業(yè)務(wù)毛利總額同比減少189億元。
“當(dāng)追逐規(guī)模仍然流行、土地爭奪愈演愈烈的時(shí)候，部分城市的投資追高冒進(jìn)，對(duì)市場(chǎng)判斷過于樂觀，一些項(xiàng)目的投資預(yù)期沒有實(shí)現(xiàn)，導(dǎo)致毛利率下滑?！庇袅练Q，土地市場(chǎng)競(jìng)爭激烈，對(duì)行業(yè)毛利率水平造成明顯影響。
除了前期拿地的價(jià)格太高，導(dǎo)致了毛利大幅度下降，萬科的投資收益也比不過上一年。
財(cái)報(bào)顯示，2021年公司投資收益 66.14 億元，較 2020 年減少 68.98 億元，主要為聯(lián)合營項(xiàng)目毛利率降低、投資其他業(yè)務(wù)收益減少所致。
另外，去年下半年尤其進(jìn)入四季度以來，市場(chǎng)出現(xiàn)明顯下行，按照審慎原則，萬科對(duì)2021年末資產(chǎn)進(jìn)行了全面減值測(cè)試，對(duì)部分項(xiàng)目、個(gè)別股權(quán)投資計(jì)提了35.3億元資產(chǎn)減值(其中存貨減值31.2億元和其他資產(chǎn)減值4.1億元)，合計(jì)減少歸屬上市公司股東的凈利潤約25.5億元。
僅這兩項(xiàng)，對(duì)凈利潤的影響金額就達(dá)到了94.48億元。
在業(yè)績會(huì)上，有機(jī)構(gòu)人士質(zhì)疑，萬科四季度單季凈利潤同比減73.05%，是否存在“業(yè)績洗澡”的可能？
祝九勝解釋稱，四季度業(yè)績大降有三個(gè)因素。第一是結(jié)算時(shí)間分布，四季度占40%，結(jié)算當(dāng)中的權(quán)益比例下降了5個(gè)多點(diǎn)；第二，投資收益基本會(huì)在四季度進(jìn)行盤賬，部分投資業(yè)務(wù)出現(xiàn)收益下滑，比如對(duì)貝殼的投資；第三是計(jì)提方面的影響，四季度市場(chǎng)明顯下行，公司對(duì)一些項(xiàng)目進(jìn)行了計(jì)提。
這也從側(cè)面反映出投資收益對(duì)萬科業(yè)績的重要程度。
關(guān)于2022年的戰(zhàn)略規(guī)劃，郁亮表示，萬科今年的工作任務(wù)有八個(gè)字“止跌企穩(wěn)，穩(wěn)中提升”，以實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入和凈利潤的企穩(wěn)回升。
不過有兩個(gè)數(shù)據(jù)需要注意，2021年萬科開工面積3265萬平方米，同比下降了17.6%；計(jì)劃新開工1920.1萬平，同比降41.2%。
一些機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，新開工收縮或?qū)罄m(xù)可售貨值形成一定制約。這也意味著2022年，萬科的業(yè)績不會(huì)好到哪里去，因?yàn)橛蟹孔淤u才有業(yè)績。
另外目前市場(chǎng)回暖有限，克而瑞研究指出，雖然目前政策面有緩和、好轉(zhuǎn)的趨勢(shì)，但短期內(nèi)市場(chǎng)下行壓力仍然較大，三四月份市場(chǎng)能否回暖尚有待觀望。
數(shù)據(jù)顯示，今年前兩個(gè)月萬科實(shí)現(xiàn)合同銷售面積 395.8 萬平方米，合同銷售金額 649.7 億元，同比下降41.4%和44.3%。
*雷達(dá)財(cái)經(jīng)（ID：leidacj）