記者 | 吳紹志
地產股股價逐漸回暖，地產信托仍在不斷“爆雷”。
國際四大會計師事務所之一普華永道近日發(fā)布的《2022年中國不良資產管理行業(yè)改革與發(fā)展白皮書》指出，非銀行業(yè)金融機構的不良資產同比增幅高達38%，顯著高于商業(yè)銀行和非金融企業(yè)的不良資產增幅，主要原因是房地產信托違約大幅增加。
頭部信托公司們正在消化地產業(yè)務“狂飆突進”后的惡果。
中融信托又官宣展期
近日，中融信托發(fā)布公告，中融-承安58號集合資金股權投資信托計劃（簡稱“承安58號”）自動進入延長期，預計展期不超過24個月。
產品資料顯示，承安58號成立于2020年8月，發(fā)行規(guī)模36億元，300萬元起投，是一款與融創(chuàng)集團關聯(lián)的產品，募集資金以繳納注冊資本及資本公積的形式投資于SPV，最終用于向符合投資標準的房地產開發(fā)項目對應的目標公司進行股權投資。
一位投資者告訴界面新聞記者，其購買的300萬元僅收回本金17.1萬元，兌付比例5.7%，沒有利息。以此計算，總規(guī)模36億元中仍有約34億元本金未兌付。
中融信托表示，將繼續(xù)和融創(chuàng)集團、融創(chuàng)產城保持密切溝通，督促相關主體盡快履行全部股權收購價款的款項支付義務，包括但不限于著手主張權利、處置相關權益、行使擔保權利等。
事實上，這已經(jīng)不是中融信托第一款“爆雷”的投向融創(chuàng)集團的地產信托，或許也不是最后一款。
在此之前，承安96號、豐騰83號已相繼宣布展期，規(guī)模分別有20億元、50.7億元。另據(jù)投資者提供的資料，與承安58號相似，同為夾層組合股權投資項目的承安88號、承安128號，也是與融創(chuàng)集團合作，分別成立于2021年3月、11月，規(guī)模分別有35億元、30億元，尚未到期卻讓投資者憂心忡忡。
除了融創(chuàng)集團，根據(jù)公開報道，中融信托此前還有相關產品踩雷了華夏幸福、世貿集團的債務。
2021年，中融信托與華夏幸福相關聯(lián)的四個集合信托計劃 “融昱100號”、“驥達11號”、“享融223號”和“享融287號”相繼爆雷，中融信托表示，這4個集合信托計劃合計債權本金金額59.84億元，合計質押華夏幸福因建設園區(qū)產生的對各地政府應收賬款176.49億元，整體質押率低于35%。
今年曝出展期的與世貿集團相關聯(lián)的信托包括融沛231號、融筑421號，規(guī)模分別有16.55億元、12億元，與海倫堡相關聯(lián)的融沛275號也官宣展期，規(guī)模達12億元。
綜合來看，2021年至今已被曝出的違約地產信托總規(guī)模超200億元，占中融信托2021年末房地產投向信托資產規(guī)模的20%以上。
大面積違約和此前地產業(yè)務的“狂奔”密不可分。2017年開始，中融信托新設房地產金融部，推動房地產信托業(yè)務開展。此后，中融信托房地產業(yè)務經(jīng)歷了迅速擴張，2017年-2021年信托資產投向房地產領域的規(guī)模和占比分別為443.07億元（6.61%）、719.20億元（10.99%）、1351.00億元（17.65%）、1291.50億元（18.00%）、895.55億元（14.02%）。
罕見的是，公司年報顯示，2021年，中融信托曾使用信托賠償準備金2億元賠付 “中融-北京星城置業(yè)經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款集合資金信托計劃”。公司信托賠償準備金期末余額8.72億元。
行業(yè)的“苦日子”
從行業(yè)角度來看，中融信托之外，不少頭部信托公司也遭遇大面積地產信托爆雷。
用益信托數(shù)據(jù)顯示，2021年下半年以來，發(fā)生逾期、違約的信托產品規(guī)模中，地產信托長期占據(jù)半數(shù)以上，并且2021年8月、10月、12月以及2022年2月、4月、6月的房地產信托違約規(guī)模都在100億元以上。
舉例來說，在地產漩渦中，“信托一哥”中信信托未能幸免。2021年年報顯示，中信信托管理信托資產總計9787.78億元，投向房地產的有1600.86億元，占比16.36%，規(guī)模遠超其他信托公司。
2021年，嘉和125號出現(xiàn)逾期，本金余額為32.5億元，另外還有嘉和118號、嘉和146號均與恒大相關。今年以來，與世貿集團關聯(lián)的“中信信托·深圳龍崗融資集合資金信托計劃”也曝出展期，該計劃總規(guī)模87億元，剩余未兌付本金約57億元。綜合來看，中信信托旗下違約的地產信托產品規(guī)模也超百億。
五礦信托地產項目踩雷的消息同樣被廣泛傳播。今年7月，游戲大廠米哈游和莉莉絲分別起訴五礦信托，踩雷的產品疑似“零售之王”招商銀行代銷的五礦信托鼎興系列，該產品總規(guī)模約23億元。此外，與恒大關聯(lián)的“五礦信托-信澤投資集合資金信托計劃-第31期”出現(xiàn)風險，該產品總規(guī)模達33億元。稅友股份也官宣踩雷“五礦信托-信澤投資集合資金信托計劃-第38期”。
五礦信托2021年年報顯示，公司管理信托資產總計8174.05億元，投向房地產的有759.08億元，占比9.29%。
為化解房地產項目風險，信托公司們采取了不同的措施，除了通過司法訴訟的方式追索債務，也有采取直接承接標的項目股權的方式。
今年2月，五礦信托從恒大手中接管的兩個項目分別是佛山鉑睿府和廣深國際文旅城項目。五礦信托稱，面對恒大的項目風險，“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”為首要目標。經(jīng)過反復論證后，由公司獲取項目公司的全部股權及管理權，推動項目正?；\營，才是解決問題的最優(yōu)方案。
今年8月，中信信托披露，嘉和125號的債務重組方案已完成全部法律文件的簽署，即將圓滿落地。具體方案為：恒大方先行啟動項目退地，同時引入履約能力強的AAA高信用等級主體廣州城投作為保證人，以項目整體期限延展、分階段付款的方式實現(xiàn)信托本金安全退出。緊隨其后，重組合作方廣州城投向中信信托支付首期資金1.625億元，標志著重組方案進入執(zhí)行階段。
另一方面，房地產信托違約后遺癥還在蔓延，相關業(yè)務正變得越來越難做，行業(yè)仍在過“苦日子”。
一位信托公司業(yè)務人員表示：“現(xiàn)在基本很難做了，房地產除非能夠找到銀行代銷，不然做不了?；旧犀F(xiàn)在的房地產項目都是處理之前的老項目，不做房地產的信托公司日子很滋潤?！?/p>