記者｜牛鈺

“3000億規(guī)模房票安置，鄭州市場(chǎng)，燃市在即”。這是一家頭部開發(fā)商對(duì)鄭州“房票”政策的期待。

自今年3月出臺(tái)一攬子提振樓市的政策后，鄭州市場(chǎng)的成交效果并不明顯，仍處在筑底階段。

為了進(jìn)一步解決去化難題，細(xì)化此前提出的貨幣化安置工作，近日，鄭州又出臺(tái)房票安置政策，以此鼓勵(lì)被征收人購(gòu)買鄭州的新房。

根據(jù)鄭州的政策，房屋安置補(bǔ)償權(quán)益兌換的房票，要在12個(gè)月內(nèi)在中心城區(qū)，向參與房票安置工作的開發(fā)企業(yè)購(gòu)買商品房。

超過(guò)12個(gè)月未使用的，視同自行放棄房票安置，重新按照貨幣補(bǔ)償方式進(jìn)行安置，不再享受房票安置相應(yīng)的政策性獎(jiǎng)勵(lì)。

政策性獎(jiǎng)勵(lì)包括：將安置補(bǔ)償權(quán)益金額8％納入房票，以現(xiàn)金方式獎(jiǎng)勵(lì)被征收人3個(gè)月的過(guò)渡費(fèi)，兌換不限定于房票核發(fā)機(jī)構(gòu)所在行政區(qū)域，且兌換房屋不計(jì)入家庭限購(gòu)套數(shù)，還可享受稅收減免等。

鄭州對(duì)并不是首個(gè)提出房票安置的城市，今年以來(lái)，信陽(yáng)、許昌、鄂州、紹興、溫州等地政府都發(fā)布了類似的政策。

多個(gè)分析師對(duì)界面新聞表示，房票安置可將貨幣補(bǔ)償資金鎖定在住房領(lǐng)域，能拉動(dòng)潛在購(gòu)房消費(fèi)， 核心目的還是在于有效盤活樓市、降低棚改成本，即減少新建安置房的同時(shí)促進(jìn)存量房源的去化。

廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究院李宇嘉指出，商票安置不需要再被動(dòng)接受某區(qū)域的某項(xiàng)目，可以選擇房源品質(zhì)、戶型、開發(fā)商品牌等，還有利于滿足被拆遷人差異化的購(gòu)房需求。

房票政策落地有待細(xì)化

“這是不是意味著房票成為貨幣化安置唯一手段，必須得去直接換房，或者要等12個(gè)月才能選擇兌換現(xiàn)金？”多位鄭州拆遷市民提出了對(duì)房票政策最大的疑慮。

界面新聞聯(lián)系到鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局，房票政策解讀負(fù)責(zé)人明確表示，房票并不是唯一的貨幣化安置方式，只是增加一種新的選擇，具體采用房票還是直接兌付現(xiàn)金的選擇權(quán)屬于被拆遷人。

目前，鄭州的房票政策細(xì)則還未落地，拆遷戶們也還未收到具體的“房票”，政策、房企、市場(chǎng)還在進(jìn)行準(zhǔn)備。

“房票政策的具體落實(shí)在于各區(qū)域，誰(shuí)負(fù)責(zé)拆遷誰(shuí)去跟拆遷戶去做解釋說(shuō)明，動(dòng)員落實(shí)，但因?yàn)檎邉偣?，目前?dòng)員工作沒正式開始?！鄙鲜鲐?fù)責(zé)人對(duì)界面新聞介紹，目前各部門都在做準(zhǔn)備工作，比如房屋價(jià)值計(jì)算等，還需要通過(guò)“四議兩公開”、“4+2”工作法來(lái)確定，工作量很大。

值得注意的是，房票的使用規(guī)定中包括，只能在“參與房票安置工作的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所提供的商品房”中自主選擇房源。

