記者 | 傅林林

編輯 | 彭飛

名校學歷、光鮮的職業(yè)簡歷、令人羨慕的業(yè)績，伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的狂飆突進，一批明星職業(yè)經(jīng)理人站到了聚光燈下。

他們不僅幫助企業(yè)將規(guī)模做大，也在房地產(chǎn)行業(yè)的“黃金時代”里收獲了財富、名望以及爭議。在每一個媒體專訪、戰(zhàn)略發(fā)布會和資本的博弈場，他們都是目光追逐的焦點。

有獵頭公司的人士向界面新聞表示：“企業(yè)也會刻意包裝這些高管，甚至在一些重要的發(fā)布會場合，邀請專業(yè)人士對他們的言談舉止進行培訓。”

但光鮮的背后是薪酬和職位泡沫。

泰禾集團董事長黃其森在企業(yè)出現(xiàn)危機的時候總結道：“房地產(chǎn)行業(yè)最大的泡沫就是人才的泡沫”。

這家曾以激進擴張著稱的閩系房企在一兩年時間內(nèi)以高薪網(wǎng)羅了一大批張晉元、李亮、陳波這樣的行業(yè)明星。但隨著企業(yè)陷入流動性危機，這些明星高管也紛紛轉(zhuǎn)投別家。

這樣的企業(yè)還有很多，最近的是弘陽。這家企業(yè)在短短數(shù)年就招募了袁春、張良、蔣達強等高管，但最近隨著一系列的人事變動，這個“明星職業(yè)經(jīng)理人”團隊分崩離析。

這些人既身處職場也身處秀場，但歸根結底，他們的沉浮也只不過是行業(yè)變遷的一個注腳。

體制內(nèi)走出的精英

2008年，陳凱邁出了職業(yè)生涯中非常關鍵的一步，從華潤置地離職加盟了龍湖集團。

在華潤的13年里，他先后擔任武漢、蘇州、寧波、無錫及上海等分公司董事、總經(jīng)理職務，后被提拔為總公司執(zhí)行董事及副總經(jīng)理。

房地產(chǎn)在規(guī)模化擴張的初期，國企央企確實為行業(yè)培養(yǎng)了不少精英。

就算是現(xiàn)在以“仕官生”為基底的龍湖當年也提出全面學習中海，引入了一批“中海系”的職業(yè)經(jīng)理人。除此之外，還有碧桂園的莫斌出自中建系、今年從華夏幸福離職的吳向東出自華潤系等。

這批職業(yè)經(jīng)理人進入民營企業(yè)，帶動了整個行業(yè)的快速擴張，同房地產(chǎn)行業(yè)的“黃金時代”一起高歌猛進。

陳凱則是從體制里走出的職業(yè)經(jīng)理人的標桿。華潤給了他基礎，而龍湖讓他明白怎么做生意。

彼時的龍湖正處在全國擴張的快車道上。2001年到2006年間，龍湖的銷售收入復合增長率達到65%。到了陳凱加盟的2008年，龍湖年銷售額已經(jīng)達到了115億元。

陳凱在龍湖也得到了充分的歷練，除了執(zhí)行董事的職位外，陳凱在龍湖涉及的領域包括了運營、投資和商業(yè)。現(xiàn)在看來，這些業(yè)務都成長為龍湖的王牌。

經(jīng)過龍湖的淬煉，陳凱先后擔任過陽光城總裁、中南置地董事長、新力總裁、卓越集團執(zhí)行董事長。成為了名副其實的“老板收割機”和明星職業(yè)經(jīng)理人標桿。

業(yè)內(nèi)人士在談到陳凱的履歷時向界面新聞表示：“被一個老板看上不難，難的是被這么多大老板都看上。”

讓陳凱成為業(yè)內(nèi)職業(yè)經(jīng)理人標桿的還是他在陽光城的經(jīng)歷。他曾因在員工面前“公開”批評老板而名噪一時，成為房地產(chǎn)行業(yè)中高層管理者追隨的偶像。他也開創(chuàng)了一種老板必須放權、職業(yè)經(jīng)理人得到最大程度發(fā)揮的企業(yè)文化。

