記者｜牛鈺

延續(xù)首輪土拍冷熱不均的趨勢(shì),北京今年第二批集中供地最終以保持平穩(wěn)的溢價(jià)收官。

6月1日,北京今年二批次集中供地落下帷幕,擬出讓17宗地,總起始價(jià)約559.7億元,最終7宗底價(jià)成交,3宗地塊流拍,6宗地塊經(jīng)歷現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)確定成交,還剩1宗處于競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)階段,但價(jià)格已經(jīng)定為該地塊合理出讓上限,因此北京本輪土拍總攬金499.5億元。

從規(guī)模來(lái)看,雖然與首輪土拍出讓地塊數(shù)量差不多,但地塊規(guī)模、質(zhì)量都有增量,使得總起拍價(jià)達(dá)556.7億元,較首輪土拍總起拍價(jià)492億元增長(zhǎng)13.1%,單宗起拍價(jià)大于50億元的地塊有三塊,這是去年下半年以來(lái)較為少見(jiàn)的情況。

與去年底及今年初22家房企參與的兩輪集中供地相比,房企參與北京土拍市場(chǎng)的熱情有明顯回升,17宗土地共獲得30家房企及聯(lián)合體報(bào)名參與,主流仍為華潤(rùn)、中海、電建、中建等央國(guó)企老面孔,也有龍湖、懋源及潤(rùn)澤等民營(yíng)房企參與。

從拍地結(jié)果來(lái)看,并未出現(xiàn)獨(dú)攬多宗地塊的“黑馬”房企。華潤(rùn)置地保持一貫風(fēng)采,單獨(dú)及以聯(lián)合體形式拿下2宗地塊,中建系旗下兩個(gè)子公司各自拿下1宗地塊,其余電建、首開(kāi)、龍湖等均只拿下1宗地塊。

自2019年后,萬(wàn)科重新參與了北京土拍,與朝開(kāi)聯(lián)合參拍崔各莊奶西村兩宗地塊。但據(jù)現(xiàn)場(chǎng)人士透露,萬(wàn)科并未在兩宗地塊競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)舉牌,更多為觀望態(tài)度，最終也并未摘地。

朝陽(yáng)崔各莊奶西318地塊由中建智地以29.8億元競(jìng)得，溢價(jià)率13.3%，成交樓面價(jià)5.25萬(wàn)元/平方米， 銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)8.9萬(wàn)/平方米。

首開(kāi)則為崔各莊奶西319組合地塊現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍唯一報(bào)價(jià)房企，最終以40億摘得，溢價(jià)率1.52%，成交樓面價(jià)約4.4萬(wàn)元/平方米，銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)為8.5萬(wàn)/平方米。

另一朝陽(yáng)區(qū)地塊太陽(yáng)宮，為本次土拍最熱地塊之一，位于北三環(huán)與四環(huán)之間，地域上具有稀缺性，交通、配套均較為齊全,起拍價(jià)為58.1億元,設(shè)定土地合理上限價(jià)格66.815億元,當(dāng)?shù)貎r(jià)觸及上限后,競(jìng)報(bào)政府持有份額,上限為10%,之后是搖號(hào)+競(jìng)報(bào)高標(biāo)準(zhǔn)方案。

最終,中建玖合以“觸頂”價(jià)格66.815億拿下太陽(yáng)宮地塊,政府持有產(chǎn)權(quán)比例10%,溢價(jià)率15%,成交樓面價(jià)約8.8萬(wàn)/平方米。據(jù)了解,中建玖合為中建二局旗下地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司,而中建系一局旗下中建智地也報(bào)名了太陽(yáng)宮地塊,更加積極報(bào)價(jià),但在搖號(hào)階段運(yùn)氣顯然略遜于兄弟公司。

克而瑞研究院指出,太陽(yáng)宮地塊銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)為13萬(wàn)元/平方米,刷新北京去年集中供地以來(lái)11.2萬(wàn)元/平方米的指導(dǎo)價(jià)新高。若競(jìng)滿10%政府持有產(chǎn)權(quán)比例,則售價(jià)約為11.7萬(wàn)元/平方米。與周邊二手房相比,地塊有明顯的價(jià)格倒掛優(yōu)勢(shì),太陽(yáng)宮項(xiàng)目極有可能是北京下一個(gè)“搖號(hào)盤(pán)”。