按照當(dāng)?shù)氐囊?，參與房票安置工作的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)誠(chéng)實(shí)守信，合法經(jīng)營(yíng)，嚴(yán)格按照承諾公示的優(yōu)惠幅度與購(gòu)房人簽訂商品房買賣合同。

據(jù)了解，目前參與房企名單還未出臺(tái)，各家房企需要自己研讀政策，經(jīng)過(guò)測(cè)算之后選擇是否自愿參加，對(duì)于房企的參與報(bào)名方式，還在準(zhǔn)備通知中，而相關(guān)房企屆時(shí)還需承諾并公示樓盤位置、商品房?jī)r(jià)格、購(gòu)房?jī)?yōu)惠幅度、交付日期等。

“政策還逐步在落地，沒有馬上起效果，有些潛在房票客戶也有過(guò)來(lái)咨詢，但是房票落到他們手上還得有個(gè)過(guò)程?，F(xiàn)在政府正在梳理可以承接房票的項(xiàng)目，然后各地產(chǎn)公司先自己做一些申報(bào)。”一家央企鄭州公司相關(guān)人士對(duì)界面新聞表示。

不止是具體細(xì)則有待完善，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，加入房票安置計(jì)劃，還需要考慮能否接受優(yōu)惠力度，以及相對(duì)較長(zhǎng)的結(jié)算流程。

“現(xiàn)在還很難確定報(bào)名意向的項(xiàng)目，公司內(nèi)部還需要進(jìn)一步研討?！币晃籘OP10房企人士說(shuō)。

而對(duì)于可能拿到房票的拆遷戶來(lái)說(shuō)，對(duì)于該安置政策的態(tài)度喜憂慘半。

喜是因?yàn)橄噍^于等待安置房來(lái)說(shuō)，能夠快速落實(shí)新的居所，有當(dāng)?shù)厝耸繉?duì)界面新聞介紹，鄭州在2013年后拆遷的一大批住戶，目前仍沒有選到安置房，長(zhǎng)期處于租房、或者住在簡(jiǎn)易搭建屋的狀態(tài)，房票能使得他們?cè)?2個(gè)月內(nèi)定下去處，現(xiàn)房和期房均可選擇。

“配套的政策優(yōu)惠還是有吸引力的，如果票面金額足夠，需要全款支付，余額再換發(fā)新的房票，如果額度不足，可以申請(qǐng)商貸和公積金貸款，如果沒有房貸或者已結(jié)清過(guò)，還能享受首套房貸款利率?！碑?dāng)?shù)匾粡氖滦路夸N售工作的中介表示。

被征收人的憂愁點(diǎn)即在于，相關(guān)房企能否履行承諾，尤其是在銷售價(jià)格方面，會(huì)不會(huì)出現(xiàn)先提價(jià)后優(yōu)惠的現(xiàn)象，或者交付時(shí)間一拖再拖，甚至出現(xiàn)爛尾樓的情況。

政策提振信心效果未現(xiàn)

等待“房票”的市民，他們的擔(dān)憂并非沒有依舊。

由于市場(chǎng)下滑，房企面臨資金壓力，鄭州最近多個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)因停工、延期交付而引發(fā)的購(gòu)房者投訴。

最近的一起的是，“鄭州670名碩博業(yè)主被爛尾樓套牢”的消息成為關(guān)注焦點(diǎn)。界面新聞了解到，該項(xiàng)目屬于鄭州本地房企永威和金橋共同開發(fā)，業(yè)主大部分是通過(guò)“人才引進(jìn)”政策來(lái)到鄭州，買下來(lái)永威在當(dāng)?shù)卦?jīng)熱銷的項(xiàng)目。

“去年12月開始，永威金橋西棠就停工了，當(dāng)時(shí)臨近年底，還沒有多想，但3月之后，項(xiàng)目仍未復(fù)工，多方打探才知道，兩個(gè)開發(fā)商在鬧糾紛，甚至出現(xiàn)了項(xiàng)目監(jiān)管資金被金橋?qū)嵖厝舜藜t旗挪用的情況?！庇劳饦蛭魈囊晃粯I(yè)主表示。