閩系房企一向有著強烈的擴張欲望，他們往往喜歡引進職業(yè)經(jīng)理人幫助其快速實現(xiàn)規(guī)模增長。

陳凱在陽光城的三年為其實現(xiàn)了業(yè)績10倍的增長。其中2012年該公司的銷售額就從27億躍升至100億元，隨后2013年實現(xiàn)銷售220億元，2014年236億元。2015年陽光城全年合約銷售突破400億。

在那個時代背景下，陽光城和陳凱互相成就。和他們類似，一大批職業(yè)經(jīng)理人開始在高周轉(zhuǎn)的路上狂奔。

高周轉(zhuǎn)的明星職業(yè)經(jīng)理人

如果要概括近10年房地產(chǎn)行業(yè)的話，高周轉(zhuǎn)是一個無法回避的關鍵詞。開發(fā)的高周轉(zhuǎn)、銷售的高周轉(zhuǎn)、資金的高周轉(zhuǎn)以至于人力的高周轉(zhuǎn)。

為求規(guī)模擴張，各個企業(yè)招兵買馬，有的是聚集了一批明星團隊，有的則是為了業(yè)績走馬燈式的換人。

上述獵頭向界面新聞表示：“我最多的一次單個工作日安排了9個候選人面試。”

陽光城在送走陳凱和張海民之后，進入了朱榮斌和吳建斌的“雙斌”時代。

他們兩人均來自房企龍頭碧桂園，當時他們與莫斌組成的“三斌”，讓碧桂園在房地產(chǎn)高周轉(zhuǎn)時代登頂。

朱榮斌也是出自“地產(chǎn)界黃埔軍?！钡闹泻?/span>，2008-2013年，朱榮斌又在富力地產(chǎn)擔任集團副總裁兼華南地區(qū)總經(jīng)理；2013年-2017年，進入當時進入高速發(fā)展期的碧桂園，擔任聯(lián)席總裁、執(zhí)行董事。

其實在陳凱時期，陽光城就已經(jīng)奉行高周轉(zhuǎn)策略，經(jīng)過下一任總裁張海民之后，陽光城的規(guī)模已經(jīng)達到487.2億元。

2017年朱榮斌上任總裁，與搭檔吳建斌為陽光城設計了“三全五圓”戰(zhàn)略。

該戰(zhàn)略提出全地域、全方式、全業(yè)態(tài)的“三全”拿地方式，強調(diào)要在原有城市的基礎上迅速覆蓋全國一二三四線城市?！拔鍒A戰(zhàn)略”則要求公司內(nèi)部人才、土地、資金等要素與良好的運營管理體系有機結合，做到“人等地，地等錢，錢催人”。

在朱榮斌的帶領下，陽光城在土地方面表現(xiàn)得更加激進。資料顯示，2017年朱榮斌履新當年，陽光城就買入了120個項目，新增計容面積2021.63萬平方米，全國新開拓了十余個區(qū)域。

陽光城的業(yè)績一路飆升，2018年，陽光城破千億，2019年則突破了2000億元，成為業(yè)界黑馬。

這樣的企業(yè)還有很多，通過加杠桿的方式迅速擴大規(guī)模，同時也不惜重金聘請明星高管。比如泰禾，也是在2017年，泰禾馬不停蹄得收購，不斷做大資產(chǎn)規(guī)模。但實際上，很多資產(chǎn)并不優(yōu)質(zhì)，所花費的代價也高于其真正的價值，隱患也就此埋下。

盡管一些企業(yè)的增長沒有陽光城這般迅速，但房企TOP30的排名門檻水漲船高。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年“千億軍團”增加至41家，共166家房企躋身百億軍團；百億企業(yè)的權益銷售額共計10.7萬億元，市場份額約61.8%。

而這些明星職業(yè)經(jīng)理人在企業(yè)擴張的過程中也積累了巨大的財富。與互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)通過上市的股權變現(xiàn)實現(xiàn)財富增長不同，房企高管的財富是實打?qū)嵉默F(xiàn)金。