豐臺(tái)區(qū)小瓦窯地塊作為參與房企最多的地塊,激烈程度在意料之中,在現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍之前,其在線上報(bào)價(jià)就已達(dá)14次,最終11家房企參與角逐,勝者則為電建+首鋼聯(lián)合體,雖然幾乎沒(méi)有參與前期的競(jìng)報(bào),但在最后搖號(hào)環(huán)節(jié)成為贏家,以26.45億元+3萬(wàn)平方米現(xiàn)房銷(xiāo)售面積拿下小瓦窯地塊。

同樣進(jìn)入“競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售面積”的還有昌平平西府地塊及順義薛大人莊,華潤(rùn)+葛洲壩聯(lián)合體44.16億拿下平西府02號(hào)地塊,現(xiàn)房銷(xiāo)售面積1000平方米,溢價(jià)率15%,成交樓面價(jià)約3.5萬(wàn)/平方米,住宅銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)為6萬(wàn)/平方米。

而順義薛大人莊連續(xù)觸得地價(jià)出讓上限19.55億元及3萬(wàn)平米現(xiàn)房銷(xiāo)售面積后,轉(zhuǎn)入競(jìng)報(bào)高標(biāo)準(zhǔn)環(huán)節(jié),目前還未確定最終買(mǎi)方。

值得一提的是,北京本地民營(yíng)房企懋源參拍該地塊態(tài)度十分積極,與保利、華潤(rùn)、首開(kāi)共同競(jìng)拍并提交高標(biāo)準(zhǔn)方案,能否如愿摘得地塊還需等待進(jìn)一步結(jié)果。

按照北京此次土拍的規(guī)則設(shè)置, 17宗地塊里有12宗設(shè)置“競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售”環(huán)節(jié),最終只有上述3宗地塊成功觸發(fā)“競(jìng)現(xiàn)房”，這意味著現(xiàn)房銷(xiāo)售對(duì)于房企來(lái)說(shuō)還存在一定的壓力，而朝陽(yáng)太陽(yáng)宮與豐臺(tái)亞林西地塊同設(shè)置了“競(jìng)政府持有份額”環(huán)節(jié)，但只有太陽(yáng)宮地塊進(jìn)入了線下拍賣(mài)環(huán)節(jié)。

盡管亞林西地塊在土拍之前關(guān)注度很高，位于南二環(huán)和南三環(huán)之間，但其捆綁了近10萬(wàn)平方米的商業(yè)用地，單宗地價(jià)金額為74.7億元，最終只有華潤(rùn)報(bào)名并以底價(jià)摘得。

除此之外，朝陽(yáng)區(qū)十八里店、昌平區(qū)六環(huán)路等7宗地塊以底價(jià)成交，朝陽(yáng)區(qū)孫河鄉(xiāng)地塊、豐臺(tái)區(qū)北宮鎮(zhèn)東河沿以及青龍湖地塊未獲得報(bào)價(jià)而流拍。

“流拍和底價(jià)成交地塊多位于配套尚不成熟的區(qū)域，亦或是周邊競(jìng)品項(xiàng)目去化不理想的位置，又或是因?yàn)槔壛送杏子玫鼗蛘呱虡I(yè)用地等。房企仍然青睞于短平快且利潤(rùn)空間足夠的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目?！敝兄秆芯吭和恋厥聵I(yè)部負(fù)責(zé)人張凱指出。

去年二批次以來(lái)，北京土拍的競(jìng)價(jià)風(fēng)格為以核心區(qū)域去化有保障（特別是銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)倒掛）的地塊為主要競(jìng)拍目標(biāo)，且特別青睞純商品住宅用地，比如本次太陽(yáng)宮、小瓦窯、平西府地塊的銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)均與周邊項(xiàng)目（或二手房）存在一定程度的倒掛，這也是受到房企追捧的主要原因。

整體來(lái)看，目前國(guó)企、央企依然是北京土拍市場(chǎng)的主力，也將成為下半年新房供應(yīng)的主力，雖然地塊產(chǎn)生冷熱不均情況，但溢價(jià)率仍為較低水平。

考慮到北京此前為防止土地流拍推出的“預(yù)掛牌”機(jī)制，可能也將因此輪流拍情況再完善規(guī)則，優(yōu)化土地供應(yīng)機(jī)制。