據(jù)其介紹，永威在該項(xiàng)目占股49%，也一直積極處理項(xiàng)目問(wèn)題，但崔紅旗始終并未現(xiàn)身，所派代表也不在處理方案上簽字。界面新聞試圖就此聯(lián)系金橋，截止發(fā)稿未收到回應(yīng)。

而除了西棠項(xiàng)目，鄭州目前還有一些項(xiàng)目處于停工半年或更久的狀態(tài)，以及有些于4、5月公告復(fù)工的項(xiàng)目，也屢被業(yè)主質(zhì)疑“假?gòu)?fù)工”，比如鄭州名門翠園、融創(chuàng)中原大觀以及康橋玖璽園等。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，截至2021年底，鄭州存在交付問(wèn)題的套數(shù)達(dá)25249套，占2021年總成交套數(shù)（89103套）的28%。

“西棠項(xiàng)目慶幸的是這次引起了關(guān)注，但西棠只是鄭州很多問(wèn)題樓盤的其中一個(gè)。”有業(yè)主對(duì)界面新聞表示，早知道如此，便不會(huì)急于買房，而這種心態(tài)，也影響他們對(duì)鄭州樓市今后的信心。

這次房票政策出臺(tái)的背景，是鄭州樓3月份出臺(tái)一系列政策后，并沒有產(chǎn)生預(yù)期的效果，市場(chǎng)的銷售也沒有明顯提升。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年3月份時(shí)，鄭州樓市出現(xiàn)短暫的回暖跡象，當(dāng)月商品房銷售套數(shù)達(dá)9680套，總銷售額約144億元，只是還遠(yuǎn)不及去年同期15483套、209億元銷售數(shù)據(jù)，但環(huán)比2月份總銷售額大幅增長(zhǎng)68%。

進(jìn)入4月、5月，鄭州樓市又出現(xiàn)成交規(guī)模接連下滑趨勢(shì)。 據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，鄭州5月新建商品住宅成交面積32萬(wàn)平方米，環(huán)比下降31%，同比降幅達(dá)61%。累計(jì)情況來(lái)看，今年1-5月鄭州新建商品住宅成交面積198萬(wàn)平方米，同比下降38%。

一位鄭州經(jīng)紀(jì)人表示，3月上旬的交易比較好一點(diǎn)，4、5月雖然看房的人多，但成交比較難，大多處于觀望狀態(tài)，不過(guò)核心一點(diǎn)的高新區(qū)還是熱度很穩(wěn)定。

當(dāng)下，對(duì)于貨幣化安置的覆蓋群體來(lái)說(shuō)，如果可以選擇現(xiàn)金和房票，也有被征收人表示會(huì)毫不猶豫的選擇現(xiàn)金，而其中有一部分人已不存在于鄭州置業(yè)的需求，這顯然會(huì)不利于“去化”這個(gè)核心目標(biāo)。

目前也有房企在鄭州市場(chǎng)看到了信心恢復(fù)的苗頭，6月22日鄭州首輪集中土拍中，15宗地全部成交，流拍現(xiàn)象減少，其中2宗溢價(jià)地塊分別由保利發(fā)展、龍湖摘得。

“龍湖入鄭4年，已布局7個(gè)住宅項(xiàng)目。鄭州作為河南省會(huì)，城市能級(jí)高，人口吸附力強(qiáng)，吸引了大量年輕人，符合龍湖布局高能級(jí)城市的策略?！饼埡嚓P(guān)人士對(duì)界面新聞表示，因?yàn)榛久娴脑?，還是會(huì)選擇深耕鄭州市場(chǎng)。

鄭州一系列穩(wěn)樓市發(fā)展的政策，包括最新的房票安置，還需要不斷細(xì)化落地，伴隨著房企融資基本面的恢復(fù)，銷售端回暖信號(hào)顯現(xiàn)，才能提振購(gòu)房者的信心。