除了百萬甚至千萬的年薪外，不斷攀升的銷售額也讓他們能夠拿到巨大的獎勵。最具代表性的就是曾經(jīng)碧桂園的“打工皇帝”劉森峰。

2016年5月31日，劉森峰負責的江蘇區(qū)域成為碧桂園第一個簽約突破100億的區(qū)域；整個2016年，江蘇區(qū)域全年銷售簽約高達367億。他也成為碧桂園收入最高的區(qū)域總裁，全年總收入超過1個億。

這背后是眾多房企都紛紛推進的跟投制度。這項為了籌措資金，同時激勵員工，分享利潤的制度也成為了房地產(chǎn)造富機器。

劉森峰把大部分身家投入到樓盤鳳凰城當中，甚至把房子都抵押了，還用工資抵押做了信用貸。隨著項目銷售火爆，價格不斷攀升，劉森峰的個人財富也成為地產(chǎn)界的“神話”。

掌舵多元化

伴隨著高周轉(zhuǎn)帶來的紅利，房企的野心也在不斷膨脹。高舉旗幟開拓多元化賽道成為風尚。

作為行業(yè)內(nèi)老牌明星職業(yè)經(jīng)理人之一的郁亮，在成為萬科的掌舵人后，在業(yè)務層面就一直在帶領萬科突破地產(chǎn)商的身份，轉(zhuǎn)型成為城市運營商。

在對外投資上，萬科布局的業(yè)務不可謂不廣，城市運營、商業(yè)、養(yǎng)老、教育、冰雪，甚至包括養(yǎng)豬。

在內(nèi)部，他主導的戰(zhàn)投幫地位火速竄升，其中，麥肯錫出身的劉肖和孫嘉都有著非常好的教育背景和職業(yè)履歷，但缺乏地產(chǎn)一線的經(jīng)驗。不過，他們?nèi)缭父S那個時代一起，坐上了事業(yè)攀升的火箭。

他們此后成為了郁亮的左膀右臂，也成為萬科明星職業(yè)經(jīng)理人的代表。

劉肖在杭州展露頭腳，除了地產(chǎn)開發(fā)本身的業(yè)績，最大的亮點是在養(yǎng)老、地產(chǎn)基金等領域為萬科探路。

“在杭州只要劉肖看上的地，集團都會同意購買，這是其他地方公司享受不到的福利?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士表示。不僅是杭州，孫嘉所在的上海公司、沙驥（后跳槽卓越）所在的昆明公司都獲得了集團的資源傾斜。

頂著杭州的光環(huán)，劉肖在2015年赴任萬科北京公司總經(jīng)理。

以“改革派”面目出現(xiàn)的劉肖最主要的精力仍然放在了企業(yè)轉(zhuǎn)型方面，上任之初，他就向媒體透露了北萬的6大轉(zhuǎn)型計劃。這一計劃被細化為“6＋X轉(zhuǎn)型計劃”，包括了存量資產(chǎn)改造、商業(yè)、泊寓、萬鏈裝修、V-link、養(yǎng)老業(yè)務。

而“戰(zhàn)投幫”另一員孫嘉在2019年5月調(diào)任南方區(qū)域事業(yè)部首席執(zhí)行官。

南方區(qū)域一度是萬科業(yè)務種類最多、戰(zhàn)線最長的區(qū)域，這也給南方區(qū)域的業(yè)績帶來了一定拖累。孫嘉將多元化業(yè)務集中到產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、EPC代建、養(yǎng)老、酒店五項經(jīng)營類項目上，把這些作為核心業(yè)務開展。

龍湖則是多元化轉(zhuǎn)型的另一個參照物。

在多元化的道路上，龍湖也招募了不少行業(yè)內(nèi)的精英。比如，目前負責商業(yè)航道的李楠來自凱德華中區(qū)域總經(jīng)理；長租公寓領域他們曾經(jīng)引入了中糧集團的韓石。

但此后，重用老龍湖人和“仕官生”成為龍湖人事的底色，目前龍湖的幾大航道業(yè)務，基本都由年輕的“仕官生”一代把持。

明星職業(yè)經(jīng)理人的“倒掉”

人員的高周轉(zhuǎn)，也讓一些明星職業(yè)經(jīng)理人不斷尋找平臺。

張晉元從萬科跳槽至華夏幸福任副總裁，后又加盟泰禾擔任副總裁、龍湖的副總裁袁春加盟鴻坤，之后又轉(zhuǎn)投弘陽。

這些高管憑借著在一線房企的成功經(jīng)驗跳槽到第二梯隊獨當一面，他們收獲了更高的薪資和職位，也收獲了更大的舞臺。

這些二、三線房企也希望通過明星人物的號召力實現(xiàn)規(guī)模的跨越。

但很多腰部房企都是家族式企業(yè)，他們給了經(jīng)理人不菲的待遇，但并沒有給予充分的信任。蜜月期一過，老板和經(jīng)理人往往就處于博弈狀態(tài)。這也使得很多明星職業(yè)經(jīng)理人在新的平臺很難重現(xiàn)昔日的輝煌。

特別是隨著房地產(chǎn)行業(yè)進入深度調(diào)控階段，“三道紅線”的壓力讓高負債、高周轉(zhuǎn)的傳統(tǒng)路徑難以維持。頭部房企都紛紛出現(xiàn)債務危機，而這些正在路上沖刺的第二梯隊房企們也不得不踩下剎車。

朱榮斌在從陽光城離職之時在自己的社交媒體發(fā)文稱：“長時間的糾結、博弈及掙扎，離職確是無奈。”

今年以來，房企高管離職也掀起了離職潮，從陽光城的朱榮斌、華夏幸福的吳向東，到最近的弘陽的袁春等人，據(jù)不完全統(tǒng)計，僅2022年上半年，超250名高管從房企離職，而6月單月，房企發(fā)生的人事變動就達到160余次。

這些明星職業(yè)經(jīng)理人彷佛在一瞬間就失去了光環(huán)和榮耀。而留在原來企業(yè)的一批明星高管也經(jīng)歷了不小的動蕩。

在郁亮提出萬科“收斂聚焦”的基本盤下，劉肖的“6＋X”計劃戛然而止。包括像養(yǎng)老、城市更新這些業(yè)務，曾經(jīng)規(guī)?；奶岱ㄒ呀?jīng)被放棄。家裝業(yè)務“萬鏈”也賣給了鏈家。

萬科旨在對城中村進行綜合改造的“萬村計劃”也被迫擱淺。南方區(qū)域甚至因為沉淀了大量的新業(yè)務導致銷售業(yè)績墊底。

劉肖在去年被調(diào)回總部擔任執(zhí)行副總裁、首席運營官。而曾經(jīng)被視為郁亮接班人的孫嘉，從萬科元老張紀文手中接過南方區(qū)域，操刀了一輪人事大換血，爭議頗多。

明星職業(yè)經(jīng)理人在新的市場環(huán)境下最終被“去魅”。

有分析師認為：“房企的崛起來自于多方面因素共同助推，這個過程中管理層起到了一定作用，但并不是決定性作用，而其他中小型房企恰恰容易夸大這些經(jīng)理人的作用。”

中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜認為，高管頻繁離職說明目前房地產(chǎn)市場的底層邏輯已經(jīng)出現(xiàn)了質(zhì)變，房企的戰(zhàn)略目標、資源匹配與組織架構等都需要重構，而人員的變動只是這些眾多重構中的一個表象而已。

何去何從

對于離開的職業(yè)經(jīng)理人，上述獵頭介紹，“現(xiàn)在行業(yè)的需求收縮，這些離職的經(jīng)理人大部分處于待業(yè)，也有一部分選擇轉(zhuǎn)行，有的去做了民宿，有的開了飯店。”

當然，也有選擇自己創(chuàng)業(yè)，這樣的人不算少數(shù)。

在朱榮斌離職后，有消息稱，他在廣州注冊了一家公司“榮宇建設”，注冊資本1000萬元，由朱榮斌100%持股。今年4月，榮宇建設旗下再新增第一家子公司“海南榮樂建設管理有限公司”，進軍代建領域。

當然也有轉(zhuǎn)型比較好的例子，界面新聞了解到某TOP5房企的投資總監(jiān)轉(zhuǎn)行去了保險公司做高管，保住了百萬年薪。

另外，隨著銷售的下滑、市值縮水，很多高管除了降薪外，其股權、理財和跟投收入也一起下降，收入大幅縮水。

朱榮斌曾兩度減持陽光城股票，減持股價相比買入時跌去一半，個人損失超千萬。

對于跟投制度，由于此前的市場行情較好，一些公司的經(jīng)理人以加杠桿和配資的方式投入項目，但面臨著市場壓力，他們的資金安全也無法得到保證。

偉略達聯(lián)合創(chuàng)始人王鉞向界面新聞表示：“從全行業(yè)看，固薪普遍降低了20%到50%，經(jīng)營情況越差的企業(yè)降得越狠，而且還在下探過程中。越高端的職位，浮動薪酬占比越大，受經(jīng)營情況沖擊越大?，F(xiàn)在挖人一定是很關鍵的技術崗、營銷崗，性價比要高，務實，年輕有創(chuàng)新意識和成就欲望。”

上海一房企人力資源負責人也向界面新聞表示：“個人層面沒有更好的出路，如果還留在房企就要接受收入下降的現(xiàn)實，并且工作量和壓力會更大，容錯率更低。”

她向界面新聞分析，目前行業(yè)內(nèi)的很多崗位也在招人，薪資大概會有30%的漲幅。受到影響比較大的是管理層，因為他們本來就有比較高的薪資，像以前我們的城市總的定崗是年薪200萬，現(xiàn)在談下來大概也就150萬到170萬。另外，投資部門收縮比較嚴重，但營銷和融資這兩個業(yè)務條線還在招人，并且也會漲薪。畢竟這兩個是來錢渠道。

對企業(yè)未來的人才建設，她表示：“靠招募明星經(jīng)理人的方式說到底還是粗放的人才管理模式。老板們發(fā)現(xiàn)，單純靠個別職業(yè)經(jīng)理人是解決不了問題的，逐漸開始變得理性，而現(xiàn)在選人的條件也更苛刻了，比如年齡、學歷等條件都會調(diào)整。”

近些年，企業(yè)內(nèi)生人才的培養(yǎng)也成為了大的趨勢，龍湖甚至已經(jīng)出現(xiàn)了“仕官生”體系下的第一個總裁，40歲的陳序平。

在內(nèi)部“中海系”紛紛離職之后，大量的仕官生走向了管理崗位。據(jù)龍湖相關人士透露，截止目前，仕官生（含仕官生2.0）在龍湖中層管理者中已近200人，高管團隊中占比更高達20%。

但與此同時，越來越頻繁的組織架構調(diào)整也讓職業(yè)經(jīng)理人面臨巨大的不確定性。像萬科、龍湖就是比較熱衷在內(nèi)部進行組織調(diào)整和人事?lián)Q防的企業(yè)。這樣的調(diào)整，無非是像郁亮所說的“起立坐下”，讓有能力的人到一線去。

但不斷的人事調(diào)整，也帶來一些問題，龍湖一位離職人事向界面新聞表示：“內(nèi)部的活水讓我們城市連續(xù)換了三任城市總，每換一任就要重新解釋和梳理一遍投資邏輯，導致之前簽約的項目黃了?！?/span>

克而瑞研究中心研究總監(jiān)謝楊春指出：“新形勢下，房地產(chǎn)行業(yè)由過往粗放發(fā)展走向效率發(fā)展，由資源驅(qū)動過渡到管理驅(qū)動。其中精益化的管理體系和管理思維，不僅是新階段下房企提質(zhì)增效的重要一環(huán)，更是企業(yè)規(guī)模再上臺階的‘長效機制’